一二线城市竞相"放地" 6月土地市场仍会"走红"?

五月刚刚落幕，红火的土地市场仍在持续。

作为卖地最多的城市，杭州土地出让金已超过千亿，多个高总价地块成交成为其一大特色。作为买地最多的房企，碧桂园获得金额和面积的双料冠军，以148块土地、657.7亿元总价、1980.38万平方米位居众房企首位。

不过，“土地市场只允许小阳春，不允许入夏。”6月的土地市场能否继续“红”下去还是未知数？

表格来源：中原地产研究中心

二线城市是成交主力，房企底价拿地越来越难?

土地市场从4月开始升温，一改年初低迷的局面，5月火热的势头继续蔓延。从热点城市土地成交情况看，房企底价拿地已经越来越难。

中原地产研究中心统计数据显示，5月，全国总价超过20亿元的单宗住宅地块达35宗。22宗地块溢价率超过了20%，占比达63%，这样的土地行情在2019年也是首次出现。

截至5月底，全国50大城市年内卖地1.59万亿元，同比上涨12.3%。有9个城市卖地达500亿元以上。

众所周知，今年土地市场升温是从二线城市开始的，其中，卖地金额最多的城市为杭州。

中原地产研究中心统计数据显示，今年前5个月，杭州土地出让金超过千亿，达到1134.97亿元。多个高总价地块成交成为其一大特色。其中杭州文晖地块成交总价达68.14亿元。

而位列今年前5月土地成交金额第二、三位的分别是天津、武汉。其中，天津成交759.71亿元，同比上涨66.42%，武汉成交756.12亿元，同比上涨57.74%。从同比大幅增长的数据可见土地放量的现状。

在分析土地升温的原因时，中原地产首席分析师张大伟认为，房企资金面相对宽松，已传递到了楼市，也传递到了土地市场。此外，相比之前严格的土地限制，部分地方土地政策有所调整，包括土地限价、土地保证金、土地配套保障房等约束条件相对减少，使得开发商拿地积极性提高。

今年前5月，37家房企拿地已经超过百亿。其中，碧桂园以148块土地、657.7亿元总价、1980.38万平方米位居众房企首位。

一线城市土地供应放量，深圳年内首次推地

在二线城市领跑土地市场的同时，一线城市也一改年初的矜持，供应一再放量。

天风证券信息显示，5月20日至5月26日一周内，一线城市的土地供应明显增加。一线、二线、三线城市土地供应建筑面积环比增速分别为50.51%、-38.23%、-70.15%。

在北京，5月28日一天内出让了4宗土地，总成交金额约为97亿元，其中颇受关注的孙河不限价地块经过24轮竞价，被恒基以30.2亿元收入囊中，溢价率23.32%。

事实上，继5月9日北京召开上半年拟供经营性用地项目推介会后，土地开始迎来供应高峰。

5月17日，北京挂出3宗经营性用地，总起始价为80.86亿元。一周之后，北京又挂出3宗土地，总起始价为105.68亿元。

5月最后一天，北京挂牌西三旗一地块，起始价10.37亿元。而6月还将有多宗土地出让。

据悉，北京上半年推介的住宅用地就有44宗，而去年全年住宅用地也不过成交52宗。

中原地产研究中心统计数据显示，今年前5个月，北京土地成交714.25亿元,同比上涨17.81%,成交面积更是同比上涨42.57%。

上海也不甘示弱，今年前5个月，上海土地成交606.14亿元,同比上涨49.47%,成交面积同比也上涨11.04%。

5月22日，上海出让宝山区两宗城改地块，成交总价约42.8亿元。5月27日，虹桥机场附近一办公地块以7.05亿元成交，溢价率达到109.65%。而6月上海将出让9幅地块。

而广州在5月也挂牌了11宗经营性用地，包括2宗商办用地和9宗住宅用地。6月土地市场仍可期。

值得一提的是，5月深圳挂牌出让5宗居住用地，挂牌出让总起始价为154.35亿元，总建筑面积为68.968万平方米。

这是深圳2019年首次出让宅地，也是继2018年12月以后，深圳半年来再次出让宅地。采用限成交地价、竞成交地价，竞人才住房面积的方式出让。

房企拿地融资将受限？

近日，二线城市的推地脚步也不逊色于一线城市。

5月31日，天津挂牌7宗地块，总起始价100.83亿元。在同一天，南京挂牌6宗地块，总起始价约182.6亿元。

6月1日，合肥市挂牌4宗地块。重庆主城则供应3宗地。

同样在6月1日，杭州挂牌3宗商业用地，出让总起始价13.41亿元。而前一天，杭州主城区刚刚挂牌出让4宗地块，总起始价13.65亿元。

目前，大部分城市依然正在增加土地供应，卖地愿望很强烈。张大伟分析认为，随着房地产市场走势分化，房企对优质城市的优质土地的争抢仍将激烈。虽然一二线城市调控政策严格，但房企也把更多资金投入到一二线城市。相比较而言，最近三四线城市依然相对低迷。

不过，“土地市场只允许出现小阳春，而不允许入夏，一旦过热，不排除升级政策的可能性。”张大伟预测称。

作为土地出让热区的合肥已在收紧土地竞买规则，5月21日要求竞买人不能与关联公司参加同一宗地竞买。

近日，有媒体报道称，监管部门收紧“地王”融资，旭辉等拿地激进房企债券、ABS发行被暂停。随后，旭辉对外澄清表示：“目前，我们尚未收到相关书面通知，资本市场业务暂无异常。”

不过，天风证券认为，监管部门对房企非标融资的监管有所加强，不排除公司债等融资渠道也有收紧的可能。

日前，银保监会在下发的通知中，出现多条严查房地产融资的条款。尤其提及严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资。与此同时，也要求信托领域，严禁直接或变相为房企缴纳土地出让价款提供融资等。

土地市场的火热已引起关注。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，预计房企拿地的资金审核力度会加强，进而抑制冲动拿地现象。