楼市重回十年前！下半年的佛山，还能打赢翻身仗吗？

迈向“黑铁时代”的2022，终于告别了至暗的上半场。

作为大湾区卖地大户&卖房大户，佛山也经历了十年来最难的市场。如果不是行情太差（地卖不出去），一向务实低调的佛山，也不会接二连三带头救市，松绑尺度一次比一次大。

小编提炼了几组关键数据，可以感受下上半年楼市“惨状”，曾经的大湾区“销冠”城市，也玩不转了：

土拍市场：全市仅成交22宗地，合计82万方，卖地金额124.7亿元，为近十年来新低；仅2宗地有溢价，还有7宗地合计延期12次。

新房市场：全市成交3.39万套，同比跌41%；总面积375.2万方，同比跌42%；总体来看，上半年成交回到10年前水平，为近十年第二低位。

二手市场：全市二手成交2.02万套，总建面约251.5万方，创2012年来最低水平。

推新市场：全新开盘项目约20个，同比减少31%；公开开盘加推成交推售率仅为15%，去年同期为32%。

（以上数据来源：佛山中原战略中心）

好在，佛山的基本面很扎实，在新政刺激下，5-6月楼市开始稳步复苏。

尤其是6月，新房卖了8438套，总体量约92.8万方，环比5月上涨37%。关键是，对比去年同期差距已不大，降幅仅有3.6%。

这也意味着，佛山新房市场开始恢复常态化交易。

无论如何，上半年都翻篇了，万科郁亮也罕见唱多楼市，认为“短期市场已触底”，为行业树立正能量；下半年的路，依旧会很艰难，毕竟郁亮也说了，市场恢复是一个缓慢温和的过程。

展望2022下半年佛山楼市，有亮点也有难点。

据网易房产不完全统计，佛山下半年预计有44个新盘入市，以顺德区为主，其次为禅城和南海，三水和高明两个难兄难弟，由于政策利空和土拍减少，新项目数量锐减。

此外，还有部分项目原计划在上半年亮相，因房企人员调动和市场环境不佳，推迟到下半年。

禅城：内卷的豪宅，吹风价不再傲娇

一直以来，禅城都是刚需的市场，比如上半年区域销量TOP10楼盘，几乎都是板块内的“价格杀手”，泷景、保利时代天珀、海伦堡弘阳悦江一號、泰丰千玺湾等。

2022年，禅城终于迎来了自己的豪宅时代，在区域房价未破4万之时，多盘宣称要卖8万+。然而，经历上半年市场的敲打，三大豪宅盘逐渐放低了姿态，吹风价更接底气了。

鹏瑞三龙湾1号主推140-450㎡大平层，看板房验资300万，最小面积140㎡吹风价3万+，接近4万，最低总价门槛大概在550万左右；面积越大单价越贵，200㎡以上的大面积，吹风价在5-7万左右。

*鹏瑞三龙湾1号沙盘（拍摄：网易房产）

建投恒福壹号为季华六路地铁盘，出自本土房企之手，售楼部和板房都开了，验资200万预约看房，销售口风很紧，至今没有吹风价，年初开放展厅时，曾剧透要卖8万。看看现在的世道，再看看项目的户型，预测也是4万左右的起步价。

保利秀台天珺虽未开放，但4月就拿到了预售证，网签显示已签约3套，最大的398㎡大平层单价在5-7万左右；最小的190㎡吹风价也仅3字头。

至于刚需，可以继续关注目前在售的一些优质笋盘，地铁口、市中心作为优选，新盘选择不多，除了刚开放的大华紫樾府，三季度还有泰丰澜石项目亮相。

备受关注的华发四季，已是现楼状态，至今未推出市场，据内部相关人士表示，该项目或将作为集团自持项目，暂不出售。

南海：碧桂园保利撑台，越秀再添新盘

土拍接连失利，南海新盘开始出现“断档”，下半年主要看碧桂园和保利，两家房企分别有2个新项目亮相。

其中，碧桂园南海悦城预计7月开放销售中心，有望在下半年开卖；碧桂园灯湖盛世首期住宅地块已签订出让合同，规划3栋住宅，目前正在施工中，预计年底开售，千灯湖核心区迎来久违的新货。

