毕业季需求提前释放，全国租房市场升温

全国大中城市租房市场近来回暖明显。5月以来，北京等地对公租房申请政策进一步放宽，人才租赁获政策支持力度进一步加大。业内人士称，租赁市场向多主体供应、多渠道保障方向发展。除了长租房、短租房等，公租房供应量有望较快增长，补齐市场短板。

价格上涨

近期，不少城市房屋租金上涨。诸葛找房数据中心显示，5月份，全国大中城市租金均价为44.15元/平方米/月，环比上涨0.47%；上涨城市15个，平均涨幅1.05%，下跌城市5个，平均跌幅0.79%。在一线城市中，5月份租金均价为83.81元/平方米/月，环比上涨0.24%。其中，北京地区5月份租金均价达到87.91元/平方米/月，环比上涨1.47%。

贝壳研究院数据显示，2019年1-4月，租赁市场成交节奏放缓，7日内出租率仅为21%，同比下降18%，成交难度增加；80%的房源下调报价。

诸葛找房数据研究中心分析师杨雅靖对中国证券报记者表示，租房市场近期转暖，主要原因是毕业季临近，需求提前释放。预计这一趋势未来几个月内会延续。此外，在前期楼市小阳春助推下，楼市价格出现较大涨幅，助推租赁市场价格走高。而一线城市流动人口基数大，长期处于供不应求的局面。受供需关系制约，预计未来租金难下降。近年来，国家大力发展住房租赁市场，集体建设用地建设租赁住房等措施从供应端缓解租赁市场供求压力，预计非理性大幅上涨的局面难以出现。

杨雅靖表示，租赁市场向着多主体供应、多渠道保障的方向发展。除了长租房、短租房等公寓兴起，公租房供应量有望较快增长，补齐市场短板。

随着租金上涨，“廉租房”成为一线城市租赁市场的关注焦点。对此，业内人士指出，应该进一步加强集体建设用地建设租赁型集体宿舍。房地产企业应多开发一些廉租低配版长租公寓，以满足更多中低收入群体的租赁需求。此外，应该设定税收减免等优惠政策，鼓励机构和个人将房子出租给中低收入者，完善房屋租赁立法，约定业主在租期内不能随意提高租金等措施，保障群众住房需求。

加大保障

值得注意的是，近期多地对公租房申请政策进一步放宽，人才租房获政策支持力度进一步加大。以北京地区为例，2019年5月，海淀区、通州区相继出台人才租赁公租房政策，扩大了创新人才保障范围，加大人才租赁保障措施力度。

其中，海淀区规定，凡就职于海淀区高新技术企业、重点企业、重点引进企业、新型研发机构、第三方服务机构的人员，以及具有公共管理服务性质的企业事业单位、社会团体等单位的在职人员，均纳入公租房保障范围。此外，申请人不再要求具有北京市户籍，只需申请当月的前三个月在海淀区工作并连续缴纳社保即可，“海英人才”及特殊人才还可适当放宽条件。申请人及家庭成员在本市有住房，但距离申请人工作单位超过15公里的，也可申请人才公租房。同时，建立人才配租定量机制，根据申请单位的社会贡献等情况综合考量，给予房屋配租支持。

同时，租赁住房公积金提取进一步优化。中国证券报记者调研发现，以北京地区为例，名下未购房者，交足一定期限后，均可向国管或市管公积金管理处提出申请，每月最高可提取1500元的住房公积金用于租房。

5月31日，住建部、财政部及中国人民银行联合发布的《全国住房公积金2018年年度报告》显示，2018年全国住房公积金住房租赁提取730.4亿元，同比增长64.22%。住房租赁提取在各类提取中增速最快，住房公积金帮助职工通过租赁解决住房问题的力度进一步加大。

规范市场

中国证券报记者调研发现，除了租金上涨，租房市场存在一些乱象，存在打隔断、群租房、黑中介、假房源、乱收费等问题。以北京天通苑人口密集型居住地区为例，有普通三居室被二房东整租后，隔断成8家租户，隐患较大。有的租房平台发布虚假房源。

魔方公寓CEO柳佳表示，租房市场存在三大错配。第一，户型上的错配。三居室、四居室在租房市场不太受欢迎。经测算，一套一居室的房子大概3-5天能成交，而一套三居室挂牌半年可能都成交不了。在此背景下，有的房东将房屋出租给分散式公寓运营商，做“N+1”隔断再出租。第二，地段的错配。很多新房在郊区，造成租赁市场供需不平衡。第三，价格的错配。北京再小的一居室也要3000元以上。但大量的服务业从业人员，租金支付能力在500元-1500元之间，没有适合这类群体的合法租赁产品。

2018年以来，长租公寓“曝雷”事件频发，导致租客被迫提前搬离，租金无法返还。业内人士指出，长租公寓行业投资回报率低，需要资本长期输血，一旦资金链断裂，可能发生“曝雷”。公寓方需要提高运营能力与效率，降低房间空置率，维持稳定现金流。

诸葛找房数据研究中心分析师杨雅靖表示，房屋租赁立法方面还存在诸多不足，应加快补短板，完善房屋租赁制度顶层设计。