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买房前的这些套路:规划未出台 何来地铁牌?

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文/图 广州日报全媒体记者陈钰凤

各种房地产托词、广告美好动人,叫人真假难辨。买房如同“孙悟空打妖精”,需火眼金睛,一层层拨开迷雾见真章。在佛山房地产市场蒸蒸日上的当下,只有保持清醒头脑、理性判断,才能识破买房前的这些“谎”。

“站牌”谎言:哪来的听音湖站?

来自广州的投资客刘先生,在佛山投资的目标很明确,就是沿着地铁站点“买买买”。他前段时间深入西樵看房时,被中介带到了西樵盛明广场。“中介跟我说,这是一个地铁项目,项目门口还竖着一个地铁站牌呢!”刘先生向记者咨询道,“西樵已经有地铁了吗?”

上周,记者驱车前往西樵盛明广场,还未到项目,就被路边三五个中介人员拦住:“你是过来看房的吧?”一看,这就是一个采取了一二手联动揽客的项目。在几个中介人员的簇拥之下,记者来到项目,一个大大的地铁牌赫然出现——“听音湖站A出口”。箭头指向了销售中心。黄红相间的标识,与常见的广佛地铁一号线指示牌如出一辙。

“我们这是地铁盘,投资绝对升值。”中介人员七嘴八舌地向记者介绍道。“这是什么站?”记者问道。“听音湖站啊,佛山地铁2号线2期工程,今年就会动工了。我们项目门口就有个站。”中介销售人员向记者详细介绍了该项目的各种投资利好,如返租、低息贷款、开发商回购等,并一再强调自己是地铁盘。

当记者询问门口的地铁站牌是如何而来的,销售人员支吾不清:“不清楚,反正我们是地铁上盖盘。”

真相:佛山2号线2期具体站点未公布

“听音湖站A出口”,这个地铁牌从何而来,真是地铁公司竖的站牌?记者认真观察过已经开通的广佛地铁入口站牌,如果不注意,确实很难分清李逵和李鬼。但认真比较还是有细微差别。比如,盛名广场销售中心门口立着的“听音湖A出口”,标注的是“广佛地铁”,而在广佛地铁季华园站标注的则是“佛山地铁”,并有明显的地铁标记。同时,季华园站C出入口还有“GF06”的字样,说明是该地铁站是广佛线第6号站。而在盛名广场销售中心门口的“听音湖A出口”并没有类似的数字标识。

其实,佛山地铁2号线二期(南庄—西安)还未动工。最新的消息是,今年年底有望动工。根据媒体之前披露的环评报告,佛山地铁2号线2期,由东往西分别为西樵客运站、樵丹路、西樵山、墩庆村、官太路、平沙岛、荷城、高明、西安。据业内人士透露,这只是临时命名,具体站点以及线位均未公布。既然没有公布,那又何来的“听音湖站”呢?这一切都说明,所谓的“听音湖站A出口”,绝对是李鬼!

佛山预计在5年内将建成运营8条线路,佛山即将迎来地铁网络时代已是不争的事实。但凡能够沾上轨道交通边的楼盘,都会高举地铁的“旗帜”。所以,在售楼中心,楼盘广告以及销售员总是会拿地铁说事,如门口就是地铁站、地铁站就在项目附近等含混不清的字眼,让购房者防不胜防。但事实上,目前除了已经运营的广佛地铁外,已经确定站点的只有佛山地铁2号线1期、佛山地铁3号线、广州地铁7号线顺德段,购房者不妨多查查规划、查查地图,不要被假地铁站蒙蔽了眼睛。

“楼价”谎言:

“朋友圈”里房价涨 假的!

有没有发现,“朋友圈”的房子总是很抢手,而且总在升价?今年2月份,有地产中介在朋友圈里发出一张截图,该截图来自于部分地产网站关于千灯湖板块一项目详情页截图。该截图显示:该项目均价4万元/平方米。有中介销售将此图发送到朋友圈里,并如此描述:“佛山房价破4万了!”

