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广东长租公寓发展报告 疫情加速行业洗牌和转型升级

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近日,南方产业智库对外发布的《广东长租公寓发展报告(2020)》(简称《报告》)显示,2020年,尽管在疫情和国际经济形势急剧变化等多重不利因素的叠加影响下,长租公寓综合成本急剧上升、空置率明显走高,资金链持续紧张。然而,随着社会经济稳固增长,城市居民对绿色、安全、健康住宅需求的大幅增加,让业内人士看到长租公寓市场潜在的增长空间仍在。在政府的监管规范和引导扶持下,不少企业及时通过调整发展策略和转变经营思路,克服短暂的经营困难,在降成本、保利润和稳扩张的同时,积极探索创新转型,聚焦差异化、高效化运营,整个行业在下半年逐步恢复元气,开始步入平稳健康发展的轨道。

趋势

人口净增量全国第一 支持市场平稳发展

当前,我国正处在住房存量时代,广东多年人口持续净流入,使得住房租赁市场迅速崛起。为构建“租购同权”“租售并举”的住房制度,满足城市居民追求居住幸福和更美好生活的需求,在国家、地方相关政策的因势利导以及金融机构大力扶持下,广东长租公寓依然保持平稳发展势头,政策性租赁住房对人才住房需求的保障功能日益凸显,企业和行业追求高质量发展的信念和决心日益坚定。

《报告》指出,2020年广东长租公寓发展总体呈现行业大趋势:一是疫情倒逼行业加速洗牌,品牌化和集中度不断提升;二是政策监管和引导扶持双向发力,政企银合作深度和广度持续加大;三是城市更新对住房租赁行业转型升级的引擎作用日益明显;四是从纯粹收租转向以多元化的增值服务模式为核心盈利增长点。

有机构预测,2020年全国住房租赁市场规模将达到1.6万亿元。根据天眼查大数据显示,全国长租公寓相关企业年注册量已近千家。

人口大规模净流入和人们住房观念的改变,继续推动广东成为全国最主要的长租公寓市场。统计局数据显示,2019年珠三角新增人口145万,而全省新增175万,继续稳居全国第一。在广州2200多万人口中,有超过1000万人需要通过租房解决居住问题。截至2020年11月,广州市租赁住房总量达到505万套(间)。专业化、机构化民营租赁企业达398家(含子公司),门店810家,经营房源约30万间,约占全市总房源的6%。另有9家国有租赁企业相继进军租赁市场。

当前,长租公寓的市场化主体包括以万科泊寓、龙湖冠寓为代表的房企系企业,以自如、相寓为代表的平台企业以及以如家为代表的酒店系企业。此外,还有地方政府和金融机构建设的国有平台。今年的疫情正在加速行业洗牌,倒逼企业运营不断往专业化、品牌化、精细化和规模化发展。

上半年,受疫情影响,广东的住房租赁企业普遍面临业务难以开展、运营成本增加、项目停工损失、现金流压力攀升和员工压力增大等困难。为应对疫情影响和市场需求变化,一些企业采取合纵连横和抱团发展的策略来共渡难关和赢得更多的市场份额。为抓住年中就业潮带来的80万高校毕业生租房需求,一些企业开始通过品牌升级和品牌加盟合作的方式,向市场推出更具潮流设计、安全管理和舒适配套的产品服务。与此同时,自如、冠寓、碧家、魔方等企业也在加大与地方政府和国有平台的合作力度来稳住地盘。自如等头部企业和建融的国有平台则继续扮演着“大鱼吃小鱼”的角色。

2020年可谓长租公寓的监管年,也是政企银在住房租赁行业不断加大合作深度和广度的一年。国家、省、市等各级政府部分陆续推出管理新政,进一步整顿规范住房租赁市场秩序,加强市场乱象治理,净化市场环境,维护租赁当事人合法权益,促进住房租赁市场平稳健康发展。

当前广东大量的租房房源来源于城镇老旧小区和城中村。这类房源往往违法违规问题突出、建成年代较早、失养失修失管、公共卫生环境脏乱、市政配套设施欠缺、社区服务设施落后。为引导全球人才加速向粤港澳大湾区集聚,我国早已提出要在大湾区打造具有全球吸引力的人居环境,其中,租赁性住房作为新型城市居住生态的重要组成部分,也有了更高的标准。在宜居大湾区建设加速推进的背景下,“三旧”改造无疑是推动住房租赁行业转型升级和满足人们对生活品质提升需求的最有力的抓手。

种种迹象表明,增值服务已经被大多数的租房平台视为未来租房行业的主要盈利增长点。基于线下的社会配套生活服务设施和门店,企业可以通过线上平台开发出所有迎合用户需求的各种服务新业态。只要经过一定的培训、引导,这些便捷的服务体验很快就会让租户养成习惯,从而进入企业预先设定好的商业闭环。在所有的增值服务里边,又以租金贷等金融服务最受关注。

问题

四大痛点影响行业健康和高质量发展

《报告》指出,当前企业盈利难、市场格局散乱、法律和政策滞后依然是影响长租公寓可持续发展痛点话题。

盈利难,是当前整个长租公寓行业的基本共识。即使在不考虑疫情带来的空置率和综合成本上升的情况下,就算整体的出租率能够达到90%以上,企业在日常运营中扣除拿房成本、装修成本、税收成本,包括增值税、租赁综合税等后,合法利润率至多不过3%-4%。企业若以自持物业形式去经营,能够获得的利润就更低。

