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广州·人居进化论:中国商品房第一城的风云70年

2019-09-30 16:49:05 来源: 网易房产原创 举报
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编者按:
抚今追昔,大国成长。值此新中国成立70周年华诞,网易房产推出“筑梦70年·大国城长”大型全国联动策划,其中“人居进化论”系列,旨在勾勒出70年人居进化下,一部浓缩的社会变迁史。 探讨自住房体制改革以来,流动于城市化繁荣进程中,人居习惯升级,居住产品迭代的时代脉络,以及最为重要的是,历史的年轮 之下,普通人、建筑师和开发商的命运交织。

广州·人居进化论:中国商品房第一城的风云70年

序章

建筑是城市的肌理,历史是城市的年轮,而人是城市的根脉。

建国至今,中国人居走过风云70载。广州,是这部史诗里,独特的记忆锚点。

20世纪40年代,广州西关太平街的一幢旧式庭院里,补鞋工发仔、小贩鸡公福、裁缝佬瑞叔,终日与市侩刁泼的包租婆八姑斗智斗勇,但求“有瓦遮头”。

广州·人居进化论:中国商品房第一城的风云70年

这个街知巷闻的故事,来自电影《72家房客》。彼时,正值民国末年,政局动荡,市井小民和地方权贵之间,积怨多时的住房矛盾,铺开了社会的底色。

暗涌就从这个时候埋下变革的种子。

一、住房的“大锅饭”时代

1949年,新中国成立,原本属于官僚资本家、战犯汉奸等的城市住房收归公有,由国家管理调配,住房进入长达30年集体吃”大锅饭“的年代。

1949年的珠江两岸
1949年的珠江两岸

面对住房的社会主义改造,摆在政府案头有两大难题:没有钱、房不够。

为满足调配,1956年,政府启动“私房公有化”改革,采用赎买方式,逐步改变城市房屋所有制,历时两年,至1958年底,私房基本不存在,取而代之的是福利性的公房。

1毛3/平的房租压倒骆驼

在此之前,1952年,内务部地政司提出“以租养房”,通过收租,维持住房的保养修缮,但这个“房有所养”的良性通道,看似奏效,却只给当时的政府留出了3年的喘息时间。

1955年,国家机关干部由供给制改为薪金制,为了减轻机关人员的经济负担,租金再度下调,只象征性地收取收入的2-3%,到70年代末,公房的每月租金仅为0.13元/平。

租金收入不到维护成本的一半,政府经济压力陡增,新建的公房建筑质量低劣,配套设施简陋,“高福利、低工资、低租金”的住房实物分配体制,最终成为“阿喀琉斯之踵”。

资料记载,新中国成立初期,中国人口为5.4亿,到1978年已暴涨至9.6亿,但这30年间,中国人均居住面积,反而从4.5平下降到只有3.6平。

1978年,逾千万下乡知青“大返城”,更是让原本抓襟见肘的住房问题,骤然达到难堪重负的临界点。

令人尴尬的“三代同床”

以广州为例,1978年,东山区人均住房面积仅3.82平,甚至出现“三代同床”的尴尬窘况,在那个无人谈论房价的年代,“找房子比找对象还难”。

“等国家建房,靠组织分房,要单位给房”逐渐失衡,60年代末开始,为解决职工分房困难,“竹筒屋“作为特殊时期的过渡产物,应运而生。

这种面宽仅3米,进深达12米的建筑,靠走廊串连起南北两排单间,仅两端通风,状如筒子,不见天日,潮湿昏暗,厕所厨房均为多户共用。

广州·人居进化论:中国商品房第一城的风云70年

家住东山区的李庆符回忆,高峰时期,竹筒屋曾出现21家共用1个厨房的场景。当时老百姓只希望“吃饭有点餸,住房有点风,手头有点松。”

