美的置业：“内外兼修”的长跑型选手

中国地产业走过数十年的发展历程，可是说是一场漫长的马拉松。当前行业环境下，外部风口缩紧，房企“躺赢”时代不再，越来越多的房企在战略上强调长跑模式，在管理上寻找内生路径。

创立于2004年的美的置业，在发展初期，虽逢市场和行业发展繁盛时期，但并没有盲目追求规模的扩张，而是选择用6年的时间做好沉淀，深耕广东。其于2010年首次走出珠三角进行全国化布局，先后进入贵阳、株洲、徐州等省会或要塞城市。2017年，美的置业发展再升新台阶，入驻岳阳、昆明、合肥、广州等大中型城市。2019年，美的置业正式步入千亿赛道。

在稳健发展战略下，美的置业在今年前4月再次突破了销售额新高，同比增长120%。但所有的成功绝非一蹴而就，厚积薄发是美的置业突围的关键要素。“宁可走慢两步，不能走错一步”，美的集团创始人何享健对公司发展的态度也体现在美的置业的长期战略中，其将致力于打造内外兼修的长跑型选手。

（图注：美的置业广场）

行稳致远：因时而变的科学投资逻辑

地产靠规模狂奔的故事在不断减少，未来的行业竞争格局中，市场走向分化，战略力与运营力替代了曾经不断追求的速度。美的职业，则一直坚持适应不同时期和发展阶段，不断变换打法，调整内部管理路径。腾飞的早期，因科学而准确的拿地策略，让美的置业得以享受土地和政策持续释放的红利，并完成业绩的快速增长。

2016年开始，美的置业不断根据自身需求，充实自身土储实力。也就是那几年，一二线城市调控趋严，二三线城市楼市渐暖，土地溢价日益凸显。而提前在这些城市储备的大量优质资源，大多均在2016年下半年到2017年陆续实现了销售，为美的置业带来了可观效益。

2019年开始，美的置业开始聚焦投资布局，依据对不同城市及区域的科学分析，精准布局投资逻辑，坚持区域深耕。与此同时，美的置业还不断加强高城市能级的布局。2020年，在广州、苏州、南京、宁波等一二线城市拿地占比约13%。在新增三四线城市土储中，超半数集中在珠三角或长三角地区中的强三线城市。

选择深耕长三角、大湾区区域，美的置业可以说掌握了“财富密码”。

近日，全国第七次人口普查数据揭示了14亿人潮的流向，也定位了财富的坐标。据数据显示，对比2010年，2020年全国新增了7206万人，且全国人潮持续上演了一出“孔雀东南飞”大片。从数据来看，人口正加速向经济发达的东南部聚集。

截至2020年末，美的置业全口径土地储备总建筑面积约6347万平方米，其中长三角和珠三角土储面积合计占比约一半，二线以上城市合计占比58%。

在城市升级与深耕的带动下，2020年美的置业长三角和珠三角的合约销售金额在集团整体销售金额中的占比进一步提升至65%，区域深耕的价值与成效进一步显现。

2021年，美的置业计划继续提高城市产能，构建“根据地+卫星城”布局模式，围绕大湾区、长三角等价值高地及其产业腹地，选定约40个优势城市，打造百亿级城市根据地。随着布局城市能级的提升，以及城市深耕的不断深入，美的置业的产品溢价能力也将同步提升。

合理投资，适时调整，“押对题”的美的置业，为其快人一步的发展奠定了基础。

制造业基因：精细化思维导向中的企业战略

如果说美的置业在投资布局这道选择题中，做到了“筛选、优选、精选”。那么在优质资产这道问答题中，美的置业可以说是凭借强大的制造业基因，交出了一份令人满意的答卷。

近年来，不少房企都提出了智能化的概念并在运行，那么定位为“智慧地产制造商”的美的置业有何不同？一言以蔽之，美的置业是在大处着眼，小处着手，以制造业的逻辑做生意。

具体说来，美的置业将制造业的精细化思维运用到了投资决策、土地获取、采购、工程以及市场营销等各个方面。在强制造业基因下，美的置业的全产业链竞争力可以渗透到各个层面。做到坚持以制造业思维进行精细运营、精准定位与精益生产，实现高质量的发展。

