新存量时代 住房租赁市场“群雄逐鹿”

我国高速发展20年的房地产市场，现在已形成规模高达200万亿元以上的存量市场。租赁住房市场虽然仍然处于探索阶段，但各路资本早已嗅到商机，并跃跃欲试。新存量时代，存量资产的运营、买卖、租赁和金融化，将会是房地产业未来最值得关注的大市场。

9月26日，在每日经济新闻主办的“第七届中国价值地产年会”上，青客公寓副总裁屈成才，世联行副总经理、董秘袁鸿昌，方糖小镇联合创始人、COO杨学涛，淳石资本董事长、朴石地产董事长姚伟示，YOU+青年社区CEO、执行董事郁珽，中国社会科学院城市发展与环境研究所所长助理李学锋等业内精英及专家从行业和专业视角，就“租购同权”下房地产价值链的重构，以及大整合背后的资本驱动力这一话题，分享了观点。

目前行业利润非常薄

屈成才表示，在各种利好政策的影响下，当前，住房租赁市场受到了前所未有的关注，房企、运营机构以及“国家队”都在涌入，已进入群雄逐鹿阶段。最近住建部关于租赁立法，明确房东、租客权、责、利；住房租赁网络备案的实施，像阿里巴巴、京东等正在做住房租赁的数据库；以及资本在涌入公寓市场，这些市场特征预示着公寓市场已从萌芽阶段进入发展阶段，并将进入快速发展阶段。以北京、上海两个市场为例，排名前100位的品牌公寓企业，在住房租赁市场的占有率不到3%，而且住房租赁或公寓行业目前仍然是一个利润非常薄的行业，如何生存下去仍是大家面临的共同问题。

而郁珽用“螳螂捕蝉，黄雀在后”来形容当前的长租公寓市场格局。郁珽认为，目前长租公寓市场的“玩家”以传统的房企、中介为主，这些是长租公寓市场的“螳螂”；当前阿里巴巴等大型互联网企业也在布局长租公寓市场，这些是“黄雀”。

郁珽表示，YOU+目前要快速与“黄雀”搞好关系，在市场规模无限大的长租公寓市场占据重要位置。YOU+并不是一家公寓企业，也不希望成为“二房东”，而是一个青年文化平台。YOU+并不仅仅看重房源规模，更看重有效租住人群，未来将拓展有效的居住人群5万个。

国内较早涉足长租公寓的世联行，目前其长租公寓品牌“红璞”公寓已落地全国超过20个城市，并计划今年底签约房源达到10万间。

袁鸿昌认为，发展住房租赁市场，对城市的发展、对年轻人的成长都是很有意义的。未来一二线城市将有40%的人群的居住需求，需要通过租赁住房来解决。尽管“红璞”目前还没有实现盈利，但世联行将会坚持做下去。

市场盈利能力待考验“方糖到今年将宣布公司整体盈利，在所有的众创空间里面是第一家整体盈利的企业。”杨学涛在对话环节上表示。

其实，近两年来，共享经济的快速发展催生了一个又一个新兴产业，比如共享单车品牌摩拜和ofo更是引领共享经济的发展，但对这些企业而言，如何实现盈利，短期来看仍然是个难题。

杨学涛认为，传统的办公室给大家提供的只是一个简单的租赁，没有其他任何的服务业务，更没有相关资源的对接，而联合办公也正是基于解决传统办公室租赁业的痛点应运而生，为租户提供空间、服务以及社群等业务，还可有效盘活存量商业等房源。联合办公业态对商场来说租期长，是最好、最稳定的业态之一，能很好地解决一些商业物业的空置率居高不下的问题。未来方糖小镇将通过社群运营，在2到3年内使非租金收入占比达到30%以上。

在李学锋看来，类似于方糖小镇这样的共享办公企业的发展，为存量房的利用提供了一个很好的方向。当前，一些城市一方面出现房屋空置，特别是商业用房的空置现象；另一方面，这些城市的建设用地，特别是一线城市建设用地又极度紧缺，共享办公企业的模式为盘活存量房源提供了很好的探索经验；随着房地产市场进入新存量时代，价值链必定会重构，房地产公司未来可能会成为租赁公司，也可能成为平台公司、数据公司或者服务公司；企业一定要正确处理好与政府、社会的关系，坚持以人为本、为人服务，而这也是城市发展的趋势，也会是行业发展的趋势。

其实，最近一系列鼓励住房租赁市场发展的政策出台后，一些资本表现出了对这一市场的浓厚兴趣，并通过提前布局以期在未来市场爆发时获得可观收益。但在姚伟示看来，虽然目前长租公寓、联合办公都处于风口，但投资风险仍然比较大。

姚伟示认为，在当前的市场格局下，做品牌比做规模更重要。目前市场上一些优秀的长租公寓或联合办公企业，都是通过一两个项目的精心打造，做出了品牌和行业影响力，但未来一旦资本大量涌入，可能这些企业更多的会考虑更快的发展速度，往往会忽视品牌的塑造。未来在长租公寓或共享办公领域将存在两种商业模式，一个是以线下为主要特征的散客模式；一个是价值重塑模式。前者竞争激烈，成长空间有限；后者在原有物业的基础上，通过注入文化、内涵、服务等，重新塑造和最大化挖掘物业的价值，提升其租金水平。就这两种商业模式来说，后者更能经得起时间和市场的考验。