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“就地过年”带动 多地楼市春节成交变化

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 今年春节前,商务部消费促进司司长朱小良曾公开表示,全国36个大中城市“就地过年”人数比往年增加了4800多万。在冬季疫情防控形势下,国家大力倡导“就地过年”,这给房地产市场带来了一些新变化。

南方日报记者从多家开发商处得知,春节期间留穗过年的群体增多,因此有不少在售一手楼盘假期照常开放了营销中心,希望能抢收一波就地过年群体带来的置业机会。从节后各机构统计数据看,今年春节期间,各楼盘到访和成交量虽然仍保持在低谷,但好于不受疫情因素影响的2019年。与此同时,从去年末到今年初,包括广州在内的部分城市呈现出楼市“躁动”的特征,引发节前与节后的密集调整,为楼市“降温”。

◎市场

楼盘春节不打烊

“我们旗下的几个楼盘过年期间都没有休息,只是营业时间有些缩短。”碧桂园广清区域一名品牌负责人向南方日报记者表示,其位于广州境内的几大在售项目,春节都推出了到访、成交礼品来吸引购房客户。

贝壳研究院广州分院的统计显示,广州假期无休的新房项目达到近八成,这一比例在往年通常是40%左右。

也有楼盘选择减少春节放假天数,例如恒大在南沙的一处新建楼盘在节前曾挂出公告,宣布营销中心在除夕和初一两天放假,大年初二就开始营业。

“多数只休了两天,初二就正常开市,往年一般初四营业。”贝壳研究院广州分院院长李茂喆表示,多数项目在春节期间举行迎新活动,也有一些折扣等,但折扣相对常规,不算特别优惠。

广州中原研究发展部调研显示,春节期间南沙、增城、黄埔、白云等新房热点区域除年初一外每天均有客户看房,“就地过年”的政策的确带动了看房量。

贝壳研究院广州分院数据指出,春节期间(大年三十至年初六)广州新房带看量,相比节前一周环比下降超60%,相比前一个月的周均值则下降了80%。而二手房市场的情况类似,假期期间的带看量,与春节前相比下降幅度超过80%。不可忽视的一点是,二手房带看量与2019年相比增长了16倍。

而一份来自碧桂园广清区域的统计数据显示,碧桂园在广州的在售楼盘,春节期间来电咨询大约有200组,前往营销中心的到访量约为2000台,比去年提升163%。

◎数据

成交好于往年同期

尽管楼市交易网签存在滞后性,但网签数据仍代表了春节前后楼市的火热。

据广州中原研究发展部数据显示,2月11日至17日期间,广州累计网签一手住宅140宗,排除受疫情影响的2020年,与2019年21套相比也有数倍的增长。

不过,这一数字相比此前一段时间的成交而言仍然处于低谷。尽管“就地过年”带动了大城市的楼市营销动力,但人们的重心仍在过年上,因此春节期间看房客往往较少,再加上看房成交决策周期长也导致了成交“低谷”出现。

“实际成交、转化效率肯定没有春节前好,这很正常,广州市场几乎不存在市场火热的春节行情,但与往年同期相比,市场仍保持然活跃,”李茂喆认为,这反映出开发商普遍认为“就地过年”倡议带来了一定的商机。

南方日报记者梳理中原研究院、克而瑞研究中心等多家机构的信息发现,除广州之外,粤港澳大湾区内多个城市春节期间楼市活跃度各有不同。

例如,深圳春节前和假期期间的两周内,累计成交量比2020年和2019年同期涨幅均在45%以上,创下3年来春节同期成交新高。惠州2月8日至21日新房来访指数为110,比节前下降,但与历史同期相比今年来访量相对稳定,监测楼盘客户到访量达到10071批次,是2019年的4.9倍;认购量为883套,是2019年的5.5倍。佛山今年2月8日至21日期间全市住宅成交量超过了1200套。

而中山春节期间2月8日至21日网签量为508套,这一数字不及2019年春节同期。历史数据显示,2019年1月28日至2月10日,中山全市网签量为702套。

◎分析

热度与“躁动”共存

春节期间楼市受到“就地过年”影响,在淡静中维持了一定热度,但此前曾经出现的楼市过热现象,已经引发了监管层面的注意。

在深圳,去年以来“抢房打新”热潮和“代持”现象层出不穷。广州南沙、黄埔、天河等地,也因为投资客热炒而出现房价上涨和二手房业主“抱团涨价”的现象。而根据国家统计局刚刚公布的1月份70城房价指数,广州和深圳一、二手房价环比同比均有上涨,特别是二手房,环比涨幅都在1%以上,深圳同比涨幅已达15.3%。

