广州·人居进化论：中国商品房第一城的风云70年

序章

建筑是城市的肌理，历史是城市的年轮，而人是城市的根脉。

建国至今，中国人居走过风云70载。广州，是这部史诗里，独特的记忆锚点。

20世纪40年代，广州西关太平街的一幢旧式庭院里，补鞋工发仔、小贩鸡公福、裁缝佬瑞叔，终日与市侩刁泼的包租婆八姑斗智斗勇，但求“有瓦遮头”。

这个街知巷闻的故事，来自电影《72家房客》。彼时，正值民国末年，政局动荡，市井小民和地方权贵之间，积怨多时的住房矛盾，铺开了社会的底色。

暗涌就从这个时候埋下变革的种子。

一、住房的“大锅饭”时代

1949年，新中国成立，原本属于官僚资本家、战犯汉奸等的城市住房收归公有，由国家管理调配，住房进入长达30年集体吃”大锅饭“的年代。

1949年的珠江两岸

面对住房的社会主义改造，摆在政府案头有两大难题：没有钱、房不够。

为满足调配，1956年，政府启动“私房公有化”改革，采用赎买方式，逐步改变城市房屋所有制，历时两年，至1958年底，私房基本不存在，取而代之的是福利性的公房。

1毛3/平的房租压倒骆驼

在此之前，1952年，内务部地政司提出“以租养房”，通过收租，维持住房的保养修缮，但这个“房有所养”的良性通道，看似奏效，却只给当时的政府留出了3年的喘息时间。

1955年，国家机关干部由供给制改为薪金制，为了减轻机关人员的经济负担，租金再度下调，只象征性地收取收入的2-3%，到70年代末，公房的每月租金仅为0.13元/平。

租金收入不到维护成本的一半，政府经济压力陡增，新建的公房建筑质量低劣，配套设施简陋，“高福利、低工资、低租金”的住房实物分配体制，最终成为“阿喀琉斯之踵”。

资料记载，新中国成立初期，中国人口为5.4亿，到1978年已暴涨至9.6亿，但这30年间，中国人均居住面积，反而从4.5平下降到只有3.6平。

1978年，逾千万下乡知青“大返城”，更是让原本抓襟见肘的住房问题，骤然达到难堪重负的临界点。

令人尴尬的“三代同床”

以广州为例，1978年，东山区人均住房面积仅3.82平，甚至出现“三代同床”的尴尬窘况，在那个无人谈论房价的年代，“找房子比找对象还难”。

“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”逐渐失衡，60年代末开始，为解决职工分房困难，“竹筒屋“作为特殊时期的过渡产物，应运而生。

这种面宽仅3米，进深达12米的建筑，靠走廊串连起南北两排单间，仅两端通风，状如筒子，不见天日，潮湿昏暗，厕所厨房均为多户共用。

家住东山区的李庆符回忆，高峰时期，竹筒屋曾出现21家共用1个厨房的场景。当时老百姓只希望“吃饭有点餸，住房有点风，手头有点松。”

21户人家挤在厨房做饭，每户只有不到1米的灶位

没人知道要在竹筒屋里住多久。他们原以为只需暂住，等分到单位房就可搬离，最终却住到结婚生子。竹筒屋成为普通人仅有的容身之所。

二、铁幕在南国徐徐拉开

历史会永远记住1979年。

身处时代湍流中的普通人，或许还没意识到，铁幕已经在南国花城徐徐拉开。

1978年9月，时任国务院副总理的邓小平作出指示：“解决住房问题的路子能不能宽些？譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款。”冰封的河床，暖春开始萌动。

