房企拿地策略聚焦热点区域 粤港澳大湾区为必争之地

土储是房企的生存之本。

在融资收紧、销售额不断创新高以及高周转模式的带动下，2018年，大多数规模房企在上半年仍积极补仓拿地，而下半年谨慎甚至暂缓拿地，收紧投资准备“过冬”。

克而瑞预计，在谨慎投资预期下，2019年房企拿地规模会继续下滑，投资拿地更趋于理性。整体而言，收缩战线、放缓节奏、地域聚焦成为房企未来战略布局的主要方向。

Top10房企瓜分百强50%地块

据克而瑞，2018年销售TOP100房企拿地总货值超过10万亿元，较2017年降幅达到13%。分梯队来看，TOP10企业新增货值、建面集中度均在50%以上，可以说前十的规模房企瓜分百强的50%的地块，而TOP3企业更是占到百强的24%。

《每日经济新闻》记者注意到，2018年全年，拿地货值超过5000亿元的是碧桂园、融创中国、中国恒大和万科，拿地货值分别为9987.3亿元、8782亿元、7731.6亿元和6707.6亿元。

谈及拿地战略，万科管理层在业绩会上表示，万科投资是非常谨慎的，按照城市圈、经济圈、人口的导入、城市基础设施或者产业闭合，还有政策机构的导向等进行的。

“往后拿地会非常小心。”融创中国董事长孙宏斌在今年的业绩会上回应拿地策略称：“现在很多城市的土地市场偏热，拍卖地价比较高。去年年底、今年年初，融创把握短期窗口拿了一些地，主要在一二线城市，地拿得挺好的，量也不小。有好的机会，我们就坚决地拿，没有好的机会就算了，就放弃了。”

从2018年百强房企布局选择来看，地域聚焦的投资策略明显。能级选择上，三四线依然是多数房企的首选。房企在三四线新增土储建面占比接近六成，比二线城市高出20个百分点，一线城市受到供应紧、出让条件苛刻等因素影响，仅有4%。

而在三、四线城市选择上，环一线城市周边三、四线更受房企青睐。在百强房企三四线投资TOP10城市中，环广州的佛山、环深圳的惠州，以及环上海的嘉兴、南通等均有上榜，长远来看，这些城市受到一线城市辐射以及规划利好，市场发展依然可期。

例如，新城控股延续了2016年、2017年投资布局向非核心的二三线城市倾斜的策略，2018年新增土储中三四线占绝对比重，建面占比超过74%。

值得注意的是，在一二线城市地价回调、近两年三四线需求快速释放的情况下，过去一两年企业拓展至三四线甚至五六线城市的拿地趋势或有所转变，将转变为回归一二线以及重点三四线城市，中梁、阳光城、中骏、雅居乐等企业都明确提出回归一二线。

粤港澳大湾区成房企必争之地

在城市布局中，粤港澳大湾区在众多房企看来颇具发展潜力，也早已成为房企的必争之地。

“恒大在深圳的土地储备是中国地产商最大的几个之一。”恒大集团总裁夏海钧在业绩发布会上透露，在2015年进军一线城市以后，恒大主要布局的是大湾区，大湾区的核心就是深圳，这是恒大近几年重点进入的领域，也相信恒大的战略布局，随着中国大湾区的落实，会带来巨大的市场效益。

根据夏海钧披露的数据，恒大在大湾区目前总共有109个项目，4927万平方米，货值在1.6万亿元左右。其中，深圳有45个项目，土地储备2903万平方米。

除广东起家的老牌龙头房企外，还有许多扎根于本土深耕的当地开发商，实力也不容小觑，在粤港澳大湾区崛起的过程中充分享受政策红利。这些房企凭借地缘优势，以大本营为核心，在深耕布局的同时向周边城市辐射发展，典型如龙光、佳兆业、合生创展、越秀地产、奥园集团等等。

“佳兆业在粤港澳大湾区，不管天时、地利、文化、都有不错的竞争力，这是可以肯定的。“佳兆业集团主席郭英成在今年的业绩会上直言。

根据披露，目前，佳兆业整体可售资源约1580亿元，可售面积约880万平方米，并持有土储货值4640亿元。截至去年底，佳兆业持有旧改储备项目占地面积（未计入土储）约3000万平方米，其中99%位于大湾区，可为佳兆业带来约1.8万亿元货值。

佳兆业集团总裁麦帆在业绩会透露，今年公司拿地的预算、投资额在400亿元左右，去年拿地的投资额有50%、60%在大湾区片区，今年至少要保持这个比例。

值得一提的是，粤港澳大湾区也成为了众多外来房企争相布局的区域。在全国化扩张需求推动下，加上看好湾区未来的发展机遇，包括融创、世茂、龙湖、福晟等房企，都积极地在广州、深圳、佛山等地频频落子。

“大湾区是龙湖看中的战略区域。”龙湖集团首席执行官邵明晓在业绩会上表示，现在龙湖已经进入大湾区的7个城市，有约150多万平方米土地储备，权益储备超过100万平方米，货值逾530亿元。“我们会加大这里的布局。”

邵明晓续称，由于西部、环渤海和长三角土储较为充足，未来龙湖会在华中和粤港澳大湾区加大投资。若按地区进行分析，龙湖大部分土储位于环渤海和西部，占比均在30%以上，长三角占20.7%。华中和华南相对较少，占土储比例分别为8.8%和5.9%。

根据克而瑞的统计，2018年底，Top30房企于粤港澳大湾区的土地储备货值和建面总量分别达5.73万亿元和3.26亿平方米，其中Top10房企土储货值和建面总量分别达3.08万亿元和1.85亿平方米，占比超过50%。而根据国家统计局数据，大湾区9座内地城市2017年商品房销售额和面积分别为1.5万亿元和1.0亿平方米。按此来看，Top30企业的货值可以支撑大湾区约3.5年销售。

克而瑞认为，对于提前布局了粤港澳大湾区的房企而言，可以更好地享受政策所带来的红利，推动企业规模更上一层楼。