保利天汇是天悦的“姐妹盘”，虽然地段上处于弱势，但产品也是主攻桂城改善客，还没正式开盘，已经完成了几十个小目标了。小户型128-143㎡单价约3.3-3.6万/㎡，190㎡大平层单价4万起，299㎡大平层突破5字头。

最近几年，保利在南海富豪圈“杀疯”了，除了保利天悦，还有保利和悦滨江、保利维塔、保利天珺等楼盘，普遍规划大平层产品，价格不断突破区域天花板。

下半年，保利重返金沙洲的新项目——保利锦上即将面市，体量不大，且周边环境一般，从规划图上看，大概率是做紧凑的刚需产品。

虽然区域解除了限购，但受制于金沙洲单一而拥堵的交通，广州客接受程度也有限。该板块目前在售的华侨城天鹅堡（金沙洲），体量也只有4栋，开盘两年至今仍有近半数货量，一方面是，广州客对3万+非地铁口房价难以接受，另一方面是自身产品使用率不高。

临广之外，南海中部的狮山难得上新，越秀博爱湖项目预计最快8月开售楼部。作为博爱湖最靓的一宗住宅地，越秀御湖台三面环湖，主打低密的湖居小高层。

*越秀御湖台

小编获悉，项目整体规划了36栋小高层，楼高13层，呈排列式布局，主打94-240㎡面积段，覆盖刚需和改善双重需求。

顺德：供应主力担当，价格战没有尽头

当南海转型做起了豪宅生意，顺德刚需还在不断内卷，这就是疯狂卖地的结果。

即使是惨淡的2022上半年，顺德卖地规模也占了全佛山的55%。

从镇街看，新盘最卷的是伦教，即将有5个盘上新，其中港龙滨江公园、泽锋业帝景湾（佳兆业）、华福地块同属一个板块，与在售的龙湖江与城正面刚，区域房价从最低的2万起，降至1.5XXX起，而佳兆业拿地价已高达12913元/㎡。

不仅板块内竞争激烈，各镇街之间的战火也没停过。当北滘房价低至1.3万起，乐从非核心盘也很难过。例如华发滨江府，开盘前吹风价不低于2万，最终还是败给了现实，最低1.7万起。

竞争只会越来越大！乐从下半年再添2大新盘，金地中南新城大境已开售楼部和板房，最快7月开盘，周边房价低至1.4万起；碧桂园世纪中心距离地铁站稍近，预计7月开售楼部，产品涵盖77-300㎡，刚需改善通杀。

下半年顺德指标盘，可关注中海汇德里和顺德华润置地广场。

中海汇德里主打广州客，虽然项目在美的大道站地铁口，但从始发站出发，起码也要一个小时才到珠江新城，通勤能力与禅城魁奇路差不多，依靠小户型拉高单价未必行的通，预计首波会有2字头，大部分户型基本都会超3字头。

*中海汇德里沙盘（拍摄：网易房产）

顺德华润置地广场在大良最核心区域，也是顺德的富人区，顺峰山、3号线地铁口、顺峰小学环绕周边，地段是没得说，重要的是商业这块难啃的硬骨头，不知道华润的万象汇能否带来逆转。

项目现已开展厅，主推126-190㎡改善产品，预计7-8月就能与大家见面。在华润销售眼中，该项目也是未来盈利的重点，毕竟拿地价才8221元/㎡，大户型开盘价突破3万是大概率事件，不像陈村华润地王，实实在在的大冤种。

三水高明：难兄难弟，一言难尽

今年上半年的救市政策，对原本就不限购的三水高明来说，实属巨大的利空。

于是，两个难兄难弟抱团自救，拿出1000万消费券鼓励买房。如果说三水卖力宣传，至少还有媒体抢先报道的声量，高明拨了1000万消费券，一滴水花也没有。

没有广州客支撑，三水楼市库存已过度饱和，不少新盘一直推迟入市节点，还有部分三年前拿地的项目，至今未开盘。

高明同样如此，品牌房企全面撤退，外来小房企扎堆涌入，以高明作为布局佛山的跳板，比如今年开盘的安联尚璟府，以及佳源、东莞嘉苑等房企。

总体来看，禅城和南海有相对差异化的上新，能够为市场注入新的活力，顺德去货压力大，价格战短时间还不会结束，对刚需来说是好事，可以重点关注广州7号线和佛山3号线沿线项目。

至于三水和高明，投资容易，撤退很难，自住随意。

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