库存815万平！ 佛山今年住宅用地供应充足

截至2017年年末，佛山商品住宅库存约815万平方米。

新年伊始，佛山中心城区多个楼盘陆续开盘上市，并给消费者带来惊喜的价格。上周，位于佛山中心城区祖庙板块的岭南天地璟廷和岭南盛世以约1.9万均价开盘销售。佛山楼市今年整体供应如何？让我们一起去探个究竟！

个案：中心区部分新盘

开售表现不俗

久未推货的祖庙板块，迎来两大楼盘推新货。记者走访了解到，岭南天地上周推出了洋房璟廷4~6座的32层高的洋房新品，推出带装修的2梯3户的三、四房户型，总计约180套。

在上周，碧桂园岭南盛世项目首次推出住宅项目，这个位于普君地铁站上盖的物业，推出两梯六户的三四房单位，总计约376套。作为佛山中心城区的热点板块，两期新货当天开盘即**。

同样在上月，位于城南魁奇路地铁上盖的新福港鼎峰，两期开盘均表现不错。

调查：有楼盘开盘当天

去化率仅一成多

然而记者走访发现，上述楼盘的表现，在整体上来看仍属个案，并不能作为今年楼市的风向标。据了解，以上周同时开售的其他楼盘为例，并不是所有楼盘都热销。而根据经纬地产的数据显示，上周11盘推新货，整体的去化率为七成。

以限购区为例，季华西一热销大盘，当天去化率为四成。而非限购区的南海小塘、三水白坭两楼盘开售，当天的去化率为两成。而在顺德大良，一新楼盘当天去化率仅为一成多。

记者留意到，楼盘热销与产品定价有很大关系，以碧桂园为例，因其价格上的相对优势，除了岭南盛世当天**后，碧桂园上周推新货的另外3个楼盘当天去化率都约为九成。

业内人士分析，祖庙、城南片区长期以来货量较少，加上周边拥有完善的交通、教育等资源配套，已存在一二手倒挂的现象，这些因素是导致其热销的关键。而从整体来看，佛山楼市并未出现明显异常。

存货：整体库存量仍然不少

据中原地产的统计数据显示，截至2017年年末，佛山商品住宅库存约815万平方米，按照2017年的销售速度需要消化约8个月。

据佛山经纬研究中心根据2017年库存面积及2018年预测推货面积计算，佛山2018年去化压力相对较大。其中，去化周期小于1.5年的镇街为10个，分别是张槎、南庄、松岗、罗村、小塘、丹灶、西樵、龙江、均安、 荷城。

而其他约30个镇街的去化周期均大于1.5年。其中，黄岐、北滘、芦苞、大塘、明城去化周期大于5年；盐步、陈村、乐从、大良、勒流、杏坛、白坭、南山、西江新城的去化周期为3~5年；祖庙、石湾、桂城、里水、大沥、狮山、官窑、容桂、伦教、西南、云东海、乐平、杨和、更合的去化周期为1.5~3年。该调查报告显示，佛山一些新晋板块如勒流、杏坛、乐平、大塘等，虽然吸引房企积极布点，但未来去化能力仍有待考验。业内人士指出，除了部分广佛交界辐射区域受限价等放慢推盘速度外，非限购区市场在不限购的前提下，仍存在去化库存压力较大的现象。

新货方面，佛山今年预计有90个纯新项目入市。区域方面，顺德区货量巨大，纯新项目就有34个项目。而经纬地产数据显示，2018预测顺德将新增419万平方米的供应量，预计2018年市场可售货量达776万平方米，静态去化时间约37个月。

土地：今年三水商品房供应量

预计达到400万平方米

记者了解到，除了去化周期长外，充足的土地供应，也为新房供应提供了保障。根据供应计划，2018年住宅地供应将达到435万平方米。而截至目前，佛山仍有超过1000万平方米通过公开招拍挂成交的住宅用地没有入市。从整体来看，佛山市场供应充足。

而从区域板块来看，顺德、三水两个供地大户，去化压力更为明显。数据显示，2017年顺德、三水分别成交建筑面积490万和342万平方米的土地，成为今年佛山市场主力供应区域。其中，顺德库存占比可售近五成，受网签制约因素影响明显；而三水由于不限购，2018年预计商品房供应量接近400万平方米，对比2017年成交量222万平方米，今年三水市场面临明显的去化压力。

值得一提的是，近年来随着轨道交通建设的加快，一些房企加快了在佛山的布局。以去年为例，佛山新增了包括大信、金辉、路劲、中昂、世茂、华发、中洲、中南、中交等13家房企进入佛山拿地。新房企的进入，也在一定程度上加剧市场的竞争，房地产经营压力尤其是后期进入的房企，面临着高地价项目的运营。

预测

佛山整体市场将维持平稳健康发展

当前，2018年楼市定调“稳定”。佛山经纬相关人士分析，从宏观层面，佛山市场活力不减。但在“限预售、限签、限价”的背景下，高地价如何入市，将考验房产商的运营能力。业内人士建议，需谋求产品及软性附加值突破，才能赢得高购买力客户青睐。而从产品来看，叠墅、复式洋房等过往非主流的产品或将成为项目主推户型，更多赠送面积及提供智能化家居成为目前项目主要溢价手段。

对于消费者而言，房企将面临更大的回款压力，入市机会点有望显现。但地价成本限制之下，预计发展商的让步空间不大。

从市场来看，2017年土地出让分布并不均衡，临广片及传统中心区域供地量少，一二级市场供不应求迹象预计仍将持续。

有业内人士指出，镇街的大量土地进入市场，有望出现价格调整。而从时间节点来看，今年上半年期间，受限购影响，加之本土客户购买持续力相对较弱，多方博弈局面仍将延续。

佛山中原地产负责人则表示，2018年政策大环境是“保持稳定”，在市场货量充裕和高地价项目入市的背景下，佛山楼市机遇和挑战并存，预计佛山整体市场平稳健康发展是大趋势。