楼市调控松紧之间:"因城施策"或深化至"因区施策"

楼市调控换挡

2019年上半年，楼市调控松紧变换。数据显示，2019年1-5月楼市调控政策达到205次，同比2018年增加近30%。下半年楼市依然处于调控换挡期，因城施策的换挡还将深化至“因区施策”。租房市场方面，长租公寓行业乱象浮出水面，资金链断裂、利润微薄、融资难度不断加大使得长租公寓行业逐渐失落，各地的调控政策亦不断加码。在此背景下，开发商剥离长租公寓业务迹象初现。

“因城施策”大方针之下，调控步入看似无常的松紧换挡期。-宋文辉 摄

“因城施策”大方针之下，调控步入看似无常的松紧换挡期。21世纪经济报道记者注意到，6月以来，包括海南、西安、长沙等多地发布楼市“限购”调控政策，南宁120家房企因“捂盘惜售”等乱象被约谈。这些城市有“微调”也有“微收紧”。

2019年以来，在“稳地价、稳房价、稳预期”的底层调控逻辑之下，调控次数的U型变化也体现了上半年调控趋势的松紧变换。一季度，在调控政策处于相对平稳和部分城市调控宽松预期之下，诸多热门二线城市房价出现明显价格上行，住建部随后在4月、5月向南宁等10地发出房价预警。

对于未来的调控趋势，中原地产首席分析师张大伟认为，地方调控收紧预期依然存在。“市场可以小阳春，但不准入夏。”

多地接力调控

在5月18日接到住建部房价预警提示之后，南宁启动楼市整治行动。6月25日上午，南宁市城管综合行政执法局和市住建局等多部门约谈全市120家房企，整治捂盘惜售、价外加价等诸多乱象。数据显示，2017年至今，南宁市250家房地产开发企业被投诉，其中158家企业存在变相收取购房定金和预约金等价外加价行为，21家企业涉嫌捂盘惜售行为，22个双限房项目涉嫌价外加价。

“南宁此前因房价地价涨幅偏大被住建部点名，未来应该会出台相应调控新政。目前仅是部署调控市场，警示开发企业，整顿市场秩序，查处销售乱象。”易居房地产研究院副院长杨红旭告诉21世纪经济报道记者。

与南宁类似，因宽松的人才引进政策导致今年以来房价持续上涨的西安，已经发布了第六次调控新政，限购继续升级。6月20日，西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组发布关于进一步加强住房市场调控管理的通知，新政将临潼区纳入限购范围，同时要求新落户家庭（退伍转业、家属随军落户的除外）落户满1年或连续缴纳1年社保（个税）方可购房，非本市户籍购买首套房个税或社保证明从2年提高到5年。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，新落户的人也需要满足一年社保，有助于防范一落户就炒房的做法，后续各地人才购房政策也需要推进此类政策内容；此外，临潼市场本身通地铁又不限购，新政会让炒房现象有所降温。多位分析人士均认为，西安调控新政也与人口大量涌入、购房供需失衡以及房价持续上涨有关。

多个热点二线城市政策收紧的同时，也有部分楼市新政却呈现“微松”状态。6月27日下午，海南省新闻办举行海南省完善人才住房、购车政策解读吹风会，会上《关于进一步完善人才购房政策的补充通知》提出，实际引进并在海南工作但尚未落户的各类人才，其家庭成员（含本人、配偶及未成年子女）中至少1人在海南省累计缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险，且家庭成员均在海南无房的，本人可申请购买1套住房；同样，6月24日，长沙市不动产登记中心一份会议纪要在网络流传，文件对业务规范（限购）进行了明确，其中提到非长沙户籍购房者可“补缴6个月社保或个税”，限购出现松动迹象。严跃进认为，客观来说，海南这一轮楼市调控后，房价有所下跌。通过此类灵活的购房政策，使得人才的安居乐业目标得以实现，对于后续市场交易反弹等也有积极作用；而长沙的微调，本质上来说是为了解决政策收紧后的细节性问题，实际上是一个便民的概念，而非松绑的概念。

楼市调控主线

“调控”是2019年上半年楼市的关键词之一。中原地产研究中心数据显示，2019年1-5月楼市调控政策达到205次 ，同比2018年的159次增加近30%。其中，1月份68次，2月份21次，3月份15次，4月份高达60次，5月份41次。处于历史高位的调控密度明确了“稳地价、稳房价、稳预期”的底层调控逻辑，调控次数的U型变化也体现了上半年的松紧变换。

2019年一季度，房地产调控整体宽松，信贷增量供应，部分城市“小阳春”乍现，热门城市房价明显上行。房价及土地过热也让二线城市成为今年上半年的关注焦点，尤其以杭州、合肥、苏州、宁波、武汉、郑州、东莞等强二线表现抢眼，房企抢地导致土地溢价率快速提升，二手房市场也在春节后快速回温。张大伟分析指出，稳定是双向调节，大涨不是稳定，暴跌也不是稳定。由此，房地产调控原则之一是：乱必调，涨幅过高必加码。

4月19日的中央政治局会议再提“房住不炒”之后，住建部先后在4、5月份向新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的10城市提出预警，其中，4月份预警的6座城市并未公布，5月份则直接点名佛山、苏州、大连、南宁。苏州随后宣布将把今年的房价涨幅控制在5%以内，海南、苏州、合肥、杭州、西安、南宁等热门二线城市也陆续加码调控。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉21世纪经济报道记者，与以往的单边调控不同，今年的调控呈现明显的“双边多点”效应，表面来看上半年全国市场调控松紧变换无常，但依然可以明显梳理出主线。“双边”就是在因城施策的前提下，热点城市的政策总体从紧、而存在房价下跌风险的城市则会出台“托市”政策。“多点”体现在调控不只针对房价单一维度，针对地价、限售、限购、公积金等都不断会出台多维度政策，这一趋势也将在下半年延续。过热的城市和地区未来出台从紧调控措施将是个大概率事件，调控的松紧变换在二线城市的体现也更为明显。

另一方面，预警、约谈、问责等机制也说明“一城一策”“因城施策”正在走向深入，地方政府成为因地制宜实施房地产科学、精准调控的执行主体。张波指出，2019年下半年楼市依然处于调控换挡期，从全国严控到因城施策的指导方针变化，体现了调控政策将依然保持稳定、长短结合的节奏不变，同时因城施策的换挡还将在各城市深化到“因区施策”。

对于下半年调控趋势走向，张大伟认为，地方调控收紧预期依然存在，并且最近信贷政策收紧预期再起，“市场可以小阳春，不准入夏。”

这与严跃进的看法基本一致：目前调控总体趋严，相比一季度略有调整，后续三季度预计还会收紧，到今年第四季度会相对放松；信贷政策预计在第三季度会收紧，而到第四季度会有所放松；此外，管控金融风险是近两年调控主线，后续楼市调控，会继续在稳地价等方面进行，同时包括租赁市场、学区房、老旧小区改造等方面都预计会有新的政策出现。