21户人家挤在厨房做饭,每户只有不到1米的灶位
21户人家挤在厨房做饭,每户只有不到1米的灶位

没人知道要在竹筒屋里住多久。他们原以为只需暂住,等分到单位房就可搬离,最终却住到结婚生子。竹筒屋成为普通人仅有的容身之所。

二、铁幕在南国徐徐拉开

历史会永远记住1979年。

身处时代湍流中的普通人,或许还没意识到,铁幕已经在南国花城徐徐拉开。

1978年9月,时任国务院副总理的邓小平作出指示:“解决住房问题的路子能不能宽些?譬如允许私人建房或者私建公助,分期付款。”冰封的河床,暖春开始萌动。

广州·人居进化论:中国商品房第一城的风云70年

同年年底,十一届三中全会召开,吹响了改革开放的号角;次年元旦,中美建交,2月邓小平访美归来,提出社会主义也可以发展市场经济,其中就包括住房领域。

星星之火从南国燎起,广州成为第一个“吃螃蟹”的城市。

1978年,广州市政府拨款给各区建房,东山区获拨款100万元,主要是用于房屋维修。但当时区内住房困难户高达2万户,其中人均面积2平以下的特困户就有6000户。

时任东山区城建局局长的李庆符感到忧虑:“按照这样的速度,解决2万多困难户的住房问题,起码要200年。”有地没钱的广州,走到了不得不主动求变的十字关口。

全国首个商品房小区诞生

时势所迫,1979年3月25日,李庆符开始与港商接触,商议在广州选址建设商品房试点,没想到这一场谈判,足足僵持了半年。

光是最基础的“三通”,就险些断送了这场合作。

建设商品房,港商要求实现“通水、通电、通电话”。但在当时,普通老百姓家里连水电都成问题,更别提电话。这在当时的操盘手李庆符看来,是想都不敢想的“不可能任务”。

硬着头皮,最终政府从小北的北园酒家接驳了1根4.3公里长的水管,又从附近的龙潭变电站引来电线,这才勉强解决了水电的问题。

通电话就更棘手了。当时整个大沙头,公用电话只有两台,连线路都没有,需要引进方投资30万铺设。最终靠电信局特批,给出400部的指标,才满足了港商“按人口配套40%”的要求。李庆符回忆:“当时装1部电话要2000元,但电信局只收了我们400元。”固话在广州的普及,就始于东山。

首次引进外资,程序上无先例可循,李庆符只能摸着石头过河。

在和港商签订合同时,原本需要公证,但当时广州没有公证处,李庆符只能求助法院代为处理,后来办好手续,港商还从香港买了1台打字机送给法院,当作公证费。

最后是选址的问题。时任广州副市长的林西提议,当时东湖公园旁有个废水厂,该地块可加以利用。原本港商愿意投建15万平,最终广东省只批了6万平作为试点,但合作总算是尘埃落定。

1979年10月15日,秋交会闭幕当天,穗港双方签订了引进港资建房的合同。12月21日,随着第1根混凝土灌注桩,中国第1个商品房小区——东湖新村,正式诞生。

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800元/平的房子在香港哄抢

根据穗港双方合同,东湖新村共规划25栋住宅,由广州提供土地,港方提供资金,6万平试点中,首期的2万平共10栋,由港商在香港发售。

资料记载,1979年,香港刊登了广州出售商品房的广告,200套房吸引了1800人认购,当时100元港币只能换30元人民币,按2800元/平港币的售价折算,仅相当于人民币800元/平,一经推出就被抢购一空。

这批香港买家,一部分希望在广州置业解决内地亲人的住房问题,一部分人在广州经商,购房用于自住。传言当时有1位香港买家,一口气买了十套给广州的亲戚居住。

1982年全面交楼的东湖新村,创造了多项全国第一:不仅是全国第1个商品房项目,也是第1个引进港资开发商、实施小区管理、配套载物电梯的住宅小区。

在东湖新村之前,广东住宅布局多以行列式为主,自东湖新村开始,80-90年代,围合式布局逐渐成为主流,与此同时,“竹筒屋”的户型排列也走入历史,住宅多采用梯间式,而此后在全国流行的一梯四户,就来自东湖新村。