同年年底，十一届三中全会召开，吹响了改革开放的号角；次年元旦，中美建交，2月邓小平访美归来，提出社会主义也可以发展市场经济，其中就包括住房领域。

星星之火从南国燎起，广州成为第一个“吃螃蟹”的城市。

1978年，广州市政府拨款给各区建房，东山区获拨款100万元,主要是用于房屋维修。但当时区内住房困难户高达2万户，其中人均面积2平以下的特困户就有6000户。

时任东山区城建局局长的李庆符感到忧虑：“按照这样的速度，解决2万多困难户的住房问题，起码要200年。”有地没钱的广州，走到了不得不主动求变的十字关口。

全国首个商品房小区诞生

时势所迫，1979年3月25日，李庆符开始与港商接触，商议在广州选址建设商品房试点，没想到这一场谈判，足足僵持了半年。

光是最基础的“三通”，就险些断送了这场合作。

建设商品房，港商要求实现“通水、通电、通电话”。但在当时，普通老百姓家里连水电都成问题，更别提电话。这在当时的操盘手李庆符看来，是想都不敢想的“不可能任务”。

硬着头皮，最终政府从小北的北园酒家接驳了1根4.3公里长的水管，又从附近的龙潭变电站引来电线，这才勉强解决了水电的问题。

通电话就更棘手了。当时整个大沙头，公用电话只有两台，连线路都没有，需要引进方投资30万铺设。最终靠电信局特批，给出400部的指标，才满足了港商“按人口配套40%”的要求。李庆符回忆：“当时装1部电话要2000元，但电信局只收了我们400元。”固话在广州的普及，就始于东山。

首次引进外资，程序上无先例可循，李庆符只能摸着石头过河。

在和港商签订合同时，原本需要公证，但当时广州没有公证处，李庆符只能求助法院代为处理，后来办好手续，港商还从香港买了1台打字机送给法院，当作公证费。

最后是选址的问题。时任广州副市长的林西提议，当时东湖公园旁有个废水厂，该地块可加以利用。原本港商愿意投建15万平，最终广东省只批了6万平作为试点，但合作总算是尘埃落定。

1979年10月15日，秋交会闭幕当天，穗港双方签订了引进港资建房的合同。12月21日，随着第1根混凝土灌注桩，中国第1个商品房小区——东湖新村，正式诞生。

800元/平的房子在香港哄抢

根据穗港双方合同，东湖新村共规划25栋住宅，由广州提供土地，港方提供资金，6万平试点中，首期的2万平共10栋，由港商在香港发售。

资料记载，1979年，香港刊登了广州出售商品房的广告，200套房吸引了1800人认购，当时100元港币只能换30元人民币，按2800元/平港币的售价折算，仅相当于人民币800元/平，一经推出就被抢购一空。

这批香港买家，一部分希望在广州置业解决内地亲人的住房问题，一部分人在广州经商，购房用于自住。传言当时有1位香港买家，一口气买了十套给广州的亲戚居住。

1982年全面交楼的东湖新村，创造了多项全国第一：不仅是全国第1个商品房项目，也是第1个引进港资开发商、实施小区管理、配套载物电梯的住宅小区。

在东湖新村之前，广东住宅布局多以行列式为主，自东湖新村开始，80-90年代，围合式布局逐渐成为主流，与此同时，“竹筒屋”的户型排列也走入历史，住宅多采用梯间式，而此后在全国流行的一梯四户，就来自东湖新村。

历史的齿轮一旦开启，便不会停息。

东湖新村开辟了“拆迁安置与解困保障相结合”的模式后，广州政府又在湖滨花园、花园新村、五羊邨以及文德路、西元岗等地加以复制，建成了100万平以上的住房，其中5成约5000套，用以满足困难户的需求。

1980-1985年，广州人居居住面积从3.97平升至6.62平，涨幅达67%，是建国以来增速最快的5年。

三、房改：请回答，1998

在时代的洪流之下，个体遭遇了第1次命运的“拐弯”。

东湖新村之后，中国城镇住房制度改革（简称“房改”），经历了试点售房（1979-1985年）、提租补贴（1986-1990年）和以售代租（1991-1993年）的试错阶段。

1982年，国务院批准以郑州、沙市、常州、四平四城市为试点，试行新建住房补贴出售。个人购房只需支付1/3的房款，剩余2/3由地方政府及职工所在单位分担补贴，简称为“三三制”。普通家庭约花费两年收入，就能买到1套普通新房。

然而在今天看来求之不得的福利政策，当时却遭到“冷遇”。

巨额的补贴，让地方政府和职工单位不堪重负，压力层层转嫁，社会资金难以形成良性循环。与此同时，尽管个人仅需承担1/3房款，但当时广州1套70多平的住房，月租仅2元，因此，多数居民仍然宁可租房不愿买房。1985年，补贴售房不得不以失败告终。

“试点售房”受挫，原因之一就是低租金制，改革势在必行。

1988年，政府正式推行“提租补贴”，一方面全面提高租金，以租养房，推动居民购房；一方面理顺分配关系，把补贴理入工资，计入企业成本，提高职工的经济负担能力。

遗憾的是，紧接着，国内发生了严重通货膨胀。考虑“提租补贴”在成本推进效应下，可能使经济形势更趋于恶化。原计划用时3-5年完成的方案，尚未全面开展就宣告夭折。

1994年7月，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布，开始建立公积金制度，增强了职工购房的支付能力和消费信心，中国人自此才培养起攒钱贷款买房的习惯。

