城镇建设迎来重大转变 老旧小区何以更友好

老旧小区 何以更友好

李伟

[过去的城镇化红利，处在粗放式发展阶段，在投资、消费、出口这三驾马车中，投资比重偏大。因此国务院常务会议部署老旧小区改造的消息一经发布，大家普遍认为，中央政策在寻找新的经济增长点来拉动投资。这也说明了人们对国内经济由增量向存量转型的发展模式关注度不高。]

[老旧小区改造背后涉及上亿居民，投资规模高达4万亿元。]

[无论是谁主导，在目前这个时代，城市建设最多也只能做到60分。]

日前，国务院常务会议部署推进城镇老旧小区改造，要求顺应群众期盼改善居住条件的需求，明确要求推动建立小区后续长效管理机制。

老旧小区改造背后涉及上亿居民，投资规模高达4万亿元。更值得关注的是，国务院常务会议提出要加大金融对旧改的支持。有人说，这是一把启动内需的钥匙；有人说，这是一个投资新风口；还有人说，这代表了城市建设发展模式的转折。这些解读都有道理，但其中强调的“长效管理机制”显然有着更深一层的含意。

城镇建设迎来重大转变

从上世纪80年代起，北京等很多城市就相继启动了危旧房改造，广东称为“三旧”（旧厂、旧房、旧村）改造。进入21世纪，各地的城中村、边角地、棚户区改造成为常态。这些常被统称为“旧城改造”或“旧改”。如果概括一下之前旧改的共性，无疑是“救急”。而此次首提老旧小区改造要“推动建立长效管理机制”，是一个重要的信号。具体地说，它标志着我国的城镇建设正在进行两个重大转变。

第一，经济发展由扩大增量向提升存量绩效的转变。

近20年来，我国经济的主要动力是城镇化，而城镇化主要强调的是增量，也就是新建。为什么强调新建？因为新建比旧改容易得多。老旧小区改造是在存量上做文章，其难度众所周知。但为什么现在要迎难而上？因为城镇化的增量红利已所剩无几，尤其是在一二线城市。

过去的城镇化红利，处在粗放式发展阶段，在投资、消费、出口这三驾马车中，投资比重偏大。近几年来，中央在调整经济结构方面的努力已初见成效，但整个社会对投资拉动发展的依赖根深蒂固。因此国务院常务会议部署老旧小区改造的消息一经发布，大家普遍认为，中央政策在寻找新的经济增长点来拉动投资。

第二，投资重点由硬到软的转变。供给侧和需求侧是一体两面的关系，但目前供给侧改革政策多落在投资领域。多年来，我们习惯于拿“看得见、摸得着、好操作”的硬投入说话，同时，对需求侧的满足仍停留在表层，缺乏对投资的软性驱动（内在需求驱动）。社会资本对政策把控的偏离，使得老旧小区改造需求无法真正完成，反而更容易被“异化”成为一种专业化的投资行为。

于是，中央政策的投资重点正在由硬到软、由提升供给到改善需求的方向转变。目的是上级政府提出一个愿景、一个目标，传达下来不再被变成一个个冷冰冰的指标，而是要变成真正有温度的服务。

人与环境合一，让小区更美好

老旧小区改造一定要打通需求对接的通道，释放持续稳定的推动力。在市场经济条件下，资本应当成为老旧小区改造的重要推动力。投资者有逐利的需求，居民有追求安全、便利、幸福生活的需求，两个需求长期契合，就会形成一个持续的推动力。

要建立一个持续稳定的推动力，就不要太过沉迷理论，而是需要扎根基层实践。中国文化博大精深，我国的民居文化本就有特色，老旧小区改造的关键是要放弃现有的分析框架，融入真实的群众生活中。既要兼顾眼前的需求，也考虑长远的需求。

老旧小区改造的根本目的是为小区居民创造美好幸福的生活。这是一个简单而又复杂的问题。

在全面实现小康的时代，何为美好？不同的人有着不同的理解。就老旧小区改造而言，一个好的目标就是始终站在人与环境合一的角度来做老旧小区的改造，它就会是友好的。人能影响环境，环境更能塑造人。

近年来，资本也好，咨询机构也罢，都感觉到生意难做。为何难？大家逐渐开始意识到，是国家发展方式在改变。老旧小区改造，便是这种趋势变化的体现。我们也欣喜地发现，90后、00后对世界的理解正在开始多样化，对城市的理解更细腻。他们在选择城市的时候可以“用脚投票”，通过实地体验，遵从自己的内心的声音，来选择城市和自己的生活环境。

如今的老旧小区想要改造得更美好，可能还需要克服主体和机制上的两点障碍。

主体上，现在的策划、开发、设计、施工单位血统过于单纯，工程基因过于强大，工程是科学的下属，而与文化基本无缘。工程师看城市，隔着科学、理论和工程思维，戴着有色眼镜看老旧小区的改造，自然很难体味居民的爱憎好恶。

机制上，在城市建设主体中，无论是政府主导、企业主导，还是政企合作主导，似乎都忽视了居民的存在。政府主导的城市建设，擅长“四菜一汤”式的宏大空间，而缺乏对中小尺度空间的把握；企业主导的城市建设，为了最大限度地节约成本，赚取利益，会沿用工程和工业思维，以大批量模仿、复制为主，缺乏创新动力；无论是谁主导，在目前这个时代，最多也只能做到60分。

剩下的40分在哪里？也许在不久的将来，当人们对城市建设，居住环境有了更“友好”的要求，到那时即便“硬件”做到了60分，也可能没人再愿意为这60分埋单了，某种意义上这60分也只能等同于零分。

要建立老旧小区改造长效机制，就要转变对城市和小区的认识。小区老旧不是问题，“不友好”才应该是被改造的对象。老旧小区改造长效机制的关键在于，改造者要把小区也当成一个生命来看，和居民充分地交流，体察居民的真实感受，苦小区人之苦，乐小区人之乐，以人为本地进行“友好”改造，以达到天然的人居和谐。

（作者系北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司董事长、财政部PPP专家库专家、中国系统工程学会常务理事）