网易首页 > 新闻中心 > 正文

业主自管物业后不涨价 三年内还"赚"了数百万

0
分享至

楼梯楼物业费0.7元/月/平方米,电梯楼物业费1元/月/平方米。实行三年业主自管以来,一个约1400户的小区不仅没有上调一分钱物业费,还“赚了”五六百万元并全部投入对小区环境的升级。这个小区并不在郊区,而是海珠区祈乐苑,一个紧挨着中山大学的繁华小区。

三年多前,该小区因管理混乱而受社会关注;三年前业主开始自管,试行酬金制聘请物管;两年前正式将所有物管请出,由业委会组建物业团队直接管理,如今居民满意度大幅提升,物业费缴纳率达100%。

undefined

祈乐苑新修葺的正门上挂着“热烈庆祝祈乐苑小区业主自管三周年”的横幅。图/广州日报全媒体记者苏俊杰

undefined

走进祈乐苑小区,映入眼帘的就是漂亮的大门、大气的小区园景以及装饰一新的小区入口长廊。三年前,这里治安混乱、垃圾乱扔、设施损坏严重。这些变化让业主们想都不敢想。

“小区环境的这些改善都是自管后三年内发生的变化,自管的第一年,小区所有监控视频、消防设施等全部换新,算是收拾完前物业留下的烂摊子;自管第二年,业主开始就用结余款项对小区环境进行了改造,包括大门和花园整治、两个网球场换新、之前大片的卫生死角改造等。”2013年6月,祈乐苑第一届业委会成立时,冼敏强就是业委会委员;去年换届时,他变成了业委会主任,一路见证了小区物业的发展变迁史。

如今,小区里居民的休闲设施更多了,设备更加完善了,同时物业管理人员的忠诚度也更高了,物业费缴纳率更是高达100%。值得注意的是,物业管理费仍跟10多年前一样:楼梯楼0.7元/月/平方米,电梯楼1元/月/平方米,分文未涨。如今,祈乐苑小区成为业主自管的广州样本,不少小区业委会前来取经。

探秘:究竟如何实现盈余?

物业费分文不涨,那究竟是如何实现盈余的呢?冼敏强给广州日报记者算了一笔账。据他介绍,祈乐苑小区每年收入约为400万元,包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他收益等三个部分。其中每月的物业管理费约13万元,车位费和车辆管理费每月约15万元,其他收益则包括电梯广告收益、租赁网球场收益、小区摊位收益、房屋中介款、代收水电费等。此外,在收益部分还有对前物业的资金追讨等,有数十万元。

支出部分则包括50多名物业管理人员的工资、园区工程建设、购买工程物料、清洁用品、设备维修费用及相关办公费用等,每月的员工薪酬约为20余万元。

“在三年的业主自管中,业委会共收入约1200万元,除去物业管理人员工资外还有结余约五六百万元,这些款项全部用在了小区建设上。”冼敏强称。

“我们的物业中心员工,包括物业主管在内全部是自聘的。”冼敏强介绍称,如今业委会形成了三层框架,其中业委会共有10位委员,资金统归业委会调配,物业中心直属业委会,下设保安部、工程部、清洁部、行政部等部门,“我们就相当于一个公司,也正常给员工发工资和缴社保。”冼敏强说,不同的是,业委会10位委员全部为兼职,不拿取一分钱工资,而与企业的逐利相比,业委会则将所有的“盈余”用于整个小区的翻新建设。

另外,为了留住人才,祈乐苑业委会还为物管人员开出了有竞争力的薪酬,甚至高于周边的大楼盘。“工资逐年上涨,已经上涨了800元。”冼敏强称。为了加强业主知悉权,业委会还对每月的开支收入进行了公告栏和网上公示,详细到会议中购买水果的费用。

如今物业中心共有50多名员工,全部包吃包住,还建立了员工饭堂,员工福利一项不少,节假日还按照国家规定有两倍或三倍工资,员工忠诚度大大提高,小区治安和环境都大为好转。

业主自管有三难

业主叹:大型小区难借鉴

专家说:探索模式可推广

祈乐苑的业主自管如此成功,究竟能否复制呢?冼敏强认为,如果是单体楼等规模不大的小区,要实现业主自管比较容易,但如果是大型小区,那就不容易了。

“要业主自管有三难:第一步成立业委会,难;第二步要换物业,更难;第三步要自管,难上加难!”冼敏强说,业主自管一方面是对业委会能力的考验,另一方面则牵涉各方面的利益。

