高房价正在产生挤出效应，收入增长跑输房价飙高，越秀、天河、番禺、黄埔、增城、佛山……新广州人的落脚点不得不往外移动。当楼市关上大门，这届广州人，何以为家？网易房产广州站X佛山站特别策划「这届广州人」。
从越秀到天河、番禺，再到黄埔……当新广州人的落脚点不断东移，有这样的一群人，早已迈开了西进的步伐。
他们是“广佛候鸟”，毗邻广州的广东金融高新区，每天聚集了大量的广佛候鸟群体。据百度地图大数据显示，截至2018年12月，这一群体高达45万人。
今年恰好是广佛同城十周年，十年过去，不仅是以千灯湖为代表的广佛交界片区，还是“郊区”三水，广州人渗透式西进佛山安家都逐渐被接受及认可。这当中既是双城发展蝶变的价值吸引力，但更现实的问题是广州限购以及高房价而产生的购房外溢，致使广州人特别是刚需一族只能往佛山出走。
十年之间，广州客撑起佛山楼市半边天，但也有声音认为“佛山的房价都是被广州客抬高”。今年5月，佛山还因为房价涨幅太大被住建部点名预警。除了房价的水涨船高，近两年佛山限购，入户收紧，备案限价等一系列政策陆续出台，这是全国楼市调控风向所指，还是对外地置业者敞开的“虚掩的大门”？
近日，网易房产数据中心发起的新广州人置业调查数据显示：从85前到95后选择到佛山置业的比例逐渐上升，特别是95后，有14.3%的置业意向区域为佛山，所有区域中最高，显示出他们在广州工作，到佛山买房的倾向强烈。
只是5月以来，佛山正式宣告开启3万+时代。那么问题来了，这届广州人会从“以前没钱，买佛山”到“现在没钱买佛山”吗？
一路向西的广佛候鸟
在高楼林立的佛山南海中央，有这样一个湖，与周边山体连成一体，成了城市客厅，改变了一座城的生活方式。它是千灯湖。而发展多年的千灯湖因有广东金融高新区的设立，软硬件配套都得到了质的飞跃，世界500强企业扎堆，房企大鳄涌入圈地，一大批现代化商业综合体相继开业，由此也吸引了超过5万名广佛金融人才在金融高新区工作。
这是年轻人开启从广佛两地跑的同城生活最火热的板块，千灯湖金融高新区板块。这里有南海的“小香港”、香港的“新泽西”、佛山的“珠江新城”等多个标签。
地理位置上，千灯湖板块紧邻芳村，距离广州火车南站也仅13公里。承接2009年广佛两地正式签署《广佛同城化建设合作框架协议》，标志着广佛同城化的正式启动，多年来同城化的加速，两地之间的联系日益密切，并实现了资源共享，而千灯湖板块由于其地理位置优越，更成为同城化的最大受益者。
这当中，最具代表性的产物，无疑是广佛地铁。2010年11月，广佛地铁一期工程首段开通，成为广佛同城化的重要标志。它穿金融高新区沿海八路可20分钟内直达广州荔湾、海珠，成就了最便捷的同城生活，有的是去广州工作，有的是到佛山创业，来去间一个小时，地铁就是这样催生如此庞大的“广佛候鸟”群。
广佛地铁示意图（来源：广佛地铁）
两年后，佛山最“牛”隧道，长及宽创历史的海八路金融隧道正式开通，实现了桂江立交到五丫口的快速通车，也大大加速广佛同城化速度。
地铁+交通路网的打通，终于也为广州人西进置业打开了便捷通路。资料显示，2012年桂城中海锦城首开，售价从6700元/平方米至1.15万元/平，当时佛山市场的目标客户群南海及佛山本地改善买家，到了2014年下半年，一路之隔的万科金域中央首开，目标已直指广州客，均价是1万-1.3万元/平方米，同样引起抢购。由早期的中海万锦豪园，到后来的保利花园、保利壹号公馆、招商依云天汇、中海锦城、万科金域中央、南海万达广场、广铁金融城，再到近年当代万国府MOMΛ等一批新面孔品牌楼盘，都有广州客的身影。此时，千灯湖板块的广州客比例超过七成，是被广州人曾经“爆买”的区域，千灯湖也因此声名鹊起。
“九成广州客”的宣传牌曾被放在最显眼的位置（来源：羊城晚报）
看到千灯湖红了，临广片区的楼盘也坐不住了，纷纷瞄准广州市场。开发商运用统一的招数：地缘和价格，有些甚至打上“地铁牌”吸引广州卖家。在与金沙洲接壤的里水片区，同样也承接了大量的“广佛候鸟”。中原地产佛山市场研究部2017年数据显示，里水总入住人口达20万，其中86%的购房者是佛山市以外户籍，当中超过80%是广州居民。
2016年广州客到佛山置业占比分析（来源：中原市场研究中心）
