借着城市民宿的东风 公寓能否打一次翻身仗？

城市民宿不乏一些小情趣的装点。

自去年10月之后，佛山公寓市场逐渐回暖。

做民宿，可以按照自己的想法和个性来装修房间。

昨天一下班，阿峰忙着奔向自己的公寓打扫卫生。就在昨天中午，有一位来自广州的客人通过“小猪”短租平台，预订了阿峰位于祖庙的一间公寓，周末住宿一晚。阿峰心想，还有几天就是端午节了，他赶紧去佛山老城区买了几个粽子，放在冰箱里，想请租客尝一尝。

阿峰把这套公寓定义为城市民宿。不同于私享家、U度假等常见的酒店式公寓，阿峰将城市民宿理解成由私人打理的、极具个性化、能体现家的感觉的住所。

记者昨日通过“小猪”“途家”“Airbnb”等专注短租民宿的平台查询，每个平台上，佛山提供的民宿房源超过了100套。而这些房源主要集中在禅城祖庙、桂城千灯湖、顺德大良、顺德乐从等地，交通便捷。房源以公寓为主，也有极小部分是小区住宅。

借着城市民宿的东风，公寓能否打一次翻身仗？

算笔账

公寓转型民宿投资划算吗？

将公寓“打扮”成城市民宿推向市场，到底是不是一项划算的生意呢？

从目前的情况来看，个人经营的城市民宿如果不成规模，其实很难跟酒店公寓抗衡，收益也没有预期那么好。

阿峰以2000多元/月的成本租下了祖庙两房单位，改造成城市民宿。算上两按一租，以及软装、家具成本，阿峰的前期投入大约3万元。阿峰这套城市民宿的租金约298元/套·晚，每个月的接单量大约8单，实际营收3000多元/月，除掉租金、物管、水电等费用，好的时候利润不到1000元/月，通常情况下只有几百元/月的利润。

黄小姐也同样如此。黄小姐只运营了短短3个月时间，一共收入了大约4000元左右，平均每月租金收益仅千元出头，远不及长租租金的收益。“好的长租客不容易找，再加上市场租金过低，做城市民宿是目前的权宜之计。”黄小姐说。

但阿峰不这么看。在他眼里，做城市民宿，一是好玩，可以结交天南地北的朋友；二是情怀，“做民宿，可以按照自己的想法、自己的个性来装修房间，喜欢我的房间的人，大多都是志同道合的人。”同时，他觉得比起酒店，城市民宿更适合一家人居住，客人在民宿，可以自己动手做饭、有公共空间可供家人使用；作为房东，他还可以提供更多的本地信息帮助客人，这些都是冷冰冰的酒店无法比拟的。

最后，从长远看，城市民宿符合目前共享经济的趋势，前途无量。“其实，只要做到了规模化，利润还是可期的。”阿峰内心的目标是自己在佛山的城市民宿规模扩大到10间左右，即使每间每月的纯利润只有几百元，但10间就有几千元甚至上万元的收益。

故事

95后创业

“玩”起城市民宿

阿峰是一个土生土长的佛山95后。爱玩、爱交朋友的他，喜欢到处旅游，而选择的住宿往往是民宿。“在深圳、珠海等地，城市民宿已成规模，佛山是最近一两年才开始有人‘玩’这个的。”阿峰认为，出外旅游住民宿，很舒适，像在自己家，再加上房东服务方面很贴心，每间民宿又很有特色，往往会给旅途带来惊喜。

这几年创业热潮涌动，年轻的阿峰也想“下海”试一试。于是，他想到了做城市民宿。阿峰在祖庙长大，对祖庙一带可以说是了如指掌，再加上祖庙本身极具文化旅游价值，与旁边的岭南天地与祖庙相得益彰，是目前佛山最具旅游吸引力的景区之一。阿峰决定，就在祖庙附近着手他的创业计划。