历史的齿轮一旦开启,便不会停息。

东湖新村开辟了“拆迁安置与解困保障相结合”的模式后,广州政府又在湖滨花园、花园新村、五羊邨以及文德路、西元岗等地加以复制,建成了100万平以上的住房,其中5成约5000套,用以满足困难户的需求。

1980-1985年,广州人居居住面积从3.97平升至6.62平,涨幅达67%,是建国以来增速最快的5年。

广州·人居进化论:中国商品房第一城的风云70年

三、房改:请回答,1998

在时代的洪流之下,个体遭遇了第1次命运的“拐弯”。

东湖新村之后,中国城镇住房制度改革(简称“房改”),经历了试点售房(1979-1985年)、提租补贴(1986-1990年)和以售代租(1991-1993年)的试错阶段。

1982年,国务院批准以郑州、沙市、常州、四平四城市为试点,试行新建住房补贴出售。个人购房只需支付1/3的房款,剩余2/3由地方政府及职工所在单位分担补贴,简称为“三三制”。普通家庭约花费两年收入,就能买到1套普通新房。

然而在今天看来求之不得的福利政策,当时却遭到“冷遇”。

巨额的补贴,让地方政府和职工单位不堪重负,压力层层转嫁,社会资金难以形成良性循环。与此同时,尽管个人仅需承担1/3房款,但当时广州1套70多平的住房,月租仅2元,因此,多数居民仍然宁可租房不愿买房。1985年,补贴售房不得不以失败告终。

“试点售房”受挫,原因之一就是低租金制,改革势在必行。

1988年,政府正式推行“提租补贴”,一方面全面提高租金,以租养房,推动居民购房;一方面理顺分配关系,把补贴理入工资,计入企业成本,提高职工的经济负担能力。

遗憾的是,紧接着,国内发生了严重通货膨胀。考虑“提租补贴”在成本推进效应下,可能使经济形势更趋于恶化。原计划用时3-5年完成的方案,尚未全面开展就宣告夭折。

1994年7月,《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布,开始建立公积金制度,增强了职工购房的支付能力和消费信心,中国人自此才培养起攒钱贷款买房的习惯。

真正扭转局面的分水岭出现在1998年。

1998年7月3日,中央正式发文,决定自当年起,停止住房实物分配,建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。标志着中国沿袭了近50年的福利分房制度正式画上句号。

广州·人居进化论:中国商品房第一城的风云70年

福利分房制度取消,原先分得住房的人,成为时代的受益者,率先尝到改革的红利,得到“房改房”的选择权。而普通人的命运,也许就是从这一刻,走向各自不同的分岔口。

作为过渡阶段的特殊产物,“房改房”也叫已购公有住房。当时,政府鼓励职工购买公房,针对不同收入的家庭,按不同价格出售,对于部分困难地区,甚至实行成本价的标准。

家住越秀的蔡先生回忆,当时他所住的房子成本价是7万,抵扣了20年工龄补贴后,个人只要补交1.6万就能得到1套两房。虽然这在当时不是1笔小数目,但大家都拼了命凑齐。

如今正值知命之年的沈绎,在1998-2018的20年间,先后在广州买了18套房,而他命运的起点,正是千禧年前后的这场“世纪之变”。

2000年,赶上广州福利分房的末班车,他只花了6.8万就在天河买了1套大三房。2003年,国企改制,他拿到20万的自动离职补偿款,又恰好在2005年遇上集体宿舍拍卖潮,顺利分两次买了6套天河的小单间。

连沈绎自己都感慨:“踩对了时代的步点。”

四、人居进化浪潮席卷而至

90年代末,广州人均居住面积已经是80年代初的3.3倍。空间得到满足,人居进化转入品质提升的跑道。如果说90年代的关键词是“抄”,那么2000年开始的关键词就是“精”。

粗放发展 泛滥的“伪”欧式建筑

瀚华建筑设计总建筑师冼剑雄回忆,80年代,广州住宅参考香港模式,首先引入了飘窗、首层架空等设计,但建筑密度过高,随后向新加坡借鉴,才开始重视园林景观与建筑的融合。

