房地产投资增速3个月低于10% 明年房价稳中有降

12月14日，国家统计局发布2018年1~11月份全国房地产开发投资和销售情况。前11月，全国房地产开发投资110083亿元，同比增长9.7%，增速与1-10月份持平。其中，住宅投资78027亿元，增长13.6%，增速回落0.1个百分点。

住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌认为，在房地产周期性调整以及房地产调控政策的作用下，开发投资数据涨幅放缓在预料之中。

从国家统计局发布的数据来看，目前，全国房地产开发投资增速已连续三个月从两位数回落到一位数的水平。

投资增速连续四个月涨幅收窄

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，受益于拿地和新开工等数据，开发投资数据总体上还是表现相对活跃的态势。

国家统计局数据显示，1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积804886万平方米，同比增长4.7%，增速比1-10月份提高0.4个百分点。其中，住宅施工面积557173万平方米，增长5.7%。房屋新开工面积188895万平方米，增长16.8%，增速提高0.5个百分点。其中，住宅新开工面积138536万平方米，增长19.3%。

拿地而言，前11月，房地产开发企业土地购置面积25326万平方米，同比增长14.3%，增速比1-10月份回落1个百分点；土地成交价款13746亿元，增长20.2%，增速回落0.4个百分点。

58安居客房产研究院首席分析师张波指出，相比于11月房地产投资同比增速持平，住宅投资的增速在本月呈现回落态势，这也和四季土地流拍走高呈现了印证关系。截止11月全国的土地流拍已经超过千宗，并且溢价率同比下降明显，从下滑幅度来看一线城市约10%，二线城市20%左右水平，不少三四线城市甚至超过30%，土地市场降温是投资增速回落的首要因素。

11月销售面积同比下调5%，刷新近3个月最高值

统计局数据显示，1-11月份，商品房销售面积148604万平方米，同比增长1.4%，增速比1-10月份回落0.8个百分点。其中，住宅销售面积增长2.1%，办公楼销售面积下降11.1%，商业营业用房销售面积下降5.1%。商品房销售额129508亿元，增长12.1%，增速回落0.4个百分点。其中，住宅销售额增长14.8%，办公楼销售额下降6.4%，商业营业用房销售额下降0.2%。

张波指出，截至11月全国商品房的销售金额已达129508亿元，2017年全年的商品房销售金额为133701亿，从目前的市场现状来看，2018年全国销售金额大概率会突破14万亿，并且这一数值极有可能成为峰值，以后年度的销售金额将呈现缓慢下滑态势。

中原地产研究中心根据统计局数据监测发现，截止2018年11月，本轮房地产市场上涨周期已经长达42个月（计算年内累计楼市同比上涨），继续刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。累计市场销售数据依然在上升。但单独看拆分数据，9-11月已经连续3个月出现了成交面积同比下调。11月单月同比下调了5%。这已经是连续第3个月度数据同比下调。

中原地产首席分析师张大伟认为，虽然同比数据依然在上涨，但细分单月数据，9、10、11月，全国房地产市场单月销售面积数据已经出现连续3个月的同比下调。市场已经确立了下行调整的趋势。

而从去库存数据来看，库存去化明显放缓。11月仅去化162万平米，是最近2年最少的一次。

统计局数据显示，11月末，商品房待售面积52627万平方米，比10月末减少162万平方米。其中，住宅待售面积减少204万平方米，办公楼待售面积增加26万平方米，商业营业用房待售面积减少15万平方米。

顾云昌指出，商品房销售以及库存情况等都是房地产行业的先行指标，伴随着销售面积增速的放缓，明年房地产开发投资增速将维持5%上下的趋势。

对于未来房价走势，顾云昌分析认为，一二线城市由于一手房限价，目前最真实反应市场情况的二手房房价已出现下降趋势。这一下行趋势会逐步蔓延到三四线城市。其预计，明年房价大概率会是稳中有降，平稳下行的态势。