日前,祈乐苑小区发起了2017年广东业委会互助论坛首届新春茶话会,来自全省的数十个小区的业主云集,共同探讨业委会和物业管理论题。其中不少小区仍处于无业委会状态,要成立业委会就非常艰难。其中一家业委会还分享了换物管的经历,成立五年来还是没能换成。“业委会成立了5年时间,与物业公司打了17场官司,胜了16场,现在已经进入强制执行的阶段,但老物业仍不肯撤场。”该业委会负责人称。

不过,虽然自管艰难,但在广州市公共危机预防协会会长邓跃晖看来,这不失为一种物业管理趋势。“现在很多物业公司是属于开发商的,里面牵扯到的各个方面利益非常复杂,如果实施小区自管的话,可能社会矛盾就会少很多。我们希望能探讨一种模式出来进行推广,当然我们并不是否定物业公司的作用,而是这种模式能推进物业公司改进服务。”他透露,目前祈乐苑小区正在协助两个小区复制业主自管模式。

自管之路多波折

2012年

前任物业 暗涨收费

祈乐苑现有约1400户业主,2000年,开发商与祈×物业管理公司签订前期物业合同,此后,物管费10多年未变。2012年9月,祈×物业贴出通知,宣称将上调物管费。同年10月30日,业主发现银行账户被扣多了钱。经海珠区房管局和区物价局协调,祈×物业同意退款。同年12月28日,祈×物业再度张贴公告,称涨价获得“双过半”支持。同年12月开始,小区物管费涨价。

2013年

物业冒签 业主起诉

2013年1月,该小区4名业主以个人名义将祈×物业告上法庭。由于不满意小区管理混乱,同年6月,该小区成立了业委会与祈×物业平等对话。经过业委会的收集核对发现,祈×物业提供的737份业主签名中,发现共有192户业主被冒签。同年9月3日,海珠区人民法院判决物管费涨价无效,业主一审胜诉。业主们决定换物管,判决生效后,该小区业委会启动新物管招标工作,同年11月最终经全体业主表决选定“新管家”。

2014年

更换物业 交接波折

2月28日,新旧物管正式交接,然而,原物业始终拒交小区全部管理权。几经波折的交接之后,新物管却发现,连接15部电梯的呼救系统、6部电梯的上行保护装置不见踪影,小区内所有的监控摄像头都不见了。此外,小区内约80%的消防设备由于老化故障等问题无法正常使用。

2015年

炒掉物业 全面自管

新物管接手后,祈乐苑开始了业主“半自管”,即所有收支全部由业委会进行,管理采用酬金制的方式聘请新物业公司:按照岗位支付所有物业工作人员工资,并将总收益的10%作为物业公司的利润。冼敏强称,这种做法初步实现了小区收益归所有业主,但也出现了一些新的问题。“物业公司会向我们提供一个人员表,我们拨付工资,但却出现吃空饷的情况。”表中共有25位保安,业委会却发现,经清点只有18人。2015年2月,祈乐苑业委会炒掉新物业,并自行组建了物管中心,开始实施全面自管。

相关推荐
热点推荐
创纪录!李月汝12+11爆发罚球12中10 飞翼胜水星加盟7战5胜

创纪录!李月汝12+11爆发罚球12中10 飞翼胜水星加盟7战5胜

醉卧浮生
2025-07-04 10:13:20
58岁巩俐近照吓坏网友;胖到快200斤了;“千面巩皇变成老奶奶”了

58岁巩俐近照吓坏网友;胖到快200斤了;“千面巩皇变成老奶奶”了

动物奇奇怪怪
2025-07-04 07:44:11
海参崴本该在1995年归还中国,斯大林亲笔签名同意,后来为何黄了?

海参崴本该在1995年归还中国,斯大林亲笔签名同意,后来为何黄了?

霹雳炮
2025-07-02 21:36:59
莫斯科市中心遇袭爆炸!俄安全局长科姆科夫或被炸身亡

莫斯科市中心遇袭爆炸!俄安全局长科姆科夫或被炸身亡

项鹏飞
2025-07-03 19:46:25
当小鹏G7以19.58万售价重塑标杆之时,Model Y已配不上再做对手

当小鹏G7以19.58万售价重塑标杆之时,Model Y已配不上再做对手

电科技网
2025-07-04 01:23:34
央视催生宣传片惹众怒!怀着孕还要伺候一家子,却吓退上亿女性

央视催生宣传片惹众怒!怀着孕还要伺候一家子,却吓退上亿女性

扒星人
2025-07-02 13:33:57
中国前驻美大使崔天凯:中国要统一,没什么好商量

中国前驻美大使崔天凯:中国要统一,没什么好商量

中国青年报
2025-07-03 22:26:06
英国防大臣:如俄罗斯采取行动,英国准备好在2025年作为北约成员国与其开战

英国防大臣:如俄罗斯采取行动,英国准备好在2025年作为北约成员国与其开战

红星新闻
2025-07-03 17:56:11
上海高温何时缓解,本周末会冲40℃吗?

