数月前，荔湾区启动“百梯万人”旧楼宇加装电梯工作。9月8日，广州住房公积金管理中心发布通知：加装电梯也可提用公积金。利好消息不断，楼梯楼再度引发市场关注。究竟买电梯楼还是买楼梯楼好呢？日前，广州链家研究院根据该公司在2017年前八个月促成逾9300宗二手住宅买卖个案，进行了下列不同类型的分析。
市场盘源供应仍以电梯楼为主
从供应量看，广州链家全市在售的有效住宅房源中，楼梯楼房源占39.8%。随着越来越多的加装电梯投入使用以及新楼盘的建设（近年广州全市每年的新房成交量为7~13万套），电梯房源占比亦逐步增加，目前已达60.2%。据广州链家成交数据显示，楼梯楼的成交量占比为38.7%，与供应量的占比相近，均不超过四成；而电梯楼成交量占比为61.3%，这表明供应量在一定程度上影响着成交量，同时也跟购买群体的第一喜好有关。
天河电梯成交比例最高
从广州链家的盘源分布所在地来看，由于城市不断发展，越早发展的区域，楼梯楼越多，越晚发展的区域，电梯楼占比越高，表现为越秀、荔湾、海珠等区域楼梯房占比高，供应占比亦相对更大。越秀区放售盘源中，楼梯楼占比最高，达到61.8%；其次是荔湾区，楼梯楼占比超五成，为51.8%；海珠、番禺电梯楼盘源均超过五成，达52.9%及55.4%；白云、黄埔的楼梯楼盘源相近，均不足四成，分别为37.1%、35.6%；天河是电梯楼盘源比例最高的区域，高达74.4%。
供应影响成交，细分到各个区域，不难发现，楼梯楼最多的盘源是越秀区。因此，越秀所成交的楼梯楼比例也最多，达到58.1%，电梯楼占比仅为41.9%。其次是荔湾区，楼梯楼成交占比为48.9%，电梯占比为51.1%。天河是楼梯楼成交占比最少的区域，仅为21.8%，而电梯楼占比全市最高，为78.2%。
楼梯楼中高层是买家首选
由于楼梯楼各层的价格存在非常明显的差异，低层单位价格明显较高，而随着楼层的上升，价格逐步下降，因此各楼层的受欢迎程度亦会有明显的差异。
数据显示，楼梯楼的6层最受买家欢迎，成交占比为15.4%，为所有楼层中最大，其次为7层，成交占比为14.1%；而低层单位受欢迎程度明显减弱，1~3层占整体供应的31.2%，而成交占比仅占23.9%，其中1层供应占比为9.5%，成交占比仅为5.0%，2层供应占比为10.2%，成交占比为7.6%。
电梯房低层交投更活跃
据广州链家数据，电梯楼（含加装电梯）成交楼层细分中，由于存在大量楼层不高的电梯物业，尤其中心区大多数电梯楼的总楼层在18层及以下，因此低层单位（1~10层）供应较大，占整体供应量的52.0%，而成交占比超六成，高达64.5%。中层单位（10~20层）成交占比为24.4%，高层单位（21层及以上）占比最少，仅为11.1%。
番禺楼梯楼中层占比高
广州链家数据显示，在楼梯楼低层单位成交中，占比最高的是黄埔区，达30.8%，占比最低的是海珠，仅为16.1%；在楼梯楼中层单位成交中，所有区域的占比均超过三成，占比最高的是番禺，高达54.8%，主要分布在市桥板块、钟村板块，而占比最少的是天河区，为32.8%；楼梯楼高层单位的成交中，海珠区的比例最高，达46.3%，番禺区的比例最低，仅为15.7%。
电梯楼方面，所有区域低层单位的占比均超过五成，其中比例最多的是白云区，达76.7%，接近八成，而比例最少的是天河区，为52.6%；中层单位中，成交占比最高的是天河区，达29.3%，主要集中在珠江新城板块及天河北板块，成交占比最低的是白云，仅19.4%；而高层单位，占比最多的是天河区，达18.1%，最少的是白云区，仅为3.9%。
小年轻不介意楼梯楼高层
交易数据显示，楼梯楼中层单位仍是首选，尤其是20岁以下的客户，有五成是选择中层单位，26~35岁青年群体对于楼梯楼高层单位接受度最高，成交占比近四成。但从46~50岁的客户开始呈现递减态势。21~35岁对于低层单位喜爱程度明显有限，成交占比约为两成，随着年龄的逐步增长，客户对低层单位偏爱明显提高，成交占比呈现明显的增长，36~40岁为26.6%，到40岁以上提升至33%左右。
交易数据显示，20岁以下、21~30岁的客户，最青睐楼梯楼第6层单位，31~35岁的客户购买第7层的人数最多，36~40岁的客户，更喜欢第5层单位，而40岁以上的客户，买第3层及以下的单位最多。
置业贴士
楼梯楼楼层越低议价空间越大
根据广州链家交易数据，不管是楼梯楼还是电梯楼，议价空间的浮动范围在2.2%~2.8%之间。在楼梯楼方面，由于业主的心态不同，各楼层的挂牌报价有明显差异，楼层越低报价越高，且报价差距非常大。以广园云苑新村为例，1~3层平均挂牌报价与7~9层平均挂牌报价每平方米相差近五千元，报价差距较大，因此议价空间亦会呈现楼层越低，议价空间越大的趋势。从全市均值来看，低层单位平均议价空间为2.81%，中层单位议价空间为2.55%，高层议价空间为2.21%。而电梯楼方面则相对比较平均，均位于2.5%~2.6%之间。
越秀楼梯楼议价幅度较大
数据显示，越秀区楼梯楼受楼龄较长的影响，议价空间最高，达3.64%，黄埔楼梯楼议价空间最小，仅为1.89%；而天河电梯楼受业主心态强势影响，放盘价较高，因此，议价空间略高于其它区域，为2.71%，黄埔的电梯楼，议价空间最小，为2.10%。
楼梯楼年租金回报率高过电梯楼
最重要的一点是，楼梯楼的年租金毛回报率要比电梯楼更胜一筹，楼梯楼为1.94%，比电梯楼高0.4个百分点。细分到区域，无论楼梯楼还是电梯楼，毛回报率最高的区域是白云区，分别是2.21%、1.86%，而天河、越秀由于楼价相对于其他区域明显较高，故两区年租金毛回报率明显较低，天河区电梯房毛回报率为1.33%，楼梯楼单位毛回报率为1.43%，越秀电梯房毛回报率为1.12%，楼梯房毛回报率为1.56%。
广州链家研究院院长周峰认为，不管楼梯房抑或电梯房，亦不论一房抑或二、三房，更不论市区抑或郊区，皆有其相对固定的客户群体。这批追捧客户或年轻，或年长，其实都有一个共同的特征，就是“睇餸食饭”。因应自己的资金储备量及可以接受的区域、地段，作详细的衡量和对比，最终再下决定入市购买。但随着年龄及人生阅历的变化，每一个曾经的“新业主”，皆有可能产生改善居住环境的冲动，从而令其现在居住或持有的物业，成为二手市场上重新流通的供应源，而他们再次购买的对象，或将与目前这一套放盘对象存在较大的差别。但前提还是那一句话：喜欢与否，关键还是跟自己的钱袋有关。
本文来源：广州日报
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叶锦宇_NO8741
