网易首页 > 网易佛山房产 > 正文

11强房企有息负债均值2216亿 净负债率差多达6倍

0
分享至

降杠杆并非一朝一夕,降多降少亦是门学问。一家房企资产负债表的变化,方寸之间可以折射出其攻守意图和战略调整方向。而对负债率高低的选择,则决定着房企被贴上保守、稳健,亦或激进的标签。

高负债是不是错的,或许难以判断,毕竟有些房企是借高负债上位的,且用高周转化解了高负债带来的风险和危机。但在这张负债表中,有一个指标却是企业非常关注的,即有息负债,因为这决定着每家房企的老板每天醒来后,要还“几个亿”的利息。

据《证券日报》选取的万科、中海、龙湖等11个行业头部房企近两年有息负债指数来看,11强房企平均有息负债是呈上行趋势的,2018年这一均值为2216亿元,同比上涨32%。

“有息负债规模和资金成本高低影响企业利润率水平。”同策咨询研究中心总监张宏伟在接受《证券日报》记者采访时表示,但有息负债规模上涨的同时,不同规模企业的现金等价物也可能随之上涨,所以如果看一家房企的资金链状况,还是要看偿债能力。

头部房企净负债率高低差巨大

前一段时间,200多家房企宣布破产清算,九成以上是资金链断裂所致。不难看出,控制负债率是一家房企的必修课,但每家企业对负债率控制的标准却都不尽相同。从2016年降杠杆成为大势之后,纵观这几年房企的表现,可以发现万科、中海、华润和龙湖等求稳型房企净负债率(指考虑永续债后的净负债率,下同)控制在50%左右;后起之秀新城控股、旭辉等中型求规模型房企净负债率在70%-100%之间波动;恒大、融创等为跻身行业前四激进型房企净负债率在150%以上。

值得关注的是,《证券日报》记者观察发现,若以上述考虑永续债后的净负债率指标来看,万科、中海在30%以内;华润、龙湖、碧桂园在50%左右;恒大和融创则在150%-170%之间;最高和最低者的差距高达近6倍。

另外,从有息负债规模增速来看,万科、中海、龙湖等房企2018年比2017年同比增长速度低于55%;新城和旭辉等则高于60%;融创和恒大2017年以来致力于降杠杆率,2018年的有息负债规模与2017年相比,增速控制在5%以内。

“负债率高低并没有统一标准。”阳光城集团执行副总裁吴建斌近期表示,对负债率,不可视而不见,又不可谈虎色变。换句话说,负债率增长过高和过低对企业发展都相对不利,反而是不高不低的稳健派或许能走出自身的节奏。

“每家企业的经营导向不一样,以融创为例,在现金流和负债两个指标中,若更看重现金流且手里现金覆盖负债,就不存在兑付压力。”张宏伟认为,但一些央企和个别民营企业净负债率较低,融资成本也不高,运营稳健。

龙湖等房企融资成本低

“融资成本几乎决定着企业的利润率走向,市场当中有一个指标(内部收益率IRR)是说在企业发展过程中可承受的最大资金成本。”张宏伟向《证券日报》记者表示,“内部收益率(IRR)说的是累计净现值为0的时候的贴现率。很多人以为,内部收益率指的是项目的获利水平,其实这是不对的,内部收益率的本质含义指的是项目能承受的最大资金成本(比如贷款利率)。换句话说,你内部收益率是20%,而利率是20%的话,你一分钱也不赚。”

换言之,内部收益率越高,资金成本越低,差值越大,利润空间越高。实际上,每家房企想做大利润空间,降低融资成本向来是必修的内功,但在这个天然的资金密集型行业中,高负债导致的高利息支出一直是高利润的“劲敌”。不管是头部房企,还是中小房企,都难以获得低成本融资,尤其民营房企更为艰难。

据《证券日报》记者观察,因目前大部分房企尚未公布2019年上半年年报,以2018年数据来看,以上述11家头部房企为样本,在融资成本保持在5%以内的阵营中,唯有中海、龙湖、华润和保利4家,万科亦被排除在外。尤为值得注意的是,龙湖是其中唯一一家民营房企。截至2018年底,龙湖有息负债规模不足1200亿元,融资成本仅为4.55%,2017年为4.5%,变动幅度仅升了0.05%,其近两年融资成本几乎与中海和华润持平;融创、恒大和新城则均超过6%。

此外,万科、中海、华润和龙湖这几家房企近两年的融资成本升降幅度均不超过1个百分点,是业内少有的持续性较高的稳健派。以龙湖为例,过去3年,在整个行业加杠杆过程中,龙湖是极少数没有用过非标、影子银行、信托的企业。“我们没有用任何高成本融资的方式,非常自律,才使得今天的龙湖有这么多授信额度。”龙湖集团执行董事邵明晓此前向记者表示。

“近年来,龙湖集团内部对净负债率水平是有红线要求的,必须控制在60%左右,近两年的实际表现均在50%左右,因此带来了较为稳健的财务盘面,进而在资本市场信用评级较高,才能拥有多年稳定的低成本融资渠道,加上资产属性较为优质,即使每逢市场难找钱且找钱成本较高的局面,龙湖也都能找到低利率筹钱的渠道。”财经评论员严跃进向本报记者表示,融资成本维持在5%的水平,才能保持融资战略的主动性,产生良性循环。

