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降息后,房价怎么还降了?!佛山买房,等金九还是等年底?

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降息一周,佛山楼市依然寒气逼人。

从成交看,上周佛山新房网签1331套,成交面积15.8万方,环跌14%。

从市场看,降价潮并未止步,反而愈演愈烈。

亚艺板块2.1万起,佛山新城1.5万起,绿岛湖1.2万起,城北1.4万起......各板块底部价,几乎从高峰期腰斩。即使是对标深圳湾1号的江景豪宅,也开始自降身段。

豪宅先降为敬!佛山的底在哪?

以往,政策但凡有利好,朋友圈总会见到开发商的“涨价海报”刷屏。

如今,房贷利率降至史上最低的4.1%,价格战却打得更激烈了。

继2.3万底价后,亚艺泰丰千玺湾上周又推出2.1万特价房,甚至玩起了“送一成首付”的营销手段,直接帮客户垫付一成首付。

只不过,这笔首付款需打入客户亲属或朋友账户,且参与该活动的房源,必须按备案价成交,不能享受特价房源优惠。

前有泰丰2.1万,后有龙光玖誉台2.2万,夹在中间的双地铁盘粤海拾桂府也不好过。

上周,有自媒体爆料,项目最低1.9万起,直逼1.8万+楼面价。该文章现已删除,小编向项目求证,目前新加推的楼座,毛坯吹风价2.2-2.4万/㎡,其他精装在售房源,价格仍然在2.5-2.9万/㎡。

不排除开发商会拿出西北向、天地层等特价房源,吸引客户登门,但房源选择性并不多,且居住舒适感肯定比较差,毕竟一分钱一分货。

在佛山逆市出货的豪宅盘,也感受到了市场的寒气。

位于禅城奇槎的鹏瑞三龙湾1号,上周加推140方“小户型”,最低不到3.2万,最贵也不超3.6万。价格甚至不如龙光天境,后者望江精装售价在3.7-4.3万/㎡左右。

据销售口径,140方户型也是3.3米层高,三梯三户设计,达到佛山最高配置装修标准,装修成本接近100万,相当于毛坯价2万多。

(坊间有消息透露,140方开盘价低于预期,装修标准可能只有2000元/㎡;在商言商,相信购房者对100万装修标准也心知肚明)

早在今年6月,项目对外吹风价不低于4万+,销售也曾表示,只有少数单位折后会有3字头,188-340㎡大平层吹风价则在5-7万+。

不过,从目前备案价来看,大平层普遍在3.5-5.8万/㎡左右,比预期低了不少。

另外,该盘预计2025年8月交楼,还要等三年。

失意的还有北滘地王中海汇德里,首批开售楼栋,整体备案价仅2.5-3.3万/㎡。

项目虽然等到了7号线开通的利好,但生不逢时,一方面遇到整体市场低迷,另一方面还有隔壁保利地块的威胁,后者拿地价比中海便宜约7000元/㎡。

很多人可能想问,金九银十房价还会再降吗?

从以往经验看,金九银十是房企冲刺年度业绩关键时期,各种促销手段一定少不了。

放眼当下,佛山价格战已经打了一年,多数项目都在亏本卖房,今年金九银十会有更大折扣力度吗?

首先可以肯定的是,以价换量仍将是市场主旋律。

据网易房产数据中心统计,截至8月29日,本月新房仅成交5132套,比7月数据还难看。

广佛地产专家邓浩志表示,经过7、8月份市场的低迷,加上金九银十传统旺季,开发商一定攒足劲,争取在这个时间节点上,再回收一波过冬的资金。目前市场情况下,打开市场的办法不多,效果也不好,增加宣传+降价销售,就是唯一的“套路”。

可以预见,接下来9-10月,特价房、零首付、一成首付、第一年免月供等手段还会升级加码。

为了不要亏的太难看,类似泰丰这类促销噱头也不会少,真刀真枪血亏清场的不会是普遍现象。

这不,佛山已有楼盘宣布9月涨价了!“全面涨价”、“涨5%”、“每周涨500元/平”......还是熟悉的配方和套路。

虽然声音很微弱,但也听得出开发商心底的呐喊,不想再卷入无止境的价格战了。

市场在挤泡沫,无房的在等崩盘,两者就像平行线,永远没有交集。

如今,市中心底牌已经亮出来了,一二手出现倒挂,正是入手好时机;至于外围镇街,地价大跌已成事实,相信房价还有继续下探的空间。

今年上半年拍地,顺德伦教、顺德勒流、三水、高明等区域,楼面价无一例外腰斩;只有禅城奇槎望江地块,由保利华南溢价拿下,楼面价17983元/㎡,刷新板块最高纪录。

等金九银十,还是等年底?

房价跌、利率也在跌.....更加坐实了“等等党们”胜利的坚持。

对于真正有需求的家庭来说,是不是一定要一直等下去,究竟要等到何时?

归根到底都是一个问题,市场的底究竟何时出现?

这个讨论一直从6月延续到8月,从万科郁亮到新世界接班人,只有开发商一直在传递信心,释放楼市筑底的信号,专家们则不敢妄自断言。

原因很简单,影响楼市的不确定性因素太多。

今年3月和6月,楼市原本有一波复苏的行情,最终还是被突如其来的疫情和停贷风波中断。

如今,各地救市政策加码,全国性“保交楼”纾困基金启动,虽然短期对市场拉动效果不明显,但长期来看有助于市场走出谷底。

丁祖昱评楼市发文表态,今年或将没有“金九银十”,放松政策短期内较难造就市场回升,三季度可能会出现部分城市回稳,整体筑底仍将持续一段时间,第四季度末或将略有“翘尾”行情。

其实,市场上对复苏的定义,也存在一定的误解,认为成交量要回到往日高峰期,才算真正的回暖。

事实上,房地产整体规模收缩,已是不争的事实。无论是地方、开发商还是购房者,都要习惯新常态下的平衡。

以7月佛山市场为例,新房成交虽然高位回落,但二手成交不俗,一二手总交易量,相对4-5月来看,已有较大涨幅。

证明市场上并不缺购买力,楼市热度也有所回温,只是现阶段,客户对新盘信心还不足。

在这个不确定的年代,谁都无法预判未来。

可以确定的是,佛山土拍规模急剧下降,未来入市新盘必定大幅减少,尤其是中心区域,稀缺性会进一步夯实新盘价值。

总体来看,中心区房价已进入平稳状态,金九银十期间可以蹲一些非天地层特价房;如果没有心水楼盘或户型,等年底新盘入市再对比,未尝不是选择之一。

只有亲自落场,才能看清促销背后的真相,哪些房源打折促销、哪些房源明降暗升,想要抄底,也要下苦工、靠真本事。

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