真正扭转局面的分水岭出现在1998年。

1998年7月3日，中央正式发文，决定自当年起，停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。标志着中国沿袭了近50年的福利分房制度正式画上句号。

福利分房制度取消，原先分得住房的人，成为时代的受益者，率先尝到改革的红利，得到“房改房”的选择权。而普通人的命运，也许就是从这一刻，走向各自不同的分岔口。

作为过渡阶段的特殊产物，“房改房”也叫已购公有住房。当时，政府鼓励职工购买公房，针对不同收入的家庭，按不同价格出售，对于部分困难地区，甚至实行成本价的标准。

家住越秀的蔡先生回忆，当时他所住的房子成本价是7万，抵扣了20年工龄补贴后，个人只要补交1.6万就能得到1套两房。虽然这在当时不是1笔小数目，但大家都拼了命凑齐。

如今正值知命之年的沈绎，在1998-2018的20年间，先后在广州买了18套房，而他命运的起点，正是千禧年前后的这场“世纪之变”。

2000年，赶上广州福利分房的末班车，他只花了6.8万就在天河买了1套大三房。2003年，国企改制，他拿到20万的自动离职补偿款，又恰好在2005年遇上集体宿舍拍卖潮，顺利分两次买了6套天河的小单间。

连沈绎自己都感慨：“踩对了时代的步点。”

四、人居进化浪潮席卷而至

90年代末，广州人均居住面积已经是80年代初的3.3倍。空间得到满足，人居进化转入品质提升的跑道。如果说90年代的关键词是“抄”，那么2000年开始的关键词就是“精”。

粗放发展 泛滥的“伪”欧式建筑

瀚华建筑设计总建筑师冼剑雄回忆，80年代，广州住宅参考香港模式，首先引入了飘窗、首层架空等设计，但建筑密度过高，随后向新加坡借鉴，才开始重视园林景观与建筑的融合。

瀚华建筑设计总建筑师冼剑雄

直至90年代中后期，随着第1批下海者富起来，建筑外立面也开始强调“气派”。受后现代主义影响，欧陆式、地中海和Art Deco等风格大行其道，但往往流于形式，表面豪华，却徒有躯壳。

“我们也要理解。改革开放，突然之间，大家手里有了点钱，都希望住得更有品质。那什么叫有品质？在当时大众眼里，稀有的西式建筑就代表珍贵。”汉森建筑设计总建筑师盛宇宏解释道。

与泛滥的欧式建筑互为表里，是同时兴起的留学风潮。

1991年，盛宇宏头顶中国建筑系最牛老八校毕业生的头衔，杀入香港优秀人才交流计划。但彼时的香港建筑界，不曾留学镀金，没有港大背景，几乎难以立足。

汉森建筑设计总建筑师盛宇宏

就在那年，180多公里之外，坐落于广州越秀环市东路的广东国际大厦建成，200米、63层的高度，蔚为壮观，举国沸腾，刷新了当时内地城市天际线的记录。

两相权衡，1993年，盛宇宏决定回到家乡广州，加入当时国内正在涌起的建筑新浪潮。一出一进之间，见证了穗港两地追赶的步伐。

位于中山八路的富力广场，是盛宇宏返穗后首个设计作品，这也是广州首个引入港式飘窗的楼盘。他清楚记得，拆下棚架的那天，富力董事长就在现场，当他看到欧式外立面时，脱口而出：“不愁卖”。

重走现代主义 寻找建筑在地性

同样是1993年，师承建筑大师何镜堂的冼剑雄，此时已经参与了市长大厦和大都会广场两座地标的设计，那年他25岁。

作为本土长大的广州人，冼剑雄看到“伪”欧式建筑像海藻般在这块土地上蔓延，心生隐忧，提出“广州应该重走现代主义”。

在他看来，80年代的天时地利，让广州从“竹筒屋”直接跳到“欧陆风”，中间缺乏现代主义的长期滋养，步伐走得不够稳。

“我们推崇简约的现代风格，重点研究空间、细节、材质、比例和虚实的关系。”冼剑雄认为，粗放发展的时代是时候结束了。

异曲同工，盛宇宏反复提及的则是建筑的“在地性”。

他认为，时代的审美不应受到嘲讽。所谓“在地性”，不只要尊重地理环境和地方人文 ，更要关怀建筑中最重要的组成——人。

建筑师引导社会审美，要建立在大众喜欢的基础之上。“后期我们也从徽派建筑、岭南建筑中，提炼符号，放到具体设计里。比如富力城，是东南亚风格，方圆云山诗意，是新中式风格，美好居，是现代风格，我们都在尝试。”盛宇宏希望以此打破清一色欧式风格的状态。

