集体建设用地入市 专家:一二线租赁市场影响大

（原标题：集体经营性建设用地入市 专家:一二线租赁市场影响大）

据新华社消息，23日提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案，删去了现行土地管理法中关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或征为国有的原集体土地的规定；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或个人使用。

此外，现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另有规定的除外”。

这认为意味着，长久以来，各界一直呼吁的集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价的法律障碍，即将被扫清。

规模多大？

目前农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。因此，宅基地、农村公益性公共设施用地与可直接入市的集体建设经营性用地是不同的概念。

在我国，集体经营性建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地。

其中，又以过去的乡镇企业用地和招商引资用地为主。

不过，21世纪经济报道了解到，从1999年《土地管理法》修改后，我国开始推行土地用途管制制度，逐渐关闭了集体建设用地从事非农建设的通道。经营性的建设用地增量减少，通过国有土地征收的园区工业化，逐渐取代了乡村工业化。

因此，经营性集体建设用地入市所盘活的土地资源，主要是99年以前形成的存量为主。

这部分存量有多少？据调查推算，截止到2013年底，全国的集体经营性建设用地的面积约为4200万亩，占全国建设用地总量的13.3%左右，宅基地的总面积约为1.7亿亩，约占集体建设用地的54%左右。

不过，宅基地本身并不是经营用途，不在法律修改目前透露的内容以内。

影响几何？

那么，此次法律层面在人大立法修法阶段正式讨论经营性建设用地入市问题，对城市土地供应和房地产市场将会造成哪些影响？

“小产权房还是不能转正。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策对于集体建设用地的概念，明确提到了两点。第一是主要是工业用途和商业用途，这可以扩展为共有用途、狭义上的商业用途、办公用途等，而居住用途没有提，实际上无论是销售类型的商品房还是小产权房，本质上都是居住的概念，所以该政策和小产权关系不大。换而言之，松绑的是别的领域，小产权房的政策依然是严厉的。第二、此类用地强调了经营性用途。小产权本身也谈不上经营用途，即便存在各类出租的概念，本身也是违法的，所以也谈不上合法经营的概念。所以也没有机会转正。至于具体城市的调整，那么和具体城市小产权的政策有关，和此次土地管理法修正没有关系。

也有分析人士指出，此次政策对一二线城市影响较大，尤其是租赁市场的租赁用地供应。

目前，尽管诸多主要城市已经在开展集体建设用地租赁住房建设，但总体供应被认为依然不足，作为经济工作会议提到的“完善住房保障体系”的重要组成部分，通过修法确立集体经营性建设用地入市制度，对于增加此类供应有较大影响。