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楼市重回十年前!下半年的佛山,还能打赢翻身仗吗?

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迈向“黑铁时代”的2022,终于告别了至暗的上半场。

作为大湾区卖地大户&卖房大户,佛山也经历了十年来最难的市场。如果不是行情太差(地卖不出去),一向务实低调的佛山,也不会接二连三带头救市,松绑尺度一次比一次大。

小编提炼了几组关键数据,可以感受下上半年楼市“惨状”,曾经的大湾区“销冠”城市,也玩不转了:

土拍市场:全市仅成交22宗地,合计82万方,卖地金额124.7亿元,为近十年来新低;仅2宗地有溢价,还有7宗地合计延期12次。

新房市场:全市成交3.39万套,同比跌41%;总面积375.2万方,同比跌42%;总体来看,上半年成交回到10年前水平,为近十年第二低位。

二手市场:全市二手成交2.02万套,总建面约251.5万方,创2012年来最低水平。

推新市场:全新开盘项目约20个,同比减少31%;公开开盘加推成交推售率仅为15%,去年同期为32%。

(以上数据来源:佛山中原战略中心)

好在,佛山的基本面很扎实,在新政刺激下,5-6月楼市开始稳步复苏。

尤其是6月,新房卖了8438套,总体量约92.8万方,环比5月上涨37%。关键是,对比去年同期差距已不大,降幅仅有3.6%。

这也意味着,佛山新房市场开始恢复常态化交易。

无论如何,上半年都翻篇了,万科郁亮也罕见唱多楼市,认为“短期市场已触底”,为行业树立正能量;下半年的路,依旧会很艰难,毕竟郁亮也说了,市场恢复是一个缓慢温和的过程。

展望2022下半年佛山楼市,有亮点也有难点。

据网易房产不完全统计,佛山下半年预计有44个新盘入市,以顺德区为主,其次为禅城和南海,三水和高明两个难兄难弟,由于政策利空和土拍减少,新项目数量锐减。

此外,还有部分项目原计划在上半年亮相,因房企人员调动和市场环境不佳,推迟到下半年。

禅城:内卷的豪宅,吹风价不再傲娇

一直以来,禅城都是刚需的市场,比如上半年区域销量TOP10楼盘,几乎都是板块内的“价格杀手”,泷景、保利时代天珀、海伦堡弘阳悦江一號、泰丰千玺湾等。

2022年,禅城终于迎来了自己的豪宅时代,在区域房价未破4万之时,多盘宣称要卖8万+。然而,经历上半年市场的敲打,三大豪宅盘逐渐放低了姿态,吹风价更接底气了。

鹏瑞三龙湾1号主推140-450㎡大平层,看板房验资300万,最小面积140㎡吹风价3万+,接近4万,最低总价门槛大概在550万左右;面积越大单价越贵,200㎡以上的大面积,吹风价在5-7万左右。

*鹏瑞三龙湾1号沙盘(拍摄:网易房产)

建投恒福壹号为季华六路地铁盘,出自本土房企之手,售楼部和板房都开了,验资200万预约看房,销售口风很紧,至今没有吹风价,年初开放展厅时,曾剧透要卖8万。看看现在的世道,再看看项目的户型,预测也是4万左右的起步价。

保利秀台天珺虽未开放,但4月就拿到了预售证,网签显示已签约3套,最大的398㎡大平层单价在5-7万左右;最小的190㎡吹风价也仅3字头。

至于刚需,可以继续关注目前在售的一些优质笋盘,地铁口、市中心作为优选,新盘选择不多,除了刚开放的大华紫樾府,三季度还有泰丰澜石项目亮相。

备受关注的华发四季,已是现楼状态,至今未推出市场,据内部相关人士表示,该项目或将作为集团自持项目,暂不出售。

南海:碧桂园保利撑台,越秀再添新盘

土拍接连失利,南海新盘开始出现“断档”,下半年主要看碧桂园和保利,两家房企分别有2个新项目亮相。

其中,碧桂园南海悦城预计7月开放销售中心,有望在下半年开卖;碧桂园灯湖盛世首期住宅地块已签订出让合同,规划3栋住宅,目前正在施工中,预计年底开售,千灯湖核心区迎来久违的新货。