美的置业的产品同样有着深刻的制造业烙印，在多维度城市和客户研究基础上，精细化平衡客户需求和利润导向，打造产品力五维体系——产品管理、产品发声、产品创新、产品体系、产品标准化，提升产品精准度、创新力、适配性和周转力。

通过标准化产品线开发，实现产品适销对路，做细项目全周期价值兑现。产品标准化管理体系通过搭建产品方案库、原型库等方式，实现精细化体系管理，并建立具备自主迭代能力的长效保障机制，不断升级产品性能，创新生活场景。

不同于行业中普遍存在的中小构件厂或仅做研发设计的企业，依托科技制造业基因和在房地产行业的多年积累，美的置业于2019年成立了睿住科技有限公司，专注布局智能化和建筑工业化两大产业。

睿住科技聚焦智慧绿色人居，多年的培育和积淀下，目前睿住科技可提供从设计、软硬件产品生产销售到安装运维的整体解决方案。睿住科技将建筑的各专业深度协同、融合，充分发挥装配式产业的节能环保等优势，助力行业长期和良性发展。

睿住技术服务公司的自营团队拥有超过200名专业技术人员，合作售后安装网点共有77家，专业服务人员接近1700名，业务可覆盖全国5大经济区，65个城市。服务范围包含智慧家居前期导入与设计、中期产品开发定制与总装施工、后期售后与运维的全生命周期服务和整体解决方案，截至2020年10月，已交付智慧住宅约7万套。得益于深厚制造业基因和产业链的资源及供应优势。截至2020年底，睿住科技累计申请专利超过400件，位居行业前列。

（图注：睿住一体化实施与运维服务）

这样刻在DNA中的制造业因子，在智慧化应用越来越广泛的今天，铸造出美的置业剑指行业的利器。

优化组合：从优等生到全能选手的进阶之路

随着行业竞争加剧，房地产传统业务的利润空间逐渐缩小，多元化成为许多房企的主旋律。在此背景下，对于同路者而言，如何打出一套有竞争力的组合拳，成为房企必须前置思考的问题。

美的置业深知未来行业的竞争不再是规模的较量，而是战略组合的系统能力。随着竞争加剧，传统房地产业务的利润空间逐渐缩小，多元化成为了重要发展方向。因此2020年，美的置业将原先的“一主两翼”战略升级为“四大主航道”，包括地产开发、大服务、产业、商业等。围绕数字化、一体化运营深化业务协同，塑造核心竞争优势。

除了培育自身的“第二跑道”，美的置业在发展过程中注重向管理要红利，从内生模式上解决当前企业普遍存在的各种问题。当土地红利和金融红利不再，管理红利成为焦点。管理红利的核心是什么？即以经营为中心，让管理创造最大价值。

制造业企业的特征是以客户为中心，以产品品质为根本，以有效成本及有效规模为底线，组织机制极简高效；设置精简流程、精准授权机制，责权利相统一，实现高效决策和精益运营。

美的集团1998年提出分权体系，“集权有道，分权有序，授权有章，用权有度”的“16字方针”，被誉为中国最成功的分权体系。美的置业将之传承运用，助推组织管理的每一轮革新和升级。

据悉，近来美的置业已阶段性完成新一轮组织再造：围绕“打破壁垒，开放协同；横向拉通，纵向提效；资源共享，文化深化”，对管理模式深度整合重塑，构建极简极效组织。最大的改变在于集团取消原有以部门为中心的组织设计，拆除“部门墙”，以任务、业务为导向，建构共享互联、开放协同的职能平台；其最底层逻辑在于，以客户和产品为中心，回到资源、生产、服务的产业价值链打造职能群组，让人员、预算、信息、行政及资源集约管理，充分共享共创，实行“制造业”式管理变革。

无论从四大主航道并进，建设多元化生态圈，到将科技智慧人居产业链培育成为独立发展的“第二跑道”，再到破局精变的内生型管理战略，迈进千亿“优等生”圈层的美的置业，努力将触角延伸和发展，在漫漫长路中，为抵御路途风霜搭建起坚实屏障。长跑中突围后的美的置业，将开启一段“内外兼修”的全新旅程。