农民工市民化不只是说说 “农民安家贷”来了

网易房产2月21日报道 国内首个专门针对农民群体的个人住房贷款产品——“农民安家贷”来了！

去年11月，中央提出房地产去库存，随后在12月的中央经济工作会议提出：化解房地产库存，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

农民工市民化和农民进城购房，已经被列为去库存的重要路径了，尤其是三四线城市的库存。“农民工买房”也成为网友们热议的话题。

有网友表示：呵呵，让农民工买房，也得人家买得起啊；

也有网友认为，城市人口的房地产购买力快释放完了，又打起了农民工的主意。

事实上，为响应中央号召，近二三个月很多省级与市级政府纷纷出台相关政策，比如对农民购房进行补贴。

今年2月2日，在国务院出台的《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》中，明确要求：调整完善差别化住房信贷政策，发展个人住房贷款保险业务，提高对农民工等中低收入群体的住房金融服务水平。

2月19日，农业银行网站发展新闻《农业银行推出农民专享个人住房贷款产品》，文中宣布，农业银行推出“农民安家贷”产品，该产品是国内首个专门针对农民群体的个人住房贷款产品，致力于满足广大农民进程购房商品房的需求。

随后中央电台财经评论员杨红旭在公众平台上发布了自己的观点：

1、优化准入门槛，制定符合农民特点的评分准入标准，解决农民融资难问题；

杨评：以前，个人房贷主要针对城镇居民，对此银行有一套成熟的评价体系的审核标准。而农民的工作、收入、信用等情况不易评定。必须搞一套有针对性的评分评价标准与体系，才能大规模、大范围的开展放贷业务。

2、简化收入认定，允许收入证明书，或收入声明加银行收入流水，或政策性融资担保机构增信证明等形式，破解农民收入证明难问题；

杨评：城镇居民购房，需要单位出具的收入证明，但农民是个体户，没有单位，即便打工，也多是中短期限的工作；另外，生活中，农民更多用现金，不像城镇居民那样容易拉银行流水。

因此，给农民放贷，最大的难点就是如何确认他们有还款能力。银行对城镇居民的要求是，月按揭额不能超过月收入的一半。农民怎么评定？

另外，政策性融资担保机构增信证明很有必要，否则未来农业银行要承担农民违约的风险，这一风险可能远大于城镇居民。那么，政策性融资担保机构的设立就很关键，这得考验政府的智慧了。比如，美国联邦住房管理局、退伍军人事务部、房地美、房利美都曾为部分房贷提供担保。否则，银行机构又岂敢以低于20%的首付，向中低收入家庭、退伍军人等提供房贷？

3、降低贷款成本，对首付款比例达到30%及以上的贷款，实行优惠利率，并鼓励分行因地制宜，提供利率优惠，解决农民融资贵问题；

杨评：降低贷款门槛是支持，但更重要的支持是利率优惠，未来还要观察，给农民的贷款利率能有多大折扣。当前大城市的首套房贷利率折扣多为八五折至九折。注意：首付30%以上实行优惠。因为，首付比例越高，银行就越安全，银行必须防范农民断供的风险呀。

4、提供灵活还款方式，针对农民收入的季节性特点，除按月外，增加按季、半年及按年等还款方式，对提前还款免收违约金，缓解农民还款压力。

杨评：农民收入不稳定，时间节点也不均衡，所以按季、半年、年度还款，更加灵活。

他认为，如果真的有自住需求、想要去城里生活、有一定的购房能力，农民利用贷款购房，则利国利己。但如果不想自住，而只是觉得有政策性贷款，不贷款白不贷，则贷款购房并非上策，首先中小城镇的房产增值性差，其次，万一未来收入低于预期，还不上贷款也很麻烦。