正如吴建斌所示,中海在2001年制定了净负债水平不得超过40%的红线管理,后来,这家企业小步快跑、稳字当先,多年后,成为行业的利润王、市值王和品牌价值王。

不难看出,龙湖也在走中海的这一发展路径。据记者了解,目前,龙湖是行业内唯一的境内外全投资级民营房企:其中,国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级分别为“BBB-”、“Baa3”、“BBB”。此外,大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级。

不过,不管哪种经营模式,获得多少评级机构的认可,在吴建斌看来,“负债率是否高,衡量的一个重要指标是,你所关注的企业的资金周转是否快。如果保持足够快,说明生意有的做。”

同样,不管哪种生意,行业是大机会还是小概率,从盈利指标来看,融资成本还是越低越好。

精彩推荐

  • 热门楼盘
  • 看房团
  • 购房直通车
  • 买房导购
  • 房产图集

周末看房团

周末看房·免费大巴·独家优惠·精美礼品

请选择

马上参团 查看详情

我要报名

相关推荐
热点推荐

科比逝世一周年!瓦妮莎穿着白卫衣梳丸子头,用长睫毛掩盖哀伤

维秘超模的日常
2021-01-26 18:32:54

那个下跪的昆明警察,也救不了这4100个绝望的湖南人

無星记
2021-01-25 10:04:38

特朗普"翻身"有望?全美多地爆发抗议,美媒:拜登救不了美国

温柔妹妹
2021-01-25 17:46:02

加内特:詹姆斯的水平在另一个境界,我们无法和他相提并论

老胡说球
2021-01-26 09:10:29

无芯可用,华为手机业务基本停滞,会不会成为下一个中兴?

权威科技控
2021-01-25 06:55:19

货代注意!巴西宣布“国家破产”,客户会跟着赖账吗?

中国航务周刊
2021-01-26 02:36:07

清华大学历史系教授痛惜:中国人陷入群体性迷失,半人时代横行

厉羽萱
2021-01-25 21:49:50

一份“大礼”刚到中国,转身就希望中方给予援助,这次抱歉了

嘻嘻男孩
2021-01-26 16:51:59

广东宏远遭遇重创!超级双小外恐被腰斩,阿联退役后变下一个八一

多特体育说
2021-01-26 19:59:14

价值万亿的专利6万就卖了!日本这个错误,成就了芯片霸主英特尔

华商韬略
2021-01-25 18:08:28

7岁汪希玥长大了!印花衣配蓝色牛仔裤个头瞩目,小脸蛋酷似大S

每日新车聚焦
2021-01-25 14:57:09

239万无人要!无锡市滨湖区一处225平房产,拍卖失败!

权威科技控
2021-01-26 22:55:14

“我接受不了在他女儿的床上发生关系!”人的需要也是有底线的

追彩虹的人
2021-01-26 16:16:42

从160斤到124斤,毛不易公开懒人减肥法,其实人人都能做到

八圈传播者
2021-01-24 20:08:42

20个关于三国的“冷知识”,知道10个以上才配称得上三国迷!

天泽杂谈
2021-01-22 10:11:35

世界各地的整形医生对整形者犯下的7种可怕罪行

生活续航员
2021-01-25 11:13:07

“x宝买了件泳衣,居然露成这个样子?!”这tm怎么穿出门啊...

南叔说事
2021-01-24 08:32:46

裂开!中国核酸新增肛拭子采样!回国网友:2021年最好的开“菊”!

健康料理大食谱
2021-01-26 08:29:33

抗疫再传坏消息!又一新型新冠病毒毒株出现,这次与之前的都不同

路花
2021-01-25 22:10:40

19岁网红孙艺轩脑溢血猝死!为出名长期暴饮暴食

ETtoday星光云
2021-01-25 13:32:35
2021-01-27 01:29:02

佛山房产

佛山2号线二期、4号线一期、11号线获批!

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在区域当前价格
楼盘名称所在位置套数

头条要闻

女子骂社区书记草包被拘官方撤处罚 干部前夫系民警

头条要闻

女子骂社区书记草包被拘官方撤处罚 干部前夫系民警

财经要闻

体育要闻

再见恒大!天体条幅更名为"广州队"

娱乐要闻

刘嘉玲穿黑色深V礼服 秀傲人身材

科技要闻

移动与广电正式启动700MHz 5G网络共建共享

汽车要闻

海外22万起国内46万起 全新丰田Sienna开卖

态度原创

房产
艺术
教育
数码
公开课

房产要闻

网易房产"2020严选好房榜"票选结果出炉!

艺术要闻

在《国家宝藏》和靳东、杨紫一起寻宝

教育要闻

2021八省联考结束 考生:辛苦学3年不如背答案3分钟

数码要闻

索尼发布微单旗舰Alpha1:售47999元 支持30fps 8K连拍

公开课

新冠检测为何要做肛拭子采样?肛拭子怎么做?