上海高温何时缓解,本周末会冲40℃吗?

澎湃新闻
2025-07-04 11:44:30
印度网友问:为什么中国人拥有智能手机但对全球事件一无所知?

印度网友问:为什么中国人拥有智能手机但对全球事件一无所知?

诗词中国
2025-07-03 15:23:37
“本科以下勿扰”!深圳一知名餐厅门店招服务员,网友:不吃了,扎心

“本科以下勿扰”!深圳一知名餐厅门店招服务员,网友:不吃了,扎心

南方都市报
2025-07-04 12:53:34
K1373列车被砸窗后续:官方紧急通报,砸窗者没错,因为有人中暑

K1373列车被砸窗后续:官方紧急通报,砸窗者没错,因为有人中暑

鋭娱之乐
2025-07-03 12:16:08
国航一航班从北京起飞1小时后返航 客服回应:返航系航司原因,非天气导致

国航一航班从北京起飞1小时后返航 客服回应:返航系航司原因,非天气导致

红星新闻
2025-07-04 00:20:09
特朗普“松口”:只要农场主担保 移民工人可以留在美国

特朗普“松口”:只要农场主担保 移民工人可以留在美国

财联社
2025-07-04 11:40:09
25岁模特应邀泰国拍广告却身陷缅甸失联,中使馆:已获救

25岁模特应邀泰国拍广告却身陷缅甸失联,中使馆:已获救

界面新闻
2025-07-04 12:00:20
218:214,美众院通过“大而美”法案,民主党全部投反对票,两名共和党“反水”!特朗普:我将签署,届时F-35战机将飞跃白宫

218:214,美众院通过“大而美”法案,民主党全部投反对票,两名共和党“反水”!特朗普:我将签署,届时F-35战机将飞跃白宫

每日经济新闻
2025-07-04 07:02:08
32岁抗癌博主去世,留下两个孩子,生前最后一条视频穿旗袍跳舞

32岁抗癌博主去世,留下两个孩子,生前最后一条视频穿旗袍跳舞

极目新闻
2025-07-04 00:33:49
一年学费9万8,不是逼你倾家荡产,而是让你认清现实!

一年学费9万8,不是逼你倾家荡产,而是让你认清现实!

李老师讲最真教育
2025-07-03 16:48:04
1979年计划生育,一家只准生一个,陈云:搞不好要被骂断子绝孙

1979年计划生育,一家只准生一个,陈云:搞不好要被骂断子绝孙

顾史
2025-07-04 08:57:14
当饭馆,不再是一个纯粹的饭馆。咱们就应该警惕,穆斯林背后意图

当饭馆,不再是一个纯粹的饭馆。咱们就应该警惕,穆斯林背后意图

生活魔术专家
2025-07-03 08:43:43
2025-07-04 13:35:00

头条要闻

67岁丈夫出轨50岁闺蜜 妻子告上法庭不料查出更多真相

头条要闻

67岁丈夫出轨50岁闺蜜 妻子告上法庭不料查出更多真相

体育要闻

33岁,她的野心也该火一把了

娱乐要闻

王嘉尔年收四成借朋友 竟遭人间蒸发

财经要闻

闯祸电芯商部分产线停产!罗马仕通知停工

科技要闻

被雷军"震惊"后,何小鹏"藏起"G7的战报

汽车要闻

纯电续航180km/或30万级 方程豹钛7四季度上市

态度原创

艺术
健康
房产
数码
军事航空

艺术要闻

故宫珍藏的墨迹《十七帖》,比拓本更精良,这才是地道的魏晋写法

呼吸科专家破解呼吸道九大谣言!

房产要闻

“全运”为何独宠凯粤湾?揭秘官方盖章的“人居生活样本”底层逻辑

数码要闻

4 年等待,谷歌入门耳机 Pixel Buds A 有望今年迎来继任者

军事要闻

俄美元首通话约1小时 讨论中东局势、俄乌谈判等

无障碍浏览 进入关怀版