社科院：后续需求不足，部分三四线城市房价将下跌

日前，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》，报告指出，部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后，因后续需求不足，房价将进入下跌阶段。

从住房市场运行的最新动态来看，监测数据显示，2019年5月，核心城市住房价格连续4个月上涨，但5月份房价涨速较4月份略有减缓。

从成交量指数看，核心城市在房价涨速略有减缓的同时，二手住房成交量也继续下降。2019年5月，10大重点城市二手住房成交量指数为163.65，比4月下降14%，也略低于2018年同期。二手房成交量的下降，表明与2019年1季度比，房价上涨的预期有所减退。从量在价先的一般性规律看，重点城市短期房价上涨的压力减轻。

一线城市房价总体平稳

《报告》指出，一线城市房价总体平稳，其中北京、广州房价微降，上海、深圳继续小涨。

一线城市纬房指数监测显示，2019年5月，一线城市房价平均环比上涨0.29%，平均涨速比上月收窄0.305个百分点。北京、广州房价稳中微降，其中北京房价环比微跌0.19%，广州环比微跌0.12%，房价均进入平稳区间。上海、深圳继续小涨，其中上海环比上涨0.66%，深圳环比上涨0.81%，涨速略高于正常值。

从2018年1月以来的累计涨幅看，一线城市中房价累计涨幅最高的北京为3.95%。这一涨幅再加上1.8的租金收益率，和按揭贷款一般利率水平接近，这表明2018年以来一线城市房地产市场总体平稳。

《报告》指出，一线城市房价的总体平稳，与一线城市严厉而持续的调控政策有关。

而从一些准一线城市及二线城市的监测数据可以看到，苏州环比上涨4.88%，涨速比上月扩大1.21个百分点，居142个样本城市涨速首位；杭州环比上涨1.24%，涨速比上月收窄0.48个百分点；重庆环比上涨1.26%，涨速比上月扩大0.13个百分点；天津环比下跌0.98%。

另外，2019年1月以来，多数二线城市房价由跌转涨，其中包括2018年下半年经历了显著房价下降的成都、西安、青岛、厦门等城市。

三四线城市房价涨速继续下降

三四线城市纬房指数监测显示，2019年5月，三四线城市房价平均环比上涨0.011%，涨速比上月收窄0.052个百分点。118个三四线样本城市中，上涨的城市为63个，比上月减少3个，上涨城市占比为53%。2019年5月，廊坊（燕郊）房价环比下降2.07%，跌幅比上月扩大0.34个百分点，进一步确认了2018年12月以来环京房价持续快速上涨“小阳春”结束。

与一二线城市相比，三四线城市房价持续上涨的动能不足，政府的市场调节手段也更为有限。部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后，因后续需求不足，房价将进入下跌阶段。

对于短期预测，《报告》显示，一线城市房地产调控历史最长，调控机制相对完备，调控手段最为严厉。房地产市场投机成份低，房价波动性相对较小。相比之下，二线城市房地产调控机制手段还很不成熟，市场波动性也较大。但自2019年4月以来，中央和相关领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”，多个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示。抑制住房投机、稳定住房市场作为调控政策的主线，已经非常明确。随着“一城一策”、“因城施策”方略的推进，各地方政府稳定房价的主体责任进一步落实。二线城市将继一线城市之后，建立更为完备的市场调控机制，严控房价或成为一种常态。这一方面将稳定二线城市乃至全国房价预期，另一方面将抑制购房需求的集中释放，从而有利于熨平市场短期波动。

另一方面，2018年底以来，房地产融资条件显著改善，房地产融资将适度收紧，助力热点城市楼市降温。

《报告》亦指出，中美贸易摩擦使世界经济前景趋于复杂化，将导致全球经济不确定因素进一步增加。外部不确定性增强，导致市场预期进一步分化。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组认为，在“一城一策”和强调地方政府稳定房价主体责任的背景下，热点城市房价上涨将直接导致调控政策的出击或加码。由于“限购”、“限贷”等政策对短期住房需求有直接的抑制作用，预计短期内热点城市房价涨幅将进一步收窄，交易量下降。对于这些城市的非核心板块，当住房投资需求减退时，短期房价还可能面临下跌。