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调控加码 中国楼市会走出“慢牛”行情吗?

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中国部分核心城市正迎来楼市调控的层层加码,上海买新房要先算积分、深圳二手房被控价、杭州落户未满5年限购一套房、广州上浮住房按揭贷款利率…楼市牛年走势备受关注。

年初以来,一线城市房地产市场出现罕见的调控反复加码。

上海在1月21日晚发布调控新政“沪十条”,4天后又将“法拍房”纳入限购。1月29日,上海银保监局发布严格实施房地产贷款集中度管理等8条措施。2月2日,上海多部门约谈主要房地产经纪机构、销售代理公司和有代表性的房企。2月6日,“沪十条”中有关新房摇号的新规正式落地实施,买新房需要算积分,积分高者方能参与摇号。

深圳同样在20天内5次出台楼市相关政策。如,先后规定家庭购买商品房,只能登记在具备购房资格成员名下;发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格等。其中,二手房控价被视为调控“大招”——按深圳市最新规定,报价高于参考价的二手房将无法挂牌。

北京市近期也再次表态。2月10日消息称,住房和城乡建设部副部长倪虹带队到北京调研会商房地产调控工作。北京市政府有关负责人表示,首都房地产市场绝不允许任何形式的投机炒房、渲染炒作,如出现局部量价上涨苗头,将迅速采取针对性调控措施,确保市场稳定。

为何各地频繁加码调控?

去年下半年以来,上海、深圳等地楼市均被曝出“业主跳价”“排队摇新房”等现象,杭州则是多次出现新房“万人摇”。对于一线城市楼市热度集中的原因,浙商证券首席经济学家李超分析称,一方面高收入、高技术群体持续净流入带来旺盛的需求;另一方面,一线城市房产被视为核心资产,是高收入人群财富管理时保值增值的重要标的。

特别是在2021年的特殊环境之下,受海外疫情影响,大量学区房需求回流、部分返乡置业需求也可能回流一二线,核心城市房地产市场仍存上涨压力。同时,人们返乡置业意愿也明显降低,58同城、安居客此前发布的《2020-2021返乡置业调查报告》显示,2021年仅37.8%的调研人群表示想要回到家乡置业。而去年同期,这一比例接近七成。

今年多地倡导就地过年,返乡人群减少。每日互动大数据显示,2021年春运前七天,19个一线、新一线城市返乡人口数量都较去年同期有较大幅度减少,最高降幅超七成,最低降幅也近五成。而返乡置业一直是支撑三四线楼市销售的重要动力之一,今年返乡置业转冷可能意味着一二线城市会在春节期间“反季节”需求增加。为了避免年后楼市跳涨,一些地方开始密集出台调控措施。

各地调控连发的同时,房地产金融审慎管理政策工具也陆续出台。中指研究院企业事业部研究副总监刘水认为,未来房地产市场或呈现出弱周期、“慢牛”行情和分化三大特征。

中指院分析称,一方面,金融审慎管理之下可避免大量资金流向房地产市场,进而避免房地产市场暴涨暴跌。另一方面,中国城市化率可能在2030年达到70%,未来10年GDP仍将维持中高速增长,房地产市场仍有向上发展空间。金融等调控干预之下,未来10年中国房地产市场或现“慢牛”行情。

不过,大中小城市房价普涨的情况或难再现。中泰证券首席经济学家李迅雷指出,随着存量经济特征慢慢显现,中国楼市会同股市一样出现明显的分化特征。今后5年,房价下降城市的个数会超过上涨城市的个数。

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