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有人卖股退场有人趁机"收割" 房企收并购新戏大演

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这是一场双赢。对于资质等条件受限的房企,出售项目公司股权进行融资虽可能是下下策,但也不失为一种变通渠道。对于有扩张需求的房企而言,即使地价再高,也还是要纷纷拿地补仓。

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中房报记者 许倩 北京报道

有房企忙着卖股卖项目退场,有房企趁机扩张“收割”,这样的戏码在2019年继续上演。

4月10日,蓝光发展出资22.14亿元收购了成都中航城,收购后将获得位于成都市郫都区郫筒镇目标地块,土地面积共计420.82亩。

成都中航城的项目公司成都聚锦,系中航系旗下企业,其100%股权自去年8月份就在北京产权交易所挂牌转让,历时10个月先后两次挂牌才得以卖出,期间还伴随着总价打折、挂牌延期等情况的出现。卖出这个项目后,中航系手上仍有诸多待处理资产需继续寻找新买家。

对于蓝光发展而言,加上此次收购所获土地,3月份以来共斩获土地总面积近2000亩,拿地金额达90亿元。

这是一场双赢,一方为钱,一方为地。“对于资质等条件受限的房企,出售项目公司股权进行融资虽可能是下下策,但也不失为一种变通渠道。”同策研究院研究员李朱莉莉认为。对于有扩张需求的房企而言,即使地价再高,也还是要纷纷拿地补仓。

根据同策研究院数据,今年3月,40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元。虽然大部分资金来自债权融资,但股权融资份额的上升值得关注。3月份40家重点上市房企实现股权融资总额39.05亿元,股权融资占总融资金额比重3.81%,相比上月份的0.94亿元(占比0.17%),绝对值及占比双升。其中,38.236亿元股权融资金额均来自房企出售项目公司股权。

筹钱与补仓

两度挂牌,耗时10个月,成都中航城项目等来了“接盘侠”。

4月10日,中航国际控股公告称,成都瑞赛及北京瑞赛与成都郫都泓瓂置业有限公司(买方)就出售成都瑞赛持有的成都聚锦权益及出售北京瑞赛持有的权益及权利(包括北京瑞赛于成都聚锦所持80%股权及北京瑞赛于成都聚锦所持债权)订立股权交易协议,总代价为人民币22.14亿元。

出售成都聚锦权益的代价为人民币5.09亿元,其中成都聚锦股权的代价为人民币3.1亿元。出售北京瑞赛持有的权益及权利的代价为人民币17.05亿元,其中北京瑞赛于成都聚锦所持80%股权的代价为人民币12.46亿元。出售成都聚锦债权部分是6.57亿元。

资料显示,成都瑞赛及北京瑞赛为中航地产旗下公司,分别持有成都聚锦80%、20%股权。成都郫都泓瓂置业有限公司背后则是四川蓝光发展股份有限公司(以下简称“蓝光发展”)。收购后,蓝光发展将获得位于成都市郫都区郫筒镇目标地块,土地面积共计420.82亩。

此次收购的目标地块几年前被开发成在售楼盘成都中航城,总建筑面积89万平方米。2016年,项目首度开盘,均价约4000元-6500元/平方米,曾一度迎来开门红。

中航国际曾做过如此表述:“受房地产业务领域不断加强的调控政策影响,成都聚锦业绩大幅下滑,本集团无法获取投资收益,董事会潜在出售事项可以回笼资金,有利于优化资源配置,从而进一步退出住宅地产开发业务,聚焦主业,提升本集团业绩。”

这次交易的背后,是央企“退房令”的踪迹。自三年前决定退出房地产业务后,中航系一直在忙着转让地产资产。

对于蓝光发展而言,这次是其“弯道超车”策略的一次行动。去年,蓝光投资控股集团董事局主席、蓝光发展董事长杨铿表示,“如果房地产业以前是在高速路上行驶,那么在新的形势和环境下,非常像在川藏路上前行,这背后考验的是驾驶技术以及团队的能力。”

今年以来,蓝光发展拿地步伐明显加快。根据蓝光发展发布的3月拿地简报,2019年3月,蓝光发展总计拿地8宗,分布在福州、深圳、天津、济南、重庆,合计需支付土地出让金67.88亿元,既有公开市场摘牌,也有并购所得。但其2018年实现房地产销售金额为855亿元,仍然没摸到千亿门槛,在2013年其就定下了销售额“千亿目标”。蓝光发展在2018年新增土地储备总建筑面积约1496万平方米,同比大增155%。

不过,加速扩张也带来了不小的财务压力,蓝光发展2018年产生的经营活动现金流净额为4.62亿元,同比减少了93.88%;资产负债率连续三年超80%。截至2018年12月末,蓝光发展负债总额1237亿元,同比增长62.46%,是2015年以来增速最高的一年。其中,有息负债高达537亿元,同比增长75.35%。

一大批房企股权挂牌转让

中国房地产报记者从上海、北京、重庆、郑州等产权交易中心获悉,目前新增挂牌转让的房地产项目约19例,涉资36.89亿元。项目大多布局在销售市场较好的二线城市,其中一些还是大型企业的房地产项目。但这些被转让的地产项目绝大部分都有一个共性:亏损与高额负债,资不抵债。

其中,青岛博雅置业有限公司70%股权及11.31亿元债权项目中,70%股权挂牌价格为9100万元;标的公司欠北大资源集团11.31亿元债务的挂牌价格为11.31亿元。股权关系显示,青岛博雅置业有限公司的大股东分别是北大资源集团(持股70%)与济南华能置地有限公司(持股30%)。

财务数据显示,2017年青岛博雅置业净利润亏损1761万元,总资产11.73亿元,总负债12.31亿元;截至2018年9月30日,净利润亏损1142万元,总资产12.38亿元,总负债13.08亿元。连续两年资不抵债。

河南省公共资源交易中心发布公告称,开封市海天置业有限公司100%股权公开转让,挂牌价为6亿元。股权关系显示,该公司大股东为小浪底置业有限公司,持股比例100%;小浪底置业有限公司的大股东为黄河小浪底水资源投资有限公司。截至2019年1月31日,开封市海天置业总资产为4.96亿元,总负债为1.74亿元。

上海联合产权交易所公告披露,石家庄市东方元顺房地产开发有限公司60%股权及转让方对标的企业5.92亿元债权正在公开转让,转让方为石家庄东方热电集团有限公司,转让底价约为5.36亿元。截至2018年7月31日,标的企业营业收入为386.54万元,净利润亏损2159.33万元,资产总值为7.77亿元,负债总值为12.77亿元,亦处于严重资不抵债状况。

此外,兰州倚能电力(集团)正在转让西安明威实业发展有限公司100%股权及相关债权,挂牌价2.87亿元,项目地处未央湖公园西侧,占地198亩,容积率1.5,绿化率40.02%,建筑面积约18.86万平方米。上海昌浦房地产开发有限公司100%股权正在以1.69亿元底价转让中,企业主要资产位于上海市青浦区新华镇,整体项目规划用地面积为26292.7平方米,用途为出让商业用地,项目总建筑面积为73929平方米。

从全年来看,房企融资环境仍然偏紧,且今年房企已进入偿债高峰期。筹钱与补仓,交易双方都不容易。

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