土地管理法再次修订 非农建设用地将不再"必须国有"

12月23日，《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》修正案草案提交十三届全国人大常委会第七次会议审议。

南都记者了解到，现行土地管理法为2004年修订版，2012年12月，土地管理法修正案草案曾提请全国人大常委会审议未通过，6年后再次提请审议，也就是说，这是土地管理法时隔14年后面临的再一次大修。

据悉，此次土地管理法修正案草案共计29条，覆盖农村“三块地”改革的核心内容，包括明确土地征收程序及标准、规范集体经营性建设用地入市以及完善宅基地管理制度。

拟缩小土地征收范围

仅六种情形可征收集体土地

土地管理法修正案草案中，删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。同时明确：因军事和外交需要用地、政府组织实施基础设施建设、公共事业、保障性安居工程、成片开发建设及法律规定可征收农民集体所有土地的其他情形等六种情形需要用地的，可征收集体土地。

其中第五种情形“成片开发可征收土地”的范围，限定在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，此外不能再实施“成片开发”征地。

较现行土地管理法规定来看，这6种情形的规定，缩小了土地征收范围。

拟进一步规范程序

征地前评估社会稳定风险

此外，修正案草案还进一步规范土地征收的程序。

草案规定，市、县人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内进行公告，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证书办理补偿登记。此外，市、县人民政府应当组织有关部门与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置等签订协议，测算并落实有关费用，保证足额到位，个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

草案明确规定，相关前期工作完成后，市、县人民政府方可申请征收土地。

征收农用地土地补偿费

拟改按“区片综合地价”确定

征地补偿标准一直以来是公众关注的焦点。

草案就此作出规定，征收土地应给出6项补偿：土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

一项重大的调整是，草案中明确，征收农用地的土地补偿费、安置补助费用标准由省、自治区、直辖市制定公布的区片综合地价确定。

据了解，“区片综合地价”，将综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、安置人口、区位、供求关系以及经济社会发展水平等因素，并根据社会、经济发展水平适时调整。

南都记者了解到，考虑到农村村民住宅补偿、被征地农民社会保障费用对被征地农民住有所居和长远生计的重要性，草案还将这两项费用单列，明确征收农村村民住宅要按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房等方式，保障其居住权，并将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。

集体经营性建设用地

入市法律障碍或将扫清

集体经营性建设用地入市，是近年来“三块地”改革试点中的一项重要内容。

就此，草案对此作出明确：对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，明确用地供应，动工期限、使用期限、规划用途和双方其他权利义务；相关建设用地使用权的收回依照双方签订的书面合同办理。

为维护土地管理秩序，草案还要求，集体建设用地使用权人严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，集体建设用地使用权的出让、出租、转让、互换、出资、赠与、抵押，其最高年限、登记等参照同类用途的国有建设用地执行，具体办法由国务院自然资源主管部门制定。

此外为与土地法管理法修订做好衔接，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍，城市房地产管理法修正案草案对城市房地产管理法第九条“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”修改为：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。”

村民出卖出租住宅后

拟不得再申请宅基地

草案还对宅基地制度进行进一步细化说明。

草案规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市的标准。同时对人均土地少，不能保障一户一宅的地区，允许县级人民政府在尊重农村村民意愿的基础上采取措施，保障农村村民实现户有所居的权利。

农村村民建住宅不得占用永久基本农田，同时下放宅基地审批权，明确村民申请宅基地的，由乡(镇)人民政府审核批准，但涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。

草案同时规定，村民出卖、出租住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

此外，国家鼓励进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，以探索宅基地自愿有偿退出机制。