2016-2017年，那是广州客蜂拥而至的时期。广佛交界处从传统的里水、金沙洲、大沥、黄岐、桂城千灯湖、三山新城等区域，深入到佛山老城中心禅城，番禺旁的顺德。但也是这段时期，广州客高歌猛进的局面，被限购政策打破。此时，广佛两地都实施了限购政策，而佛山执行的限购政策是在2016年颁布，2017年完善加码的房地产调控政策，要求禅城全区、桂城、大沥、里水、大良、陈村、北滘、乐从等8个板块纳入限购范围，且限购区内佛山户籍只能购买2套，非佛山户籍只能购买1套，并需缴纳1年社保；其余区域不限购。房贷方面，有一套房且房贷未清者，限购区普通住房按4成首付非普通住房按6成首付；非限购区普通住房按3成首付，非普通住房按6成首付。二手房方面，按2017年6月最新规定，执行与一手房相同的限购政策。2019年起，佛山取消原购房入户入学政策纳入积分制统筹安排。
曾经火热的置业区域受限，加之一线临广板块新盘匮乏，高价盘入市，落户政策调整等因素，限购区爆买的广州客有所减少，但购买力依然外溢。像狮山、三水、顺德容桂等佛山人眼中的“郊区”，因为不限购，有佛山西站、轻轨的加持而变身“广州西”，频现广州客的身影。广州客对此却很受落，一路向西的步伐之大，超过了预期。
2018年广州客在佛山置业板块占比（来源：汇诚鸿图）
随着广州客在佛山买房版图不断深入，广佛边界的板块不断外溢，广州客几乎遍布佛山每个区域。其中，佛山临广片区是候鸟的主要聚集区。据百度地图大数据显示，截至2018年底的45万人广佛候鸟群体中，居住在佛山南海区的有18.33万，占比高达40%。其次是顺德区（5.47万）、禅城区（2.72万）。候鸟群体主要就业流向广州中心城区、白云区、番禺区。置业片区则以金沙洲板块、千灯湖板块、三山新城板块最多，形成了沿广佛交界线的“黄金三角”。
佛广通勤-职住起讫区统计（图源：百度地图大数据）
被点名预警的佛山房价
作为广州客最青睐的板块，千灯湖板块的房价也是水涨船高。翻查数据显示，2006年，千灯湖板块房价5000+元/㎡；2010年，广佛地铁1号线开通前，中海万锦豪园已经涨到了1.2万元/㎡；2016年上半年，佛山五区住宅均价首度“破9”，而千灯湖的多个楼盘均价已经达到2万元/㎡，2017年4月，二手限购启动前，千灯湖片区二手房均价大约为2.5万-2.8万/㎡；今年5月，保利葉公馆开盘，房价正式进入3万/㎡+时代。
非限购区房价的上涨也让人措手不及。以三水为例，根据佛山住建局数据，今年一季度三水卖房6356套，为近五年卖房第二新高。今年5月三水一手住宅均价为三水10064元/㎡，而2015年三水楼价才4796元/平，五年上涨幅度109%。
各板块房价应声而上的路径，构成了佛山房价看涨的风向标。据佛山住建局数据，十年来佛山一手住宅成交均价不断上涨，从2009年的5855元/㎡上涨至2018年的10271元/㎡。但由于近两年佛山实行限价限签，中原地产分析人士推算，官方数据仅为实际成交价的70%左右，因此目前佛山全市均价约为15000元/㎡，十年之间佛山房价上涨156%。
据克而瑞数据统计，2019年1季度，佛山一手住宅成交面积267.6万平方米，同比去年1季度提升了2.37%；成交套数24016套，同比去年提升了2.46%。成交均价为13079元/平方米，同比提升了23.83%。克而瑞分析，价格同比提升幅度较大是因为进入2019年以来，佛山各区对新取预售证的楼栋采取单合同备案，佛山区域限价政策逐渐放开。
市场认为，广州客支撑了佛山的房价，同时，广州客也一定程度上哄抬了佛山楼价。中原地产佛山市场研究部2016年房地产年报数据显示，2016年佛山一手住宅成交量超过17.74万套，成交面积达1952万平方米，比广州的1274万平方米成交量还多了约53%，位居广东省榜首。其中，广州买家大概买走了四成、近7万套，而紧邻金沙洲的里水板块，高达90%的购房客户都是广州客。
“烧”起来的还有佛山土地市场。中原地产佛山市场研究部2017年房地产年报数据显示，2017年佛山达到万元以上楼面地价的地块高达29宗，为历年最高。优质地块遭哄抢，市场频频产生高楼面地价。佛山经纬研究中心显示，2018年佛山土地出让金额TOP38排名中，14个板块刷新最高楼面价记录，当中7个板块为近1-2年未有商住土地成交的板块。本年千灯湖、桂城两大板块楼面地价逼近2万，其余今年成交的临广大部分片区楼面地价均有一定程度下滑。但外围区域方面三水的乐平、芦苞、南海的听音湖、九江、高明的荷城、更合板块楼面地价均有所上扬。但这也反映了佛山成为品牌房企布兵重地。
