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二三线城市商业地产空置严重,商铺沦为仓库

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一边是持续高企的商业地产库存难以去化;一边是海量商业地产苦寻出路,租赁企业普遍陷入亏损境地……近日《瞭望》新闻周刊记者采访中了解到,三年来我国商业地产库存整体居高不下,去化缓慢、供过于求的矛盾不断加剧,一直是我国房地产市场调控的全国性难题,而且近年来有愈演愈烈的趋势。

为此,2016年6月,国务院下发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,鼓励“将商业用房等按规定改建为租赁住房”,以破解此难题。市场各方也普遍对此项举措抱以较多期待,但三年来具体实施却难如人意。

商业地产库存持续高企

“自2016年以来,在新开工逐步放缓、销售减少的情况下,全国新增商业营业用房市场表现供应过剩,库存去化速度放缓。”采访中,相关专家告诉本刊记者,去库存是当前房地产市场调控的主要任务之一。受互联网经济冲击,近年来实体商业,尤其是百货业态不景气,商业地产等非住宅去库存形势比住宅更为严峻。

国家统计局发布的数据显示,2019年1~4月份,全国商品房销售面积42085万平方米,同比下降0.3%。其中,办公楼销售面积下降12.4%,商业营业用房销售面积下降8.8%。4月末,商品房待售面积5.1亿平方米,比3月末减少266万平方米,但商业营业用房待售面积反而增加30万平方米。

商业地产连年销售下滑,导致投资和开工面积也在连续下滑。根据中指院发布的数据,2018年1~11月,商业地产开发投资额18489亿元,同比下降10.2%。商业地产的开发投资额占整体房地产的比重继续下降,从2017年1~11月的20.5%,下降到2018年同期的16.8%。

记者了解到,即使近年来户口放开力度最大、人才吸引数量最多的二线城市,商业地产泡沫也未得到充分吸收。

据戴德梁行发布的数据,2019年一季度,杭州市甲级写字楼总存量为299.1万平方米,空置率环比上升3.5个百分点,达到15.3%,滨江部分区域空置率甚至高达35.3%。一季度,杭州市场对办公空间的需求显示出缓和、租赁需求减弱,全市净吸纳量下降到-65177平方米。这是杭州自2016年四季度以来首次降至负值。

同样根据戴德梁行统计,2018年南京写字楼也持续下滑,多数项目去化低迷,月均去化不足2000平方米。随着供应量加大,全市写字楼库存量超过130万平方米,库存去化周期超过52个月。

记者发现,不仅是强二线城市的商业地产库存高企,中等二线城市的商业地产也同样面临这个问题。昆明是中等二线城市中的典型,当地住宅装修网发布的数据显示,目前商业地产存量连续3年处于500多万平方米的高位,明显过大。按照最近三年的平均去化速度,需超过100个月才能消化掉。

商业地产业内人士表示,南宁、海口、徐州、常州等二三线城市都存在CBD规划过多、商业地产空置严重等现象。

商业地产销售雪上加霜

采访中,亚东建设集团总裁刘成刚介绍说,商业地产有四个产品形态,即写字楼、商铺、公寓以及车位,其中公寓类住宅是四类产品中去化周期最短的,预计两三年时间就能消化。

相反,商铺和写字楼的去化周期很长,主要受两大因素影响:一是开发商普遍饱和式供给商铺,几乎每个居民小区周围都要修一圈;二是受电商的冲击很大。电商抢夺了传统商业的空间,零售额翻了很多倍。而商铺价格高又缺乏人气,很多地段不佳的商铺都沦为仓库。

“目前,商业地产与住宅的金融政策、税收政策也有很大不同。”北京银行南京分行某负责人告诉本刊记者,现在银行的政策是,购买住宅可以正常贷款,购买商住房只能贷款一次,而购买写字楼基本不放贷。缺乏银行信贷支持,商业地产去化更难。

此外,商业地产的税收要远高于普通住宅。一位商铺投资者介绍说,“购买商铺起初几年获得了较好的现金流,但时间长了就会发现,由于税收高,出手转让的时候,大部分商铺增值收益都交了税,商铺的价格实际增幅很小,回报率并不理想。”现在,即便是大城市,“二手商铺交易量都非常小,多数商铺几乎没有人接盘。”

40年产权式公寓在红火了几年之后,也遭遇市场波动。公寓“不限购、不限贷、低总价、位置佳”,在住宅严重供不应求的一线城市以及部分二线城市曾经快速增长。

链家地产研究人士分析,由于北京、上海严格控制人口规模等原因,先后出台严厉的商住房调控措施,如今这类房产也逐渐降温。而二线城市住宅供应逐年提高,缺乏学区保障的商住房也渐受冷落。

三大难题“冷冻”商改租

许多业内人士向记者表示,商业地产库存高、去化慢,在政策鼓励商改租之后,缺乏配套政策,有的亏本运营难以为继,多数项目仍然无人接手,造成巨大浪费。

一是法律难题。

北京中闻律师事务所张勃、南京佳民律师事务所陈勇等法律人士表示,商改租目前缺乏改造标准。例如,如何申请、审批条件、改建验收等等,标准都没有规定,实际操作难度大。

而且,我国法律规定租赁期限不得超过20年,而长租公寓要求长期持有才能盈利,法律和市场需求有矛盾。尤其是商改租土地使用权出让年限届满后续期问题。物权法第149条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但对商改租项目尚无规定。

二是成本难以化解。

365地产家居网首席战略官胡光辉说,商改租目前最大的问题是投资回报期太长,成本过高。他给记者算了一笔账:一个5万平方米的商业体改租赁房项目,目前总成本至少1万元/平方米,整个项目完成商改租需要5亿元。改造成30平方米的房间约1600间,按照每间2500元/月租金计算,年租金不到5000万元。

租赁项目按照商业地产交税,房产税和增值税相加为22%,扣除资金成本和人工成本,以及折旧费,净利润1000万元不到,需要50年才能收回投资。“现在除非一线城市有高房租支撑,二线及以下城市都没有商改租的运作空间。”他说。

三是资产证券化迟迟未能推进。

深圳乾运公司董事长张俊英表示,如果把酒店当做高级租赁住房,目前全球市值最大的酒店集团也只有250亿美元,与国内头部开发企业比小很多。而租赁项目主要针对新市民和中低收入者,租房实力弱,企业规模难以做大。再从全球范围看,租赁市场主要是政府、机构以及普通房东从事,从未出现过大企业收取住宅租金为主业的。

胡光辉表示,发展住宅租赁市场,“应以直接融资的条件,推进资产证券化;应有相应的税收减免,否则对于企业缺乏吸引力。目前条件下,只有国有机构能够从事商改租业务。”

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