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房企迎利好信号 发债融资有望回暖

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房企融资环境正在逐步“解冻”,但房企对融资回暖的感受仍需时日。

证券时报记者获悉,11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。据悉,部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。有债券从业人士对证券时报记者表示,座谈会的召开,意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动,近期将会有房企在公开市场发债融资,同时,银行等机构投资者也会通过债券投资等方式重新为房企“输血”,防止房企资金链进一步恶化。

自人民银行、银保监会于9月底召开房地产金融工作座谈会以来,金融监管部门多次释放房地产金融政策信号,引导房企融资环境逐步“解冻”,避免市场预期进一步恶化。不过,相对于融资环境改善这一慢变量,近期房地产市场一个更为明显的变化已有显现——全国第三批集中供地正迎来优化放松。

房企融资环境逐步“解冻”

上述信号被看作是房企融资环境松动的新举动。北京一从事房企债券承销的券商人士对证券时报记者表示,参会房企代表在房地产业内尚属财务实力相对雄厚的优质企业,这些房企的境内债券目前在二级市场的价格波动相对较小,反映出市场对这些房企的认可。不过,今年以来,受“三线四档”规则等房地产融资政策调控影响,房企不论是在交易所市场还是在银行间市场的公开发债都受限明显。近两年来,房企尤其是民营房企发行公司信用类债券的占比有所下降,更受房企青睐的是供应链ABS(资产支持证券),但今年以来即便是房企供应链ABS发行也遭遇一定困难。

深圳一债券从业人士对证券时报记者表示,交易商协会举行房企代表座谈会,释放了房企发债将松绑的积极信号,政策松绑后,预计会有银行等机构投资者参与优质房企的债券融资。对房地产企业来说,保持现金流的稳定至关重要,只要增量融资的渠道能打开,企业的流动性就会得到改善。

从银行信贷端看,虽然从各地按揭贷款审批进度和利率方面,个人按揭贷款额度紧张的情况有所缓解,但房企开发贷边际放松的政策传导仍需时日。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,围绕房地产企业金融风险问题,预计今年四季度和明年上半年还会有新的政策出台,进而为房企创造更好的营商环境。

东北地区某国有大行人士对证券时报记者表示,该行近期要求维持房地产相关贷款余额稳定。按目前的导向,涉房贷款额度预计会适度宽松,但总体上不会增加太多。

“现在确实有房企面临较大困难,我觉得针对房企的信贷环境会慢慢调整,在坚持房住不炒的基础上,支持房企的合理融资需求。”上述大行人士表示。

第三轮集中供地政策现宽松

房企融资环境逐步回暖的同时,近期,房地产市场的另一个显著变化亦引起较大关注。

近日,济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等地已经陆续公布了今年第三轮集中供地明细,第三轮集中供地的门槛较第二轮有明显降低。比如,有城市下调了土拍保证金比例和首付款比例,部分地块的起拍价也被下调。

从已披露的细则来看,部分城市正在不同程度地下调竞买门槛。其中,苏州将第三轮土拍地块保证金比例全部下调至30%,而第二轮地块多为50%;土地款首付比例由60%下调至50%,同时取消因超溢价而需提前支付尾款的要求。南京在第三轮集中供地中,取消“不得联合报名竞买、不得合作开发,严格限制股权转让”的要求,房企资质由“二级或一级”下调至“三级及以上”。广州的第三轮集中供地,部分“回炉”地块起拍价出现小幅下调,部分地块取消了新房限售价。相较于此前两批集中供地,第三批供地无论是数量还是金额,都有了一定程度的下降。

与各地政府在集中供地的供给侧所展示出的“诚意”相比,需求侧的回暖仍需时日。中原地产首席分析师张大伟认为,第三轮集中供地政策已开始宽松,将在下调地价起价、下调保证金比例、减少捆绑限制、放宽开发商拿地付款周期等多个方面进行优化。但对于企业来说,11、12月拿地已经不可能在年内带来现金流,在这种情况下,大部分企业参与积极性继续降低,预计第三轮集中供地整体市场温度继续降低。总体看,目前楼市政策底部还不能确定,除非出现信贷明显宽松。

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