2018年广佛交界地价对比（来源：经纬市场研究部）
高房价+高地价的“双重夹击”下，这对于当年大手买入佛山房的广州客而言也开始感叹，佛山盘不再是印象中那么“笋”了，直观地诠释了广州人对佛山房价的印象转变。
这从佛山因房价涨幅太大被住建部点名预警可见一斑。5月18日，据新华社报道，为进一步落实房地产市场调控城市主体责任，住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。
如果对比广州，同城的佛山仍有洼地空间吗？数据显示，广佛多个交界板块中，与大沥、桂城接壤的荔湾新房均价超过5万元/㎡，而大沥桂城一手住宅均价为2.2-2.5万元/㎡，价差接近3万/㎡；白云最新新房均价同样超过5万元/㎡，与其接壤的里水2.2万元/㎡，价差同样近3万/㎡；而番禺与相邻的顺德陈村和北滘板块，新房房价差也接近2万/㎡。如果是三水这些非限购区，目前三水5月最新均价为10064元/㎡，仅从数据对比，佛山仍然有洼地。
而目前佛山多个楼盘项目已经回归单合同，以各区新房均价为标准，按照90平的建筑面积，想在禅南顺限购板块上车，手里至少需要握有40万，月供5000以上，非限购板块需要首付区间在32-35万；而在三水高明，则需要23-30万。
倾向佛山置业的年轻人
如今，每日清晨，广佛地铁一到金融高新区站、千灯湖站，车内的人群鱼贯而出走向各个写字楼；入夜，中海万锦豪园、保利花园灯火通明，一路之隔的宜家、南海万科广场也是人头涌动。随着2018年12月石溪至沥滘段的开通，运行了8年之久的广佛线终于实现全线贯通。一站换乘即可到达广州南站、珠江新城。据官方数据显示，广佛地铁开通初期，日均客流量不到10万，目前日均客流量已经是50多万，预计今年会达到60万日均客流量。广佛地铁一年有将近2亿人次的互访，毫无疑问，在这每年2亿人、每日50万人流量中，相当大部分都是“广佛候鸟”。
从家到公司，每天搭乘十五分钟的公交，再搭广州一号线，换乘广佛线到广东金融高新区站，合共近一个半小时左右的路程。这是目前大部分“广佛候鸟”的现状。而未来，“广佛候鸟”通勤时间或会更快，效率也会提高。就拿地铁而言，广佛之间至少还有12条轨道交通互联。对此，“候鸟族”小陈说，未来还是会看准佛山地铁旁边的楼盘，意味地铁沿线项目依然受青睐。与此同时，两地多条轨道交通实现互通，粤A牌轿车也能更快地于双城穿梭。
对很多广州人而言，佛山尤其千灯湖金融高新区板块确实有强大宜居魅力，不仅是距离近或者价格偏低那么简单。假如佛山未调控升级，还将承接更多广州购买力。近日，网易房产数据中心发起的新广州人置业调查数据显示：从85前到95后选择到佛山置业的比例逐渐上升，特别是95后，有14.3%的置业意向区域为佛山，所有区域中最高，显示出他们在广州工作，到佛山买房的倾向强烈。数据也显示，这届年轻人买房已经没有什么机会考虑“喜不喜欢”，“买不买得起”才是第一因素，27.2%表示买房首先要便宜，其次是上班通勤方便（17.5%）。
显然，这两个基本要素佛山都具备了。而究其原因，大量在广州工作的年轻人选择在佛山安家置业，除了价格优势，更多是因为佛山发展前景好：有粤港澳大湾区政策红利加持，在广佛同城“十三五”发展规划中，广佛同城将打造成珠三角世界级城市群核心区等，多种规划与城市定位，前景更明朗。
有业内人士表示，交通便利，经济繁荣，广佛两地跨城工作安家已是常事，且佛山楼市相对广州而言，仍然有着价格优势，住宅土地市场都备受热捧，房价上涨实属难免。同时，随着佛山产业升级、城市发展、第三产业越来越发达，整个佛山会提供越来越多的就业机会及发展空间，在未来会有更多人留下来在这里居住和工作，不仅是来自广州的优秀人才，全国高新科技人才也将会聚集在这里，在广州住、来佛山工作，过渡到在佛山住，在佛山工作，由“广佛候鸟”，逐渐向“新佛山人”的身份转变。
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本文来源：网易房产
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