瀚华建筑设计总建筑师冼剑雄
瀚华建筑设计总建筑师冼剑雄

直至90年代中后期,随着第1批下海者富起来,建筑外立面也开始强调“气派”。受后现代主义影响,欧陆式、地中海和Art Deco等风格大行其道,但往往流于形式,表面豪华,却徒有躯壳。

“我们也要理解。改革开放,突然之间,大家手里有了点钱,都希望住得更有品质。那什么叫有品质?在当时大众眼里,稀有的西式建筑就代表珍贵。”汉森建筑设计总建筑师盛宇宏解释道。

与泛滥的欧式建筑互为表里,是同时兴起的留学风潮。

1991年,盛宇宏头顶中国建筑系最牛老八校毕业生的头衔,杀入香港优秀人才交流计划。但彼时的香港建筑界,不曾留学镀金,没有港大背景,几乎难以立足。

汉森建筑设计总建筑师盛宇宏
汉森建筑设计总建筑师盛宇宏

就在那年,180多公里之外,坐落于广州越秀环市东路的广东国际大厦建成,200米、63层的高度,蔚为壮观,举国沸腾,刷新了当时内地城市天际线的记录。

广州·人居进化论:中国商品房第一城的风云70年

两相权衡,1993年,盛宇宏决定回到家乡广州,加入当时国内正在涌起的建筑新浪潮。一出一进之间,见证了穗港两地追赶的步伐。

位于中山八路的富力广场,是盛宇宏返穗后首个设计作品,这也是广州首个引入港式飘窗的楼盘。他清楚记得,拆下棚架的那天,富力董事长就在现场,当他看到欧式外立面时,脱口而出:“不愁卖”。

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重走现代主义 寻找建筑在地性

同样是1993年,师承建筑大师何镜堂的冼剑雄,此时已经参与了市长大厦和大都会广场两座地标的设计,那年他25岁。

作为本土长大的广州人,冼剑雄看到“伪”欧式建筑像海藻般在这块土地上蔓延,心生隐忧,提出“广州应该重走现代主义”。

在他看来,80年代的天时地利,让广州从“竹筒屋”直接跳到“欧陆风”,中间缺乏现代主义的长期滋养,步伐走得不够稳。

“我们推崇简约的现代风格,重点研究空间、细节、材质、比例和虚实的关系。”冼剑雄认为,粗放发展的时代是时候结束了。

异曲同工,盛宇宏反复提及的则是建筑的“在地性”。

他认为,时代的审美不应受到嘲讽。所谓“在地性”,不只要尊重地理环境和地方人文 ,更要关怀建筑中最重要的组成——人。

建筑师引导社会审美,要建立在大众喜欢的基础之上。“后期我们也从徽派建筑、岭南建筑中,提炼符号,放到具体设计里。比如富力城,是东南亚风格,方圆云山诗意,是新中式风格,美好居,是现代风格,我们都在尝试。”盛宇宏希望以此打破清一色欧式风格的状态。

建筑的魅力,是与时代共同成长。80年代,建筑为50后设计,如今,建筑为00后设计,不同年代的需求不断迭代,这种审美上的差异,不是冲突,是流淌的演绎。

日子越过越好 房子却越建越小

大到建筑,小到户型,自有商品房以来,广州的产品都在不断迭代。

80年代开始,港式住宅流行,广州涌现了大批只有飘窗没有阳台的产品,而受高密度所限,当年奇葩的“钻石户型”也屡见不鲜,如今在广州二手房市场,还有不少“房出阳台、厨卫相倚”的老式住宅出售。

2000年后,楼市爆发,用冼剑雄的话说,当时是“建多少就卖多少”。开发商开始强调周转率,必须形成标准化:“这才够快,一拿到图纸都不用画,直接套上就开始建。”因此,在楼市最火的时代,创新反而最为停滞。

但近年来,地价暴涨,体量紧缩,开始倒逼开发商重视差异化。冼剑雄坦言:“现在开发商拿地,可能就几万平,而且每宗地的形状都不太一样,想标准化都难。“产品就是在这种背景下,向”小空间、高利用率“升级。