这个想法也得到了阿峰父母的支持。阿峰父母赞助了阿峰3万元的启动资金。去年10月份，阿峰在祖庙附近租下了一套两房的公寓，按照自己的想法将其重新装修、布置，打扮成心目中的“城市民宿”。一切妥当之后，阿峰将该公寓在各大民宿短租平台上线，对外招租。

可是，这生意并不是马上风生水起。平台上大概沉默了1个月，第一单生意终于来了。租客是从黑龙江自驾到海南的游客，一家5口人，途经佛山。阿峰很热情地接待了客人，并为客人出谋划策，如何游览佛山。在阿峰的努力下，阿峰拿到了客户的第一个好评。

之后，阿峰的生意渐入佳境，但离理想状态还有差距，每个月的接待量不到10拨客人。半年之后，阿峰扩大了自己的规模，租下了第二套公寓，改装成城市民宿。

长租租金过低

投资客转型城市民宿

黄小姐前年在禅城投资了一套一房一厅的公寓，花了大约60万元，一次性付款。由于该公寓暂时未通地铁，交通不算便利，黄小姐很难找到合适的租客，租金也一直不理想。“之前有个租户，1800元/月。但租了半年就没租了。”黄小姐很是头疼。

该栋公寓不少业主把公寓租给了长租酒店打理。此类酒店每月可提供大约1600元/月租金给黄小姐，但一年中有一个月的免租期。“租给酒店虽然省事，但酒店对公寓装修的保养不好。折旧太快。”黄小姐不忍把新装的公寓交给酒店运营，于是，只好自己想办法。

朋友告诉黄小姐，将公寓改造成城市民宿，或许是一条出路。于是，黄小姐对公寓进行了简单的装扮，在短租平台上将公寓推了出去。从运营3个多月的情况来看，黄小姐还处于亏本阶段。“只接了五六单。”不过在黄小姐眼里，这样运作，总比公寓空置好很多。

近况：

公寓投资回暖

各大短租平台显示，目前佛山的城市民宿，房源大多来源于中心区的公寓。公寓投资曾一度萎靡，但自去年10月之后，佛山公寓市场逐渐回暖。

2011~2015年间，由于住宅限购，商业地产渐成投资热点，商业地产的售价也不断攀高。其中，2013年，禅城中心区公寓售价卖到了15000元/平方米左右，但是当时住宅产品每平方米仅卖万元左右。到了2015年8月，住宅市场火爆，投资的风向转向了住宅市场。市场风向转变之后，公寓成交量迅速下滑，中心区的公寓和写字楼售价在2015年年底一度降至万元以下。

近几个月，公寓市场开始回温。根据佛山中原统计显示，佛山中心区公寓售价从去年4月份的约9000元/平方米，一路上涨到今年4月份的11828元/平方米。成交量方面，最近两个月，成交面积均超过10万平方米。

记者观察：

转型城市民宿

公寓投资回报率

未见明显增长

如果说城市民宿是公寓的转型之路，那么，对于投资客来说，首先要搞清楚的是投资城市民宿的回报能达到多少？

目前，佛山中心区公寓的主流价位约12000元/平方米，总价40万元左右就可以入手一套30多平方米的单身公寓。如果在繁华地段，一间配套完善、有厨有卫的单身公寓长租租金为1500元/月，投资回报率约4.5%。

如果转型做城市民宿，客源稳定后，平均每月至少可接单10天，每天按照200元/晚的租金计算，租金收益可达2000元/月，租金的投资回报率可提升到6%。

不过，要注意，做城市民宿，需要经营者肯花心思，在细节处着眼，并能提供有针对性的个性化服务，例如，要为客户量身定做游玩线路、交通线路、美食线路等等，经营者要付出更多的时间和精力成本。

另外，要看到物业的投资回报不仅仅体现在租金回报上，其本身的物业增值部分，也是吸引投资客的主要原因。从租金回报的角度看，公寓的租金投资回报高于住宅产品。但是，近一两年，佛山中心区公寓仍然处于供大于求的状态，公寓本身增值的空间不大。再加上公寓转手，税费大多超过10%，因此转手的成本也非常高。