保利天汇是天悦的“姐妹盘”,虽然地段上处于弱势,但产品也是主攻桂城改善客,还没正式开盘,已经完成了几十个小目标了。小户型128-143㎡单价约3.3-3.6万/㎡,190㎡大平层单价4万起,299㎡大平层突破5字头。

最近几年,保利在南海富豪圈“杀疯”了,除了保利天悦,还有保利和悦滨江、保利维塔、保利天珺等楼盘,普遍规划大平层产品,价格不断突破区域天花板。

下半年,保利重返金沙洲的新项目——保利锦上即将面市,体量不大,且周边环境一般,从规划图上看,大概率是做紧凑的刚需产品。

虽然区域解除了限购,但受制于金沙洲单一而拥堵的交通,广州客接受程度也有限。该板块目前在售的华侨城天鹅堡(金沙洲),体量也只有4栋,开盘两年至今仍有近半数货量,一方面是,广州客对3万+非地铁口房价难以接受,另一方面是自身产品使用率不高。

临广之外,南海中部的狮山难得上新,越秀博爱湖项目预计最快8月开售楼部。作为博爱湖最靓的一宗住宅地,越秀御湖台三面环湖,主打低密的湖居小高层。

*越秀御湖台

小编获悉,项目整体规划了36栋小高层,楼高13层,呈排列式布局,主打94-240㎡面积段,覆盖刚需和改善双重需求。

顺德:供应主力担当,价格战没有尽头

当南海转型做起了豪宅生意,顺德刚需还在不断内卷,这就是疯狂卖地的结果。

即使是惨淡的2022上半年,顺德卖地规模也占了全佛山的55%。

从镇街看,新盘最卷的是伦教,即将有5个盘上新,其中港龙滨江公园、泽锋业帝景湾(佳兆业)、华福地块同属一个板块,与在售的龙湖江与城正面刚,区域房价从最低的2万起,降至1.5XXX起,而佳兆业拿地价已高达12913元/㎡。

不仅板块内竞争激烈,各镇街之间的战火也没停过。当北滘房价低至1.3万起,乐从非核心盘也很难过。例如华发滨江府,开盘前吹风价不低于2万,最终还是败给了现实,最低1.7万起。

竞争只会越来越大!乐从下半年再添2大新盘,金地中南新城大境已开售楼部和板房,最快7月开盘,周边房价低至1.4万起;碧桂园世纪中心距离地铁站稍近,预计7月开售楼部,产品涵盖77-300㎡,刚需改善通杀。

下半年顺德指标盘,可关注中海汇德里和顺德华润置地广场。

中海汇德里主打广州客,虽然项目在美的大道站地铁口,但从始发站出发,起码也要一个小时才到珠江新城,通勤能力与禅城魁奇路差不多,依靠小户型拉高单价未必行的通,预计首波会有2字头,大部分户型基本都会超3字头。

*中海汇德里沙盘(拍摄:网易房产)

顺德华润置地广场在大良最核心区域,也是顺德的富人区,顺峰山、3号线地铁口、顺峰小学环绕周边,地段是没得说,重要的是商业这块难啃的硬骨头,不知道华润的万象汇能否带来逆转。

项目现已开展厅,主推126-190㎡改善产品,预计7-8月就能与大家见面。在华润销售眼中,该项目也是未来盈利的重点,毕竟拿地价才8221元/㎡,大户型开盘价突破3万是大概率事件,不像陈村华润地王,实实在在的大冤种。

三水高明:难兄难弟,一言难尽

今年上半年的救市政策,对原本就不限购的三水高明来说,实属巨大的利空。

于是,两个难兄难弟抱团自救,拿出1000万消费券鼓励买房。如果说三水卖力宣传,至少还有媒体抢先报道的声量,高明拨了1000万消费券,一滴水花也没有。

没有广州客支撑,三水楼市库存已过度饱和,不少新盘一直推迟入市节点,还有部分三年前拿地的项目,至今未开盘。

高明同样如此,品牌房企全面撤退,外来小房企扎堆涌入,以高明作为布局佛山的跳板,比如今年开盘的安联尚璟府,以及佳源、东莞嘉苑等房企。

总体来看,禅城和南海有相对差异化的上新,能够为市场注入新的活力,顺德去货压力大,价格战短时间还不会结束,对刚需来说是好事,可以重点关注广州7号线和佛山3号线沿线项目。

至于三水和高明,投资容易,撤退很难,自住随意。

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