最新数据显示,2018年,广州人均居住面积已达到35平,足足比1980年翻了三番。与此同时,广州的户型却越建越小,70平就有三房,90平能做四房,这放在20年前,简直不可思议。

在冼剑雄看来,这不是坏事。”北上广深都是两三千万的人口,如果像铺大饼一样往外扩张,交通、能源各方面都难以负荷,最有效解决人口居住的问题,就是提高居住效率,这也是对资源的集约利用。“他解释道。

高房价导致房子小,已经是大势所趋。怎么提供兼容性更强的设计,让居住者适应人生不同阶段的需求,才是破题的正确方向。盛宇宏认为,”通过精细化的内外部设计,优化流线,小空间也可以呈现愉悦的生活状态。”

五、人居下半场 旧改进行时

不破不立。回顾广州人居进化史,一体两面,“建”的另一面就是“拆”。

“每根烟囱倒下,都有富力的功劳”

90年代初期,广州城区大量生产力低下的旧厂,与起飞的市场化经济背道而驰。“走了一镇又一镇,镇镇像农村;走了一村又一村,村村像城镇。”就是当时外界对广州的初印象。

破旧立新,成为顺势而为的必然选择。就在这个时候,广州本土开发商中,涌现了第一批“造城者”。

第一梯队中,最关键就是富力。

1994年,富力以荔湾区嘉邦化工厂旧改作为“开山之作”,打造富力新居。此后,更是一路高歌,相继收购了广州钢材厂、硫酸厂、锅炉厂等,诞生了富力广场、富力半岛花园等地标楼盘。短短7年,截至2001年末,富力在广州已完成10个大型旧改项目。

广州·人居进化论:中国商品房第一城的风云70年

当时业内笑称:“广州每一根烟囱的倒下,都有富力的一份功劳”。但随后,原本“一案一策”由开发商收购改造的旧厂,转由政府连片收储,开发商拿地难,广州旧改步入停滞期。

直到2003年,靠旧厂改造起家的富力再度出手,这次的目标是——“旧村”。

时至今日,当年富力首个城中村改造项目猎德,仍是广州旧改史上建立模板的“传奇之作”。此后,富力又操盘了广州第一个由民企完成的旧村改造项目——杨箕。10余年间,富力在广州参与了茅岗、笔村等多个旧村改造。

50年代的猎德村
50年代的猎德村

如今的猎德村
如今的猎德村

旧改新赛场:政府让利,新政开路

今天看来,富力下对了注。

根据近期戴德梁行发布的报告显示,目前,珠三角多个城市的土地开发强度均处于高位,广州主城区的土地开发强度已超过48.9%,其中越秀区更是达到惊人的90%。

城市外拓艰难,新增土地受限,向内而生的“旧城改造”升级为“城市更新”,成为未来广州人居进化的新赛场。

戴德梁行华中区策略发展顾问部主管及高级董事邵丰介绍:“广东的城中村改造面积,占到全国的60%。”根据2019年发布的《广州市2019年重点项目建设计划》,今年全市城市更新重点项目达到了51个,其中,旧村改造23个,旧厂旧改19个,老旧小区微改造9个,总投资达92.8亿元。

比规模更挑动房企神经的还有旧改模式的革新。

邵丰指出,以往旧城改造主要由政府主导,政府征地后,通过“招拍挂”的形式出让给开发商,是自上而下的模式。考虑到前期征地成本,政府通常提前引入意向房企,将征地工作前置到开发商头上。直至招拍挂后,政府获得土地出让金,再与房企进行结算。

这就可能导致两个问题。一是前期村民对开发商认可度低,沟通难度大,容易滋生贪腐;二是开发商提前补偿村民的垫资压力高,甚至还有可能在最终拍地时折戟,导致前期投入资金付诸东流。

