年底，不少贷款买房的置业者都不想背着“房债”过年，希望把房贷提前还清。据了解，提前还贷的置业者队伍中，有不少是在年底拿到了可观的年终奖或赚到了充裕的资金，想趁年底还清银行贷款，一方面能节约不少利息成本，另一方面对于需要购置二套房的置业者，早日还清首套房贷，意味着降低了二套房的购房门槛。因此年底成为购房者还款的高峰期。
银行理财产品收益率偏低 不如提前还贷
广州的张先生2015年7月以商业贷款形式买下了一套房产，商业贷款共计210万元，30年期限，按原贷款方案，他需要还款到2045年，每月支付月供10752元。计算下来，张先生发现30年产生的利息成本高达177万元。于是，考虑到节约利息成本，而一年来也积累到一笔资金，张先生打算在年底先用手头20万资金提前还上部分贷款。
像张先生这样想提前还贷的购房者不在少数。记者了解到，近日，上海发布了新一轮调控加码的通知，认房又认贷的措施让一众致力于改善性需求的购房者受到了较大影响。在此之前，天津已经发出深化楼市调控的通知。这是继杭州、深圳、武汉调控加码后新一轮城市调控加压行动。短短两个月，楼市调控经历了三次“集体行动”。广州虽无跟风进一步收紧楼市调控政策，但受此影响，买家观望情绪浓，看房频率下降，购房下决定变得迟疑。如果暂时不买房，那手头的资金如何使用呢？
在目前漫长的降息降准周期下，高收益理财产品难觅。今年四季度以来，银行理财产品收益率低迷。记者调查发现，目前大多数理财产品收益都在2%~3%左右，理财产品的时间多集中在3个月到半年，一年期的极少。收益率4%左右的理财产品，投资金额门槛则达到50万元，甚至更高。
岁末，虽然各大银行推出的理财产品收益率有所上升，但总体仍是收益率较低。因此，部分已购房市民会考虑拿手头资金用于提前还贷。
赶在还款期限前半段还款更省钱
专家指出，提前还款有学问，缩短还款期限比减少月供更省钱。
具体而言，如要提前还部分房贷，可以选择缩短还款期限、保持月供不变，或者减少月供、保持还款期限不变。在同一时间节点上，前者比后者更节省利息支出。
以上述张先生为例，某广州二手房高级分析师卢佩婷为购房者算了一笔账，“如果将20万元用于提前还款，减少月供，维持30年还款期限不变，还款后的月供为9653元，每月月供减少1099元，接下来的还款期间可累计节省利息16.97万元。如果选择将还款期限缩短，月供维持10752元不变，以20万提前还款将还款时间缩短到2040年2月，这样还款时间提前了5年5个月，节省利息48.73万元。”由此可见，张先生如果用20万以缩短期限、月供不变的方式提前还款，能够比期限不变、减少月供的方式节省31.76万元。
卢佩婷分析，要省钱，首先需要明白月供是如何计算的，选择缩短还款期限，而月供不变，意味着需要还清的本金不变，但要压缩时间来还清，势必要加快还房贷的节奏。所以每月月供中本金增多，剩余的本金较少，所承担的利息支出成本降低，省钱多。
如果选择减少月供，而还款期限不变，提前还贷20万元后，虽然月供减少1000元左右，但月供中所还本金分摊的少，剩余的本金多，自然就增加了利息支出。如果月供金额较高，急需减轻房贷压力，采用减少月供还款期限不变的方式可以减轻日常的还贷压力。
并非所有业主都适合提前还款
此外，并非所有的业主都适合提前还款。业内人士表示，提前还款的时间应尽量选择在还款期限过半前。赶集网有关负责人认为，在房贷还款期限的前期，本金基数大，利息也就随之水涨船高，所以处于还款初期的人，如果有闲置资金，可以尽早多还款。
另外，该人士还指出，虽然原则上是越早还贷越省钱，但有三种情况提前还款意义不大：第一种是采用等额本息还款，且还款时间已过半。那么在已还的月供中包含较多利息，而剩下的贷款总额本金居多，因此提前还贷并不划算。
第二种是采用等额本金还款，且还款时间已经过1/3。由于月供递减，前期的还款额度大，意味着利息还掉过半，后面剩下的本金和利息都较少，提前还款意义不大。
第三种是购买住房不久，还款时间不超过1~2年。在签订贷款合同时，很多银行都规定了1~2年不等的提前还贷期限，如果在规定期限前还款，需要向银行缴纳违约金，比如收实际还款额1~3个月的利息，甚至有银行需要收取实际还款3%左右的手续费，产生了额外的缴费成本。
那么，提前还贷是否需要一次性把所有余款还清呢？58同城有关人士表示，一次性提前还贷最划算，因为以后都不用再支付利息成本。
本文来源：信息时报
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