此外,2018年以来,长租公寓违规改造、装修污染等问题对行业信用带来一些负面影响。天眼查大数据显示,全国目前已注销或吊销的长租公寓相关企业约占总量的15%。此外,全国约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常,近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。为此,广州、深圳等地不得不发文提示租客慎防入坑。

长租公寓作为一个舶来品,在中国市场已发展近10年。近年来,在政策、市场和资本的推动下,房企、酒店、中介、创业公司和各类互联网公司争相涌入这一领域开拓疆土,经营着数十万间长租公寓。最近几年,随着社会资本的不断涌入,房产中介公司和互联网平台加快布局,推动着长租公寓市场出现爆发式增长。尤其是2019年以来行业内兴起的一股长租公寓企业上市潮,吸引一大批非理性的热钱进来掘金。截至目前,长租公寓在广东虽已发展到颇具规模,但整个行业仍呈现格局散乱、鱼龙混杂的现状,企业野蛮生长、经营粗放的现象虽已得到遏制,但距离完全合法和规范经营还有一段距离。在政府的大力扶持和引导下,国有平台、规模企业和专业机构快速发展,但在整个市场中占比还比较小,远远没有达到唱主角的地位。加上房东和租客习惯贪图眼前利益,为小散乱企业和一些投机平台提供了生存土壤,要短期改变这一格局仍有较大困难。而当前出问题的恰恰以分散式公寓为主。

近年来,国家和地方针对住房租赁行业出台监管政策和整治行动持续加压,同时在一大批国有平台和房企系机构的带动示范下,广东长租公寓行业整体逐步转向健康发展的势头,企业和行业追求高质量发展的信念和决心日益坚定。

南方产业智库调研发现,监管难的原因主要有以下几点:一是市场参与主体众多,行业格局散乱,对应的主管部门太多;二是对新业态、新模式的法律和政策监管仍存在盲区,尤其是对租金贷模式形成的巨大沉淀资金缺乏监管;三是企业化、专业化和规模化的市场主体占比较小;四是职能部门以专项和阶段性治理为主,常态化监管难以到位等。

建议

完善信用体系,多措并举化解企业生存难题

《报告》提出,企业遭遇困难本质上还是因为投入成本较高、关系链条比较脆弱,同时经营效益不好。易居研究院智库中心研究总监严跃进即认为,最根本之处在于租赁需求并不持续,一方面租客不稳定,长租需求没有被真正激发出来,另一方面租金问题导致长租企业经营收入相对单一。

要解决企业生存难的问题,也要完善配套政策,降低企业成本。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则提出,要降低税费成本,提高长租企业备案率;调整水电气的收费标准,严格执行省府办〔2017〕7号文,商业办公改租赁后用水、用电、用气价格按照居民标准执行;适应市场多元化需求,长租公寓房源筹集可转向城中村品质提升,工业厂房和商业办公用房“改租赁”,政府也要在更新规划、公共设施配套上给予扶持政策。

中原地产首席分析师张大伟则认为,分散式长租公寓与其说是租赁模式创新,倒不如说是把原本就有的“二房东赚差价”进行规模化与美化包装,属于“伪概念”。在他看来,长租公寓出租的房源,最起码应该是企业自己持有,或者签订大宗租约的不可售房屋。针对租金贷问题,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提出,要规范行业标准,加强企业监管。

同时,要建立资金链监测指标体系,明确租金贷支出黑白名单制。李宇嘉建议,“收付租金差”(衡量盈利能力),流动比例(流动资产/流动负债),租金贷比例(短期资金链),经营活动和投融资活动现金流(衡量中期资金链)、净利润率(净利润/营业收入)等监测指标开展常规监测。动态上报和监测主要长租公寓租金贷合作方(金融机构),建立租金贷流向渠道黑白名单,租金贷只能用于前期战略性投入(装修、营销等),不能用于房源扩张;建立租赁租金托管制度,与银行签订租金委托收付协议,设立机构租金专用账户收付租金,实行专户托管。

此外,李宇嘉认为,还要鼓励金融创新,多渠道筹集资金。创新资本市场融资渠道,基于类基础设施的民生属性,尽快推出长租公寓REITs;赋予租赁权以合法物权的抵押资格,创设稳定的融资渠道;基于有效监管(比如资金托管),在“租金贷”的基础上推出普惠性租赁金融产品。

李宇嘉认为,长租公寓要放弃规模效应和资本运作,经营上要沉到线下,深耕服务,探索出精细化的运营模式,提升并输出品牌价值;对管理层来讲,基于民生属性、居民收入限制和对租金的敏感性,长租公寓只能定位于多渠道租赁供应的“小众产品”;推动龙头企业更重视品牌价值、可持续经营,打造业内典范、树立行业形象,为规模化租赁贡献正能量。

在李宇嘉看来,长租公寓盈利空间还是有的。从供给端看,很多工商、办公、老旧小区、城中村的空间成本都不高,适当改造后增加居住体验,配上公共服务,年轻租客往往比较喜欢,所以有溢价空间;从需求看,大城市租赁两级分化,除了城中村,就是租金比较高的商品租赁房,中间市场很大。未来政府要做的是,一揽子扶持政策落实到位,比如工改居等规划调整,公共配套设施完善,水电“民用化”,消防安全验收,允许“N+1”(客厅改房间),空间合理利用等。

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