2018年,广东旧改土地逐渐从“招拍挂”向“协议出让”改革,广东省国土资源厅厅长陈光荣表示:“政府制定新政的目的是放开手脚,但也请房企守住底线。”政府让利,新政开路,扫清障碍的“旧改”新赛场,成为房企争抢的“大蛋糕”。

戴德梁行邵丰解释道:“虽然拆迁改造看起来资金量大,但确定投资主体身份后,开发商可以就此进行融资,目前银行对城市更新项目非常鼓励。”因此,在目前融资环境不佳的情况下,拿下旧改项目,反而为房企缓解资金压力提供了出口。

正如当年赶上房改末班车的幸运儿,如今房企比拼的也是,谁能踩对“旧改”的步点。厉兵秣马,谁的手里弹药足,谁就在楼市的下半场立于不败之地。

还是拿富力举例。今年4月份,富力专门成立了城市更新集团,组建超300人规模的团队。8月份,富力发布的2019年中期业绩显示,集团2019年上半年在中国22座城市以均价2700元/平购入建筑面积约650万平。目前拥有土地储备权益可售总建筑面积为6100万平。

比体量更值得注意的是富力的拿地成本之低。

2700元/平,这个数字,几乎与布局三四线城市的房企持平,而众所周知,富力的大头,一直是以广州为大本营的一二线城市。能在低成本的同时保持高土储,富力靠的正是口袋里超大体量的城市更新项目。

截至2019上半年,富力签约合作城市更新项目超过60个,仅广州,已签订合作协议或意向合作的旧村项目就超过20个,其中就包括黄埔笔村、茅岗村、白云陈田村等数个“巨无霸”项目,一张棋盘已经在广州的版图上缓缓铺开。

陈田村: 6月份启动以来,集体物业拆迁进度突破8成

其中值得关注的是富力今年3月份拿下的陈田村。该项目改造范围达62.61公顷,总投资估算约105亿元,采取的正是“自主改造、协议出让”的新模式。

陈田村自今年6月拆迁启动以来,整体拆卸面积超过46万平,集体物业拆迁进度突破8成,接下来即将启动1期开发建设,并同步筹备村民住宅签约。

广州·人居进化论:中国商品房第一城的风云70年

陈田村集体物业拆迁前后对比
陈田村集体物业拆迁前后对比

作为咨询公司,戴德梁行曾参与包括陈田村在内的多个城中村改造项目,邵丰分析认为:“陈田村改造进展顺利,关键是处理好了各方利益。首先,陈田村原本是汽配城,物业租金是村民的重要收入,大面积的留用地,复建集体物业,保障未来村民的收益;此外,通过异地安置,让此前的汽配商户迁址到花都,各方的诉求都得到满足。”

根据戴德梁行数据,广州城中村改造,从开始到实施,最起码需要5年以上。事实上,陈田村早于2011年就开始启动改造,如今的快速推进,得益于早期的持续跟踪。市场开放,利于融资,未来城市更新的关键是“得人心”。

“我们在欧洲看到的旧改,改完以后,每个都是获奖作品,特别有意思,大家都愿意待在那样的地方。”在建筑师盛宇宏看来,设计远比砸钱重要,在这个维度上,广州还走得太慢。

“广州的旧改是起了个大早,赶了个晚集。”邵丰认为,尽管以往广州旧村改造存在“容积率过高、配套未及时跟上”等弊病,但这都是阶段性问题。如何寻找经济效益和社会效益间的最大公约数,是未来人居探索的方向。

70年人居进化,在这座城市留下深深浅浅的年轮。但回头看,广州的每一步,都没有白走。

参考文献资料:

[1].《广州房地产年鉴》,广州房地产年鉴社,2006

[2].《回望1978-1979丨找房子比找对象还难!“铁幕”拉开的大决策》,中国房地产报,2018

[3].《李庆符:当年建起首个商品房小区》,广州日报,2018

[4].《中国房改回眸:请记住1998》,时代财经,2019

[5].《新中国70年城镇住房制度的变迁与展望》,国家治理周刊,2019

叶锦宇 本文来源:网易房产原创 责任编辑:叶锦宇_NO8741

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