大湾区刮产业地产风 房企打响差异化竞争之战

在政策红利、科技创新等大背景的推动下，产业地产正成为房企转型非住宅业务的一大突围之道。在粤港澳大湾区建设的风口之下，整个区域的港口、物流、地产面临新机遇的出现。随着深圳、广州、东莞、佛山、惠州等湾区城市的产业融合日趋紧密，多家房企纷纷掘金产业地产领域，这当中不乏碧桂园、金地和星河等本土企业。

对于此前深耕住宅开发的房企而言，进军产业地产领域是机遇也是挑战。如何利用自身的资金优势与资源优势，与当地政府合作，去做产业园区、特色小镇等的规划与布局，是一个值得思考的问题。要想分得这块“高级蛋糕”还需解决诸如融资、开发、运营、招商等综合问题。

与此同时，跨界发展、品牌输出、产业运营、创客兴起成为华南区产业园发展新特征。全新的市场特征带来了更多的开发思路，同时也导致更复杂的竞争环境。差异化竞争优势、可复制运营模式成为大湾区园区开发的重要命题。

掘金产业地产

去年销售额突破5000亿元的碧桂园，是粤港澳大湾区产业地产领域的先行者。碧桂园科技小镇是碧桂园集团进军产业地产的开篇之作。目前，第一个项目已经落地广东惠州。据《中国经营报》记者了解，碧桂园在粤港澳大湾区的产融项目布局还有深圳机器人产业园、顺德新能源汽车小镇等。

碧桂园集团党委副书记、副总裁朱剑敏对《中国经营报》记者表示：“我们觉得未来大湾区的投资机会在一、二、三产业都可以全面发展。实际上，我们感觉大湾区还有一个可以发展的方向就是乡村振兴。大湾区有发达的城市，也有一些亟待建设的乡村。在建设方面，应该将大湾区辖内的乡村也建设成农旅、养生这些田园综合体。”

同样以住宅开发见长的金地集团也走在试水产业地产的路上。金地方面向记者表示，集团已经布局了七八个服务于高新科技的产业园。例如深圳的威新软件科技园，引进了包括英特尔、阿里巴巴、亚马逊、伟创力、华为、大疆等在内的6家500强企业、17家上市公司。

高调宣布深耕产业地产领域的还有布局集中于粤港澳大湾区的时代中国。2016年12月，时代中国发布“时代未来小镇战略”，正式成立时代产业集团，宣布深耕产业地产领域，以建设新型城镇、打造高端产业为核心产品，寻找产业与科技、创新、生态、居住等协同发展。

截至2017年底，时代中国已和广州、佛山、中山、珠海、惠州、东莞等地方政府签订了21个合作开发小镇的框架性协议。与西门子、SAP、微软等60多家国际顶级产业龙头企业建立深度合作关系。在智能制造、大健康、信息科技等领域初步搭建了产品模型，具备了产业落地能力，为区域产业转型和城市升级奠定了坚实基础。

破除地产依赖

由于多数房企本身没有产业基因，再加上其快周转、以物业销售为核心的发展模式，使其一度被市场质疑借产业园、科技小镇等项目的名义，获取低成本的大宗土地做地产开发。如何去破解这种依赖是房企在这个慢周转、高投入行业应该去思考和改变的问题。

深圳市房地产行业协会专业指导委员会委员邓志旺认为，房企首先需要转变思维，不能再用房地产思维去做产业园。

在这一方面，碧桂园、星河控股集团做得更为专注，均通过成立专门的产业地产公司，从而带动集团转型。以星河控股为例，其为向“城市运营商”转型而成立了专业产业地产投资运营集团公司——星河产业集团。星河产业将自身定位为产业地产投资运营服务商，规划有产融联盟新城、特色小镇、双创社区三条产品线。

产业投资是星河构建产业地产的全链条开发其中之一，也是其摆脱单一地产依赖的关键之一。近日，星河产业集团产业发展中心副总经理吴孟轲表示，产业园区的租金收入是最简单的模式，其主要作用是覆盖项目的运营成本和人力成本，但长期的可持续发展和增量收入还是要靠产业投资和产业运营。产业投资让公司和园区企业绑定在一起成长，既能分享企业发展红利，也能带来产业集群的效果。

不过，房地产也是特色小镇、产业园区建设中不可或缺的一部分。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对记者指出，政策层面也在强调防止特色小镇单一化地产的倾向。目前特色小镇还是以产业带动为先，房地产是配合的角色，因此在产业地产发展过程中先把主次顺序理清就对了。

避免100%同质化

目前粤港澳大湾区运营相对成熟的产业园主要集中在广州、深圳等城市，开发主体除了传统房企，还有实体企业和工业地产开发商。在此背景下，房企在开发产业园区和科技小镇的过程中，也较多地引入外部专业力量支持。

中国指数研究院在《2017年中国产业地产发展年报》中表示，各房企联合专业领域的龙头企业成为其布局相关产业地产的最主要方式。比如碧桂园就联合美的于佛山打造库卡机器人小镇、星河产业就牵手张江高科等建立基金投资平台，以基金为纽带，吸引更多优质的企业。

戴德梁行深圳产业地产部主管及董事张冬冬告诉记者：“不同的开发主体有不同的优势，如果能够集各家之所长，相互整合资源共同去开发运营产业项目，那肯定是比单一方去做效果好得多。”

随着逐渐激烈市场竞争，如何强强联合形成差异化竞争优势、避免同质化也将是房企们需要面临的一大问题。宋丁认为，需要避免的是100%同质化。而在诸如特色小镇的打造上，必然有90%是需要“同质化”的，差异化体现在剩余的10%上。

张冬冬表示，产业园区要凸显特色和差异化，除了传统的租金、物业销售收入之外，园区增值服务未来也会成为一个比较大的盈利增长点，是值得开放商、运营商去突破的，增值服务也能做出差异化；另一方面，未来产业园区或许可以通过REITs（房地产信托投资基金）这类金融手段在资本市场实现退出，从而获取收益。不过目前国内都主要还是类REITs，即以企业融资为主。