二手市场的回温带动了换房客户进入一手市场，尤其是总价千万元量级的别墅市场，吸引了大批再改善客户群出手。
“现在项目的销售员特别忙，因为来看房的客户较多，其中大部分都是置换客户，比例约为60%-70%，换房周期大约需要6个月-8个月。”万科观承大家别墅项目相关负责人向《证券日报》记者表示，去年四季度二手市场还未活跃起来，彼时这些客户还没有换房的想法，今年3月份开始，二手市场成交量走高，高端改善客群陆续入市。
据地产营销人统计数据显示，今年一季度，北京别墅成交金额为188亿元，同比上涨268%。值得一提的是，其中4个别墅项目成交金额均突破10亿元大关。
“一季度别墅成交量上涨主要原因是市场的自我恢复。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英向《证券日报》记者表示，从全年成交走势来看，预计将呈现前低后高的趋势，整体则较为平稳。
别墅限竞房突围
与以往不同的是，限竞房配比的类别墅产品已经入场，正与老牌传统别墅争夺市场。今年一季度，在别墅类成交套数排名前30位的榜单上，限竞房项目占据其中6席，包括观承大家、祥云赋等。据记者了解，万科观承项目位于中央别墅区以西、未来科学城向东、望京CBD向北的三区聚合之处，万科6年前在此布局，整体规划为7宗地块，为纯墅区。
“观承墅区目前在售主力项目为限竞房观承大家，合院单套总价在1800万元-2200万元之间；另一在售顶级别墅8峰单套总价则在5000万元以上。此外，该墅区未来还即将推出洋房产品，单套总价在800万元上下。”万科观承墅区项目相关负责人向《证券日报》记者透露，因该区域地处五环外，聚集北京80%国际学校资源，直接服务墅区的6000平方米配套商业已在招商状态中，所以目前吸引了北京大量望京和朝阳等板块的再改善客流，购房者年龄多为35岁-45岁之间的相对年轻客群，主要来自IT、金融和房地产行业。
“别墅限竞房项目价格较低、位置相对较好，区位上大多位于五环及近郊区域，交通十分便利。”国仕英表示，尤其在价格方面，同区位的别墅限竞房均价能便宜20000元-50000元/平方米不等，在原本已有总价优势情况下，再次撬动了部分对价格敏感的客户出手心理。不过，相对而言，其劣势在于别墅限竞房大多不是纯粹的别墅项目，项目整体容积率偏高，居住人口较多。
“观承别墅项目可谓位于纯别墅区内，墅区内仅有少量洋房，且容积率很低，优势明显。加上价格优势和墅区园林设计等因素，对再改善客群吸引力较大，这也是项目销售员近期忙于接待各类客户的原因之一。”有业内人士称，随着购房者换房周期的迫近，预计该项目签约销售额数据将逐步升高。
存量不足万套
购房者入场的背后，是供应的增长。
据上述统计数据显示，截至3月底，北京别墅存量为9940套，同比上涨59%。从供应方面来看，今年一季度，北京新增988套别墅，同比上涨32%。
在这些新增供应和未来即将入市的供应当中，配建有低密度类别墅产品的限竞房至少有数十家，这对老牌别墅造成一定冲击，但也带动了整体市场成交量的走高。
有报道称，据机构统计数据显示，当前北京为数不少的老牌别墅项目近期推盘意愿增强，而且不少项目更是推出了优惠活动，甚至有项目优惠幅度已达百万元。不难看出，两种业态别墅的争相入市，给购房者提供了更多选房空间，也让市场积压的再改善需求有了释放通道。
有统计数据显示，今年一季度，北京别墅市场成交1012套，同比上涨126%；成交均价58256元/平方米，同比上涨34%。在北京别墅成交TOP30的项目中，总价2000万元以上别墅占比达到55%；5000万元+别墅占比达到35%，其中还包括3个亿元级别墅项目——远洋LA VIE、九章别墅和富力山。
“一线城市高端房产成交情况虽然受政策影响，但其稀缺性还在。随着换房客户卖房资金的到位，再改善购房者会首选稀缺性和性价比兼备的别墅项目。”一位熟悉高端市场人士向《证券日报》记者表示，一线城市高端房产仍是高收入人群资产配置的最优选项之一。
不过，正如国仕英所示，别墅市场销售虽转好，但竞争犹在，预计全年成交走势不会有太大波动。
本文来源：证券日报
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叶锦宇_NO8741