建筑的魅力，是与时代共同成长。80年代，建筑为50后设计，如今，建筑为00后设计，不同年代的需求不断迭代，这种审美上的差异，不是冲突，是流淌的演绎。

日子越过越好 房子却越建越小

大到建筑，小到户型，自有商品房以来，广州的产品都在不断迭代。

80年代开始，港式住宅流行，广州涌现了大批只有飘窗没有阳台的产品，而受高密度所限，当年奇葩的“钻石户型”也屡见不鲜，如今在广州二手房市场，还有不少“房出阳台、厨卫相倚”的老式住宅出售。

2000年后，楼市爆发，用冼剑雄的话说，当时是“建多少就卖多少”。开发商开始强调周转率，必须形成标准化：“这才够快，一拿到图纸都不用画，直接套上就开始建。”因此，在楼市最火的时代，创新反而最为停滞。

但近年来，地价暴涨，体量紧缩，开始倒逼开发商重视差异化。冼剑雄坦言：“现在开发商拿地，可能就几万平，而且每宗地的形状都不太一样，想标准化都难。“产品就是在这种背景下，向”小空间、高利用率“升级。

最新数据显示，2018年，广州人均居住面积已达到35平，足足比1980年翻了三番。与此同时，广州的户型却越建越小，70平就有三房，90平能做四房，这放在20年前，简直不可思议。

在冼剑雄看来，这不是坏事。”北上广深都是两三千万的人口，如果像铺大饼一样往外扩张，交通、能源各方面都难以负荷，最有效解决人口居住的问题，就是提高居住效率，这也是对资源的集约利用。“他解释道。

高房价导致房子小，已经是大势所趋。怎么提供兼容性更强的设计，让居住者适应人生不同阶段的需求，才是破题的正确方向。盛宇宏认为，”通过精细化的内外部设计，优化流线，小空间也可以呈现愉悦的生活状态。”

五、人居下半场 旧改进行时

不破不立。回顾广州人居进化史，一体两面，“建”的另一面就是“拆”。

“每根烟囱倒下，都有富力的功劳”

90年代初期，广州城区大量生产力低下的旧厂，与起飞的市场化经济背道而驰。“走了一镇又一镇，镇镇像农村；走了一村又一村，村村像城镇。”就是当时外界对广州的初印象。

破旧立新，成为顺势而为的必然选择。就在这个时候，广州本土开发商中，涌现了第一批“造城者”。

第一梯队中，最关键就是富力。

1994年，富力以荔湾区嘉邦化工厂旧改作为“开山之作”，打造富力新居。此后，更是一路高歌，相继收购了广州钢材厂、硫酸厂、锅炉厂等，诞生了富力广场、富力半岛花园等地标楼盘。短短7年，截至2001年末，富力在广州已完成10个大型旧改项目。

当时业内笑称：“广州每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”。但随后，原本“一案一策”由开发商收购改造的旧厂，转由政府连片收储，开发商拿地难，广州旧改步入停滞期。

直到2003年，靠旧厂改造起家的富力再度出手，这次的目标是——“旧村”。

时至今日，当年富力首个城中村改造项目猎德，仍是广州旧改史上建立模板的“传奇之作”。此后，富力又操盘了广州第一个由民企完成的旧村改造项目——杨箕。10余年间，富力在广州参与了茅岗、笔村等多个旧村改造。

50年代的猎德村

如今的猎德村

旧改新赛场：政府让利，新政开路

今天看来，富力下对了注。

根据近期戴德梁行发布的报告显示，目前，珠三角多个城市的土地开发强度均处于高位，广州主城区的土地开发强度已超过48.9%，其中越秀区更是达到惊人的90%。

城市外拓艰难，新增土地受限，向内而生的“旧城改造”升级为“城市更新”，成为未来广州人居进化的新赛场。

戴德梁行华中区策略发展顾问部主管及高级董事邵丰介绍：“广东的城中村改造面积，占到全国的60%。”根据2019年发布的《广州市2019年重点项目建设计划》，今年全市城市更新重点项目达到了51个，其中，旧村改造23个，旧厂旧改19个，老旧小区微改造9个，总投资达92.8亿元。

