一线样本：上海楼市短暂回暖 新房二手房平分秋色

来自中原地产、第一太平戴维斯等机构的数据显示，整体来看，2019年上半年，上海楼市成交规模同比大幅增加。具体来看，今年三四月份，上海住宅市场经历了短暂回暖，但五六月份成交势头再度放缓。

对于下半年的上海市场，业内人士普遍认为，在当前政策环境下，今年下半年整体市场和高端住宅市场的成交量都将持续受到抑制。同时，7、8月为传统淡季，成交量应有所下滑。仲量联行上海项目销售部总监周静预计：“中央政府仍有空间通过货币政策和财政政策工具来维持经济的韧性，如果下半年经济有更明确的发展方向，将有助于稳定市场信心及下半年的住宅成交量。”

新房二手房平分秋色

今年上半年，在多因素作用下，久违的小阳春在上海出现了，只是和以往相比要逊色不少。

上海中原地产首席分析师卢文曦近日指出，上半年，上海楼市呈现出成交热度不高、平均认筹率较去年下半年略有下滑、改善需求强烈、90-120平方米面积段最热卖等诸多特征。

整体来看，上半年新建商品住宅呈现“量增价稳”行情。中原地产数据显示，上半年上海新房供应面积376.5万方，累计同比增加61.4%；成交面积362.2万方，累计同比增加37.1%；而均价始终在5.3万元/平方米左右震荡。而随着交易情绪升温，房企顺势加快投放力度，以往单次投放量多在3万方左右，今年单次投放10万方以上的项目则达到了17个，而去年同期只有10个。

因为有“小阳春”的加持，二季度上海楼市“回暖”迹象明显。第一太平戴维斯数据显示，第二季度截至6月23日，新建商品住房已达约209万平方米，较上季度上升43.6%，与去年一季度相比上升47.9%。截至6月23日，一手商品住宅成交量共计约189万平方米，环比上涨32.9%，较去年同期同比上涨30.4%。不过，一手商品住宅成交均价达到54200元/平方米，环比小幅下跌4.1%。4-5月间，《华夏时报》记者曾走访上海部分楼盘项目售楼中心，发现一些交通便利或是具有其他优势的热门项目，即便在工作日仍有不少顾客看房或签约。

分区域来看，链家数据显示，今年上半年，上海新房成交量涨幅最高的区域为内环以内，其次为内中环间，而成交套数排名靠前的区域分别为浦东、嘉定、青浦等，成交比较活跃的板块则有徐泾、青浦新城、南桥新城、泗泾、临港新城等。而在价格方面，价格涨幅最高的区域为外郊环间，内中环间则是唯一一个价格同比下降的区域。链家方面解释说，去年基数高是一部分原因，但内中环间价格从去年底以来一直处于负增长，表现明显较其他环线处于劣势。

今年3月份，上海二手房成交2.6万套，是两年多未见到的高点，虽然此后成交有所滑落，但并未影响二手房市场与新房市场平分秋色。根据上海中原研究院数据，上半年上海累计成交二手住宅12.2万套，累计同比增加49%。

中原地产嘉定新城西站店经理许成双告诉记者，其所负责的区域内，上半年成交较去年同期明显要好。尤其是3、4月期间，二手房议价空间较小，“只有那些急于出手的房东可能会愿意坐下来谈谈价格”。

“对于新房市场，上半年二手房市场表现亮丽很多。”卢文曦解释说，这是因为新房推盘缩量，买家转向二手市场。上半年推出的大部分新房都位于远郊，甚至有奉贤、金山、青浦等地，对上班族而言到市区时间太长，生活配套也差一些，并且新房交房至少1年以上时间，二手房现房的优势凸显出来。同时，也有积压需求释放、市场资金宽松、旧改动拆迁需求释放等因素的作用。

下半年房住不炒仍是主基调

在刚刚进入的“下半场”，上海楼市的热度依然不减。记者不完全统计，7月上海地区将会延续6月的推盘热度，预计有20个新盘入市，分布上海8个大区。第一太平戴维斯方面透露，仅在一手高端市场供应方面，2019年下半年上海就预计有十余个单价十万以上，共计3000多套高端住宅入市。

对于下半年的市场走势，第一太平戴维斯方面判断，2019年上半年上海住房市场维持了相对平稳的政策环境，供应及需求较为匹配，商品住宅价格稳定。在价格稳定的加持下，相对温和的政策环境或将持续至下半年。

仲量联行方面则预计，2019年下半年上海的楼市政策会保持紧缩。在当前政策环境下，今年下半年整体市场和高端住宅市场的成交量都将持续受到抑制。其中一手住宅价格在限价政策下将保持稳定，二手住宅价格的跌幅将收窄。

具体来看，卢文曦分析指出，7月是下半年开始，并且是传统淡季，因此推盘积极性不会太高，预计成交还会向下调整，整个7月大概率维持低位震荡。7、8月份是传统淡季，成交量或跌破2万套/月，但是这个量也要比去年高，因此有一定“保底量”背景下，价格也不太可能出现大幅下挫。9、10月份随着大量新房投向市场，分流客户，因此成交高度或难超过3、4月份。同时，下半年价格继续维持稳定。

卢文曦强调，房住不炒仍是市场的主基调。其同时提醒在沪房企，从上半年销售数据来看，快速增长势头有所收敛，下半年房企将面临考验。新房供应方面，下半年预计还有400多万方的投放量，在供应的推动下成交还有机会继续增加。预计房企下半年会延续低价入市策略，快速跑量格局。克而瑞研究中心亦在近日发布的报告中强调，下半年风向标仍不明确，市场拐点仍未到来，各家房企仍需稳扎稳打，抓紧抢收时机。