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报告:2018年住宅供应增加 四大板块值得关注

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合富研究院(佛山)发布《2018年佛山房地产市场分析报告》。


三水新城的新项目远洋华远天骄。该片区已聚集大批新外来房企。

近日,合富研究院(佛山)发布了《2018年佛山房地产市场分析报告》(以下简称《报告》),对过去一年佛山楼市的整体情况及未来发展趋势进行了详细统计及深度分析。《报告》显示,2018年佛山土地市场供应增加,但成交同比持平,桂城、北滘、西江新城、南庄都是土地出让较多的区域;商品住宅在房企加大促销、以价换量的带动下,成交面积同比增加了约两成,其中顺德区成交占比最大。

合富研究院(佛山)分析认为,随着佛山大力推动产城融合,依托交通路网和产业聚集打造一些重点发展区域,例如高端创新集聚区、西站枢纽片区、三水新城等,未来佛山楼市也将围绕这些片区产生一些新货供应的热点价值板块。

土地市场:全年商住土地成交同比持平

据合富研究院(佛山)统计,2018年佛山土地市场供应持续放量,同比小幅上升7%;全年商住土地成交达466万㎡,对比2017年基本持平;全年商住用地月均成交约38.2万㎡,较2017年月均39万㎡基本持平,且成交主要集中在上半年及个别月份。例如3月土地市场迎来一波高潮,合计成交109.5万㎡商住用地,占全年成交量23%,成交集中在禅桂和顺德等中心区域。6月、7月禅城以及顺德中心也成交多宗优质地块。

从各板块来看,2018年佛山供地区域分化明显,供应主要集中在禅南顺三区,其中南庄、桂城、大沥和北滘是去年的主要供地区域,而2017年供应放量的三水区,在去年则供地大幅缩减。

合富研究院高级分析师曹绍林分析表示,这一变化将使得未来中心区新货供应增加,推动市场健康发展。“从土地市场的表现来看,随着广佛同城进一步深化,广佛交界依然是价值高地,尤其桂城、大沥等成熟临广区域及狮山、西樵等产业、生态资源丰富的板块。同时三水板块虽然供地不多,但成交颇受市场关注。表明随着当地城市配套逐步兑现,城市价值进一步凸显,使得开发商对三水未来发展充满信心。”曹绍林表示。

据统计,2018年共有八家房企首进佛山,包括华远、中梁、首创、信达、卓越、弘阳等,这些房企拿下的项目普遍分别在三水新城、西江新城、狮山、西樵等新价值板块。“今年以来房企资金压力较大,拿地态度更为谨慎。这些片区土地溢价波动不大,土地价格较低准入门槛不高,则风险相对较小。今年房企拿地会更倾向于这些新热点板块,例如狮山、南庄、张槎、大沥、大良、容桂等。同时客户结构上会更多考虑本地消费。预计今年拿地会较去年下半年更积极些。”曹绍林表示。

住宅市场:顺德区成交量占比三成

根据市住建管理局公布的佛山市房地产(住宅部分)交易情况统计,2018年佛山新建商品住宅成交面积为1474万㎡,同比上升22%;供应量为1157万㎡,同比基本持平。“成交增加主要因为是2017年积压的网签集中处理,加上去年四季度大批房企进行促销以价换量导致的。”曹绍林分析说。据统计,截至2018年底,佛山全市商品住宅可售存量943.25万㎡,库存略有减少,但因为新货补充,去化周期仍为9个月。

从各区来看,去年三水区供应量最多,达368.7万㎡;其次是南海和顺德,分别为299.51和247.3万㎡。而在成交上,顺德区成交量占比高达30%,成交面积达447.8万㎡,同比上升55%。南海占比为25%。三水、高明两区成交份额逐年递增,其中三水成交占比为19%,高明成交占比接近禅城份额。

“全年成交呈现先热后冷的态势。”曹绍林分析表示,上半年成交主力集中于广佛交界的二线镇街,其中南海以狮山、西樵、罗村等镇街为主力,其次为三水北江新区、高明西江新城等板块。但下半年随着中心城区板块新货补充及品牌开发商带头降价,项目促销手段增多,带动四季度后中心板块成交回归市场主导,以大良、乐从等为主,其次为南海大沥、南庄、里水,禅城城北、城西等。

据合富研究院(佛山)统计分析,2018年全年成交的商住用地可建筑面积为1217万㎡,预计2019年供应量约1300万㎡,叠加前两年未如期入市的货量,今年住宅供应量会有所增多。“尤其是一些缺货板块将会有新货补充,而三水、顺德等高库存积压区域今年的去库存压力将更明显。”曹绍林表示。

市场新特点:围绕交通及产业,聚焦四大新价值片区

随着《佛山市“十三五”城市近期建设规划(2016-2020年)》的公布,佛山未来的发展方向也很明晰,九大重点建设地区、“一环创新圈”规划,都显示出了佛山未来将以交通、产业为集聚点,推动各片区产业转型升级、城市配套增加,带动城市化宜居宜业氛围的形成。

“由于历史原因,以往各区都有各自的中心,城市及产业功能分散且重复。而新规划依托佛山一环交通廊道,形成内环城市发展带,同时依托珠二环交通廊道,形成佛山外环产业发展带。对过剩产能进行疏导和合理分配,并以融合了三山新城、奇槎、顺德北部的高端创新集聚区为龙头,打造产城融合示范。各区域功能明晰,而未来佛山楼市的热点板块也将从其中产生。”曹绍林表示。

《报告》指出,2019年佛山楼市的热点将围绕奇槎、狮山、佛山新城、三水新城四大板块。曹绍林认为,三水新城近两年货量多,依旧会是一个强聚焦的地方。同时该片区最大的优势是各项目规划配套都逐步兑现,距离广州也不远,也临近狮山产业区和三水产业区,人气支撑足够,会成为三水本地客或者广州北部客置业佛山的首选。

“谈及狮山,我认为南海的发展已经由以往重点在千灯湖片区,转向中部核心区,就是以狮山为核心,围绕狮山中心、西站、一环辐射圈等。从近两年南海加大狮山片区规划和推地也看得到。狮山产业基础好,房企认可度高,今年应该还会有好地块拿出。”曹绍林说。

针对奇槎和佛山新城,曹绍林认为,这两个板块是连片发展的,均为佛山重中之重的建设地区,未来将是禅桂中心楼市的风向标。“我最看好佛山新城,目前虽然可售产品不多,但逐渐完善的公共配套非常高端大气上档次。未来一旦多个商场、星级酒店集中开业、高端写字楼进驻企业增多,人气会迅速提升。”而对于奇槎,曹绍林认为,作为一个较为纯粹的高端居住板块,奇槎需要更多依托与三山新城、佛山新城的同步发展,但今年该片区会有六七个新项目推货,还会有新地块推出,无疑也是市场的焦点之一。

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