于是,这张截图在广佛购买者的朋友圈里引起了一阵讨论。可真相是什么呢?真相其实是4万元/平方米说的是商铺,而非住宅。中介销售断章取义,在朋友圈里吹涨楼价。

还有种情况也相当常见,在你朋友圈里的销售们总是会说,“最后××套房源,机不可失”、“折扣仅限这几天”。这可能是最经典的谎言之一。这类谎言极容易营造出一种紧张的氛围,似乎现在错过便是永远。购房者总是在这种紧张氛围的作用下立马掏钱买房。这种套路确实很容易让购房者中招。说来也委屈,在信息不对称的情况下,购房者着实很难了解到真实的房源以及销售情况。

真相:成交价往往比“吹风价”低

为什么销售们乐此不疲的往高捧楼价呢?这是楼市在向好阶段,惯用的销售技巧。“吹风价定高点,让市场对项目有所期待,而实际开盘销售时,成交价往往会比‘吹风价’低。”业内人士指出,实际上,开发商打的就是“高开低走”的心理战术,之前把价格报高点,实际上是提高买家的心理预期,最后开盘再以低于报价的价格销售,让购房者感到“抵”或者优惠挺大,以此来吸引买家入市。

购房者在前期选房时应多参考周边项目的实际成交价,也可以时常关注“佛山权威房地产网”(官方网站),查看自己所选楼盘是否已拿到预售证,如果是可售单位,是可以查到楼价的。

看清“套路”

●买房就有学位

真相:开发商给你承诺,买楼之后一定能读××小学、××中学,千万别信。佛山义务教育阶段执行的是“就近入学”、“优先户籍生”等入学政策。这意味着,你即使买了房,家门口的学校你不一定能读;你如果人户不一致,你即使买了学位房,也一样可能读不了。

●距离地铁×分钟

真相:其实经过去年的房地产广告整顿之后,这类的表述在楼盘广告已经很少见了。但在售楼处,销售员们仍然会乐此不疲地夸大项目的交通便捷性。这个时候,一定要留个心眼,到地铁站几分钟,说的是步行还是开车,最好的办法是自己到周边实地考察。

●视野开阔 楼距大

真相:超高的绿化率、超宽的楼距,是吸引购房者的筹码。很多时候,购房者在看样板、看示范园林时,都会被眼下美丽的景致打动。但要注意,一定要将当时楼盘的规划图留下来,作为证据,以防开发商变卦改规划。比如,有开发商会在整栋楼销售完成后,改规划将绿地变停车场等。

●返租陷阱

真相:升值及投资回报承诺,在商业产品的销售中相当常见。要知道,既然是市场经济,就一定有风险,房地产也是如此。尤其是对返租,一定要多加留意,有时候开发商承诺的3年5年返租,结果只返了1年就没了下文,这种情况在罗村、禅城都曾出现过。

畅所钰言

稳,就一个字

每年两会都是房地产走向的风向标。今年两会,政府对房地产的态度很明确:那就是稳。

在早前的新闻发布会上,备受关注的房地产税最终还是没有到来,至少今年内没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。继而,政府工作报告用“平稳”字眼基本上确定了今年楼市的主基调。报告指出,房地产调控的方向仍是因城施策,并强调坚持住房的居住属性,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

“稳”那就意味着不会出现大涨大落的行情。眼下,佛山土地市场稳定。在土地价格的支撑下、供需情况下,佛山市场不太可能短时间内转冷。再加上佛山地铁网络化蓝图已现,广佛同城置业大势不可逆,所以,佛山楼价短期降下来的可能性不大。

那么,佛山楼价会实现所谓“质”的飞跃吗?从目前的状态来看,似乎也不太可能。佛山去年10月执行局部区域限购,限购政策执行4个月,成交量实现了4连跌,但高楼价并没有太大动静。出现这样的情况,跟政府执行的限价、限签无不关系。如果楼房成交价过高,政府将限制其网签。对购房意愿和房企的资金运作提出了很高的要求。毕竟,无法网签备案,银行就不能贷款,开发商就收不齐房款,这对于需要资金高周转的房企来说,无疑有很大的杀伤力。为什么要这么做?一是让佛山市场不会出现楼价的大冒进;二来在一定程度上抑制了市场需求,牵制了开发商擅自涨价。所以,在政府的管控之下,佛山楼价大涨的可能性也不大。

还有个情况也需要注意,因城施策的策略,今年将继续贯彻。这意味着一旦佛山楼市过于冒进,不会排除继续加码的可能性。

目前,顺德、南海、禅城都已经举行了2017年土地推介会,三区都不约而同地加大了住宅用地的供应量。土地供应的增加,将增加住宅的有效供给,这利于平稳房地产市场。说到底,就是一个稳字。

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