中原地产首席分析师张大伟认为,一线城市二手房价上涨原因主要包括留学生回流带来的学区房需求上升,新建楼盘“打新潮”出现,信贷因素和市场反弹等多种因素。

不仅是广州和深圳,“经营贷进入楼市”的违规现象在各地也层出不穷。张大伟指出,经营贷利差大,审批宽松,往往会成为替换按揭贷款的改善投资加杠杆的工具。

进入2021年,在房价调控和信贷调控上,监管层已经开始出手,多地都有跟进。

其中在信贷领域,央行与银保监会去年末宣布建立银行业金融机构集中度管理制度,对房地产贷款和个人住房贷款占比上线分成五档管理。随后广州便向各家银行发出窗口指导,对新增住房贷款占比和个人贷款每月额度都有了详细规定。

◎政策

监管措施已经就位

除了信贷政策管控外,各地对于房价的管控也在升级。

2月初,深圳宣布建立二手房成交参考价发布机制,并要求二手房经纪公司所有平台不允许发布高于成交参考价的房源信息,高于参考价的房源可以过户,但买家需签署风险告知书。最新消息显示,深圳的光大、建行、农行已陆续宣布将参考价作为按揭贷款依据。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,二手房参考价政策的出台,客观上有助于后续房地产市场稳定,如果房贷政策跟随收紧,深圳二手房价格降温概率将会加大。

“指导价相比过去前进了一大步,政策开始告别碎片化和头痛医头。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,如何把指导价转化为住建和金融通力合作,打击违规加杠杆是关键。

不过,投机炒房仍然存在变数,有观点指出,若深圳高于参考价的二手房可以过户,而银行以参考价作为按揭贷款依据,很容易滋生“双合同”产生,从而给购房者带来新风险,需要从信贷调控角度入手,防止经营贷、消费贷违规流入房地产领域。而在广东,省银保监局2月宣布将严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为,部署全辖银行机构进行风险排查,并组成6个核查组深入开展现场调查取证。

对于后续楼市走势,张大伟认为,整体趋势来看,预计一季度房价继续上涨压力依然持续,但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场。

卖方市场下必须防范四大交易风险

拖延交楼办证、质量参差不齐、配套设施不全、随意擅改规划、退款百般刁难、物业管理混乱等一直是买房者投诉的行业痛点问题。当前,广州、深圳、东莞等珠三角主要城市正面临楼市加速升温的趋势,并逐步推动楼市转向以开发商和中介为主导的卖方市场。

根据南方日报记者近期调查到的若干现象,特向住房消费者和买方提供以下建议,以防范出现不必要的交易风险。

双合同现象或迎监管整顿

双合同是开发商为规避政府的限价令而采取的一种投机做法,一份是在政府指导价格下拟定的房屋交易合同,另一份则是以装修、水电等为名义来补充并再次收费的合同,两份合同加起来才是房屋的实际交易价格。近期,在广州天河区等一些房价短期上涨较快的片区已经出现个别开发商要求与买家签订双合同的现象。由于这类操作办法违背了地方政府现行的楼市监管政府,因而存在较高法律风险,建议市民保持谨慎。

认筹金和诚意金隐藏陷阱

认筹金和诚意金是指开发商正式销售前让购房者缴纳的费用,是通过许诺折扣优惠和优先购买权来刺激市场交易的一种营销手段。有些净负债率比较高的房企,甚至把收取认筹金和诚意金,作为向社会融资的主要手段。认筹阶段,开发商通常未取得对房屋的预售证。在市场过热的情况下,开发商为了融资蓄客还会超额向客户收取认筹金和诚意金。一旦后续交易不成,如遇开发商故意“耍赖”,认筹的买家将面临退款困难。

忽略合法性审查或不胜其烦

不管“在售”房屋再热,也不可忽略对项目本身在用地、规划、建设、预售许可、产权性质、合同规范等方面的合法性审查。这些环节往往是最容易引发交易法律纠纷的地方。许多买家遭遇货不对板、办证困难、项目烂尾、擅改规划、质量低劣等问题,均与事前审查不严有关。交易之前对该楼盘和开发商的实际情况一定要全面了解、做足功课,该查的证书文件一个都不能漏。

身份资格证明造假有风险

在一城一策的背景下,许多城市和区域近期为了科学精准地调控市场,在社保、学历、就业等方面都调整或优化了本地的购房政策。有些开发商和营销机构为了更多地吸引社会资金进来,有时会诱导或协助没有购房资格的人,通过编造不实材料或直接造假证明的办法来绕开政府制定的市场准入规则监管。这类违反违规行为具有非常大的法律风险,有炒房冲动或实际购房困难的人一定要三思而后行。

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