深圳老旧小区改造之困：棚改、旧改还是微改？

原标题：深圳老旧小区改造之困：棚改、旧改还是微改？

在深圳工作的许静（化名），最近接到了物业的一则通知：她居住的位于罗湖区一栋24层楼的房子里，正在进行电梯的更换，但还有20多户没有交钱。

据了解，许静所居住的大楼为1983年所建，电梯已经非常老旧。和许静所居住小区一样，面临老旧小区改造工程的，全国还有17万个小区。

而根据深圳市合一城市更新集团发的《2019年城市更新白皮书·城市更新十周年回顾与展望》，截至2018年底，深圳城市更新项目立项747个，取得实施主体的191个，实施率约为1/4。

低实施率的背后，与深圳这个总面积仅1996.85平方公里、2018年常住人口已经达到1302.66万人的城市高昂的地价和房价息息相关。

中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对21世纪经济报道记者指出，拆迁就要补偿，补偿不满意就不签字，按照深圳要求100%签字才能进行，“比如1000个住户的小区，995户签字，剩下5户不签，就不能动，就迫使整个速度慢下来了。”

以存量谋发展

6月19日，国务院常务会议提出加快改造城镇老旧小区，会议指出，下一步，各地和电网企业要加大工作力度，确保今年以省为单位，提前一年完成“十三五”规划明确的全部改造升级任务。

7月1日，国务院政策例行吹风会提出，考虑到地区差异比较大，各省包括区市可以在此基础上根据实际情况，根据自己所在的城市需求来制定城市或者社区需要改造的内容清单。

“当前以及今后相当长的一段时间，我国很多大城市都要进入以存量为主谋求发展的阶段。也就是说，用于开发建设的新增土地将越来越少。这就需要更多地盘活原有土地和房屋资产——其中就包括大量各种类型的住宅和小区。”7月11日，清华同衡规划院总工程师张险峰接受21世纪经济报道记者采访时表示。

而深圳就是一个典型的必须从存量地中“抠出”未来发展土地的城市。

根据深圳市规土委的数据：2018年深圳全年供应新增土地7.98平方公里，盘活存量土地约16平方公里；城市更新供应土地257公顷；土地整备完成约13平方公里。

宋丁指出，和全国其他城市相比，深圳最大的困难之一就是土地匮乏，加上每年几十万常住人口的涌入，对于住房需求特别强烈，供不应求长期存在。

美联物业全国研究中心总监何倩茹也对21世纪经济报道记者分析，“深圳地少人多，所以在过去一段比较长的时间内，净地出让的土地数量都不多，因此老旧小区（改造）意味着深圳未来土地的供应量。”

高房价下的“慢速度”

“深圳老旧小区的改造模式主要有两种，一个是旧改、一个是棚改。”何倩茹表示。

然而，深圳的旧改速度，却完全跟不上这个城市的发展速度，甚至陷入“拆不动、赔不起、玩不转”的局面。据了解，深圳有两个“双100%政策”，即城市更新意愿征集签署100%、城市更新拆迁补偿协议签署100%，才能成功改造。

2010年，木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区8个旧小区，成为深圳旧住宅区更新改造的试点项目。但目前仅鹤塘小区完成了全部签约。

“旧改，就是商品化，但是这条路走了十年，深圳走得非常艰难，所以现在的策略是动不了就不动了。如果动的话，可能有相当一部分要纳入棚改。棚改就是政府政策保障房导向，由政府直接去操作，可能就难度会小一点。”宋丁表示。

那么，深圳老旧小区改造，究竟如何平衡各方利益？

张险峰表示，大部分老旧小区建成于计划经济时期，很多问题都是当初的遗留问题，推向市场后管理责任主体空缺，所以必须要以政府为主导，才好理顺关系、分清责任、建立制度，并进行必要的公共投入以弥补欠账。

“还有一类比较特殊的老旧小区，就是由原来村集体开发建设的非城镇形态的住宅。这类住宅在取得合法资格后，可以由原业主与经营性开发机构合作，通过市场运营与改造提升、功能完善相结合。比如深圳原有的部分城中村，已经引入万科等公司加入改造和经营，已经初见成效。”张险峰说。

然而，深圳的城中村改造之后，出现房租暴涨等问题。

面对这一局面，7月初，深圳发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》，要求进驻城中村开展规模化改造的，租赁企业应当直接与集体经济组织或其成员签订协议，应当给予原承租人3个月以上搬离期限，不得通过提高租金等方式诱导集体经济组织或其成员提前解除租赁合同、驱赶承租人。

而传出棚改的一些深圳房地产项目更是“未改先涨”。

宋丁指出，房价和房租攀升是必然现象。“拆迁要补偿，这块就是成本了。因为深圳房价比较高，一旦拆迁整个房价上涨是幅度比较大。再均摊到其他对外销售的部分，那肯定价格就上去了。”

“老旧小区改造后，生活环境、房屋质量均会提升，因此价格提高也是正常的。但是由于目前房地产市场处于平稳发展期，因此价格的提升幅度应该不会太大。”何倩茹认为。

小拆小建时代？

除了大拆大建的旧改和棚改，还有一个改造叫做“微改”，也就是针对小区的特定需求进行改造。

张险峰表示，老旧小区改造从形态上来讲，有微循环渐进式更新改造、拆除重建式更新改造，以及专项更新改造，比如仅就建筑本体，或室外环境、社区服务设施、道路和绿化、市政管网等进行的单项改造。

“大拆大建必须要付出很大的一个成本。”广州中大城乡规划设计研究院有限公司副院长李敏胜对21世纪经济报道记者表示，“因为每个人的要求都非常高，开发商支付了高成本之后，要获得利润就必须要去多建房子去卖，这样整个城市会变得非常高耸，对城市风貌控制是不好的。”

许静所在的小区，就是深圳进行老旧小区“微改”的一个案例。

“装电梯从去年年初开始收钱，大家交钱的积极性并不太高，一方面有互相观望的原因，一方面钱是由业主交，根据户型不同，分为2985块和3145块，但楼里租客的比例比较大，房东有很多是香港人，平时并不在深圳。所以大概拖到去年年底才装第一台，又过了半年现在正在装第二台。然后物业通知会尽快装第三台。”许静说。

但也有部分住户对此并不买账。

“很多的老旧小区改造会面临一些问题，比如有的不愿装电梯，有的物业费不愿意交。而通过政府强制去做，收效是很微小的。”李敏胜认为，“应该是用一个共同缔造的方法，由居委会或者引入专业性团体去做一些工作，不断地宣传，同时要让居民看到成效。”

张险峰表示，应加强政府组织和居民自治，引入企业和社团参与，以共同缔造理念构建社区命运共同体，使各方利益得到更好的协调，为持续推进提供制度保障。