比规模更挑动房企神经的还有旧改模式的革新。

邵丰指出，以往旧城改造主要由政府主导，政府征地后，通过“招拍挂”的形式出让给开发商，是自上而下的模式。考虑到前期征地成本，政府通常提前引入意向房企，将征地工作前置到开发商头上。直至招拍挂后，政府获得土地出让金，再与房企进行结算。

这就可能导致两个问题。一是前期村民对开发商认可度低，沟通难度大，容易滋生贪腐；二是开发商提前补偿村民的垫资压力高，甚至还有可能在最终拍地时折戟，导致前期投入资金付诸东流。

2018年，广东旧改土地逐渐从“招拍挂”向“协议出让”改革，广东省国土资源厅厅长陈光荣表示：“政府制定新政的目的是放开手脚，但也请房企守住底线。”政府让利，新政开路，扫清障碍的“旧改”新赛场，成为房企争抢的“大蛋糕”。

戴德梁行邵丰解释道：“虽然拆迁改造看起来资金量大，但确定投资主体身份后，开发商可以就此进行融资，目前银行对城市更新项目非常鼓励。”因此，在目前融资环境不佳的情况下，拿下旧改项目，反而为房企缓解资金压力提供了出口。

正如当年赶上房改末班车的幸运儿，如今房企比拼的也是，谁能踩对“旧改”的步点。厉兵秣马，谁的手里弹药足，谁就在楼市的下半场立于不败之地。

还是拿富力举例。今年4月份，富力专门成立了城市更新集团，组建超300人规模的团队。8月份，富力发布的2019年中期业绩显示，集团2019年上半年在中国22座城市以均价2700元/平购入建筑面积约650万平。目前拥有土地储备权益可售总建筑面积为6100万平。

比体量更值得注意的是富力的拿地成本之低。

2700元/平，这个数字，几乎与布局三四线城市的房企持平，而众所周知，富力的大头，一直是以广州为大本营的一二线城市。能在低成本的同时保持高土储，富力靠的正是口袋里超大体量的城市更新项目。

截至2019上半年，富力签约合作城市更新项目超过60个，仅广州，已签订合作协议或意向合作的旧村项目就超过20个，其中就包括黄埔笔村、茅岗村、白云陈田村等数个“巨无霸”项目，一张棋盘已经在广州的版图上缓缓铺开。

陈田村： 6月份启动以来，集体物业拆迁进度突破8成

其中值得关注的是富力今年3月份拿下的陈田村。该项目改造范围达62.61公顷，总投资估算约105亿元，采取的正是“自主改造、协议出让”的新模式。

陈田村自今年6月拆迁启动以来，整体拆卸面积超过46万平，集体物业拆迁进度突破8成，接下来即将启动1期开发建设，并同步筹备村民住宅签约。

陈田村集体物业拆迁前后对比

作为咨询公司，戴德梁行曾参与包括陈田村在内的多个城中村改造项目，邵丰分析认为：“陈田村改造进展顺利，关键是处理好了各方利益。首先，陈田村原本是汽配城，物业租金是村民的重要收入，大面积的留用地，复建集体物业，保障未来村民的收益；此外，通过异地安置，让此前的汽配商户迁址到花都，各方的诉求都得到满足。”

根据戴德梁行数据，广州城中村改造，从开始到实施，最起码需要5年以上。事实上，陈田村早于2011年就开始启动改造，如今的快速推进，得益于早期的持续跟踪。市场开放，利于融资，未来城市更新的关键是“得人心”。

“我们在欧洲看到的旧改，改完以后，每个都是获奖作品，特别有意思，大家都愿意待在那样的地方。”在建筑师盛宇宏看来，设计远比砸钱重要，在这个维度上，广州还走得太慢。

“广州的旧改是起了个大早，赶了个晚集。”邵丰认为，尽管以往广州旧村改造存在“容积率过高、配套未及时跟上”等弊病，但这都是阶段性问题。如何寻找经济效益和社会效益间的最大公约数，是未来人居探索的方向。

70年人居进化，在这座城市留下深深浅浅的年轮。但回头看，广州的每一步，都没有白走。

参考文献资料：

[1].《广州房地产年鉴》，广州房地产年鉴社，2006

[2].《回望1978-1979丨找房子比找对象还难！“铁幕”拉开的大决策》，中国房地产报，2018

[3].《李庆符：当年建起首个商品房小区》，广州日报，2018

[4].《中国房改回眸：请记住1998》，时代财经，2019

[5].《新中国70年城镇住房制度的变迁与展望》，国家治理周刊，2019