一二线城市正处于本轮房地产复苏的开端

市场情绪有很大的恢复，最坏的时刻已经过去，一二线城市正处在本轮房地产复苏的开端。

文 | 华尔街见闻 朱文策

关于房地产市场回暖，注意到引发了一些争论。

有人认为是“小阳春”，有人觉得是“大阳春”，有人认为是炒作所致。

我个人的看法很明确，一如节前的判断。今日的市场将又一次在验证那句老话：“最坏的时刻往往也是最好的时刻”。

接续着节前，谈下对时下市场的理解：

回暖的不止是深圳，而是包括深圳在内的一线城市和重点二线城市，具有相当的普遍性。

市场情绪有很大的恢复，市场成交在展开复苏，最坏的时刻已经过去了，一二线城市正处在本轮房地产复苏的开端（这种复苏，主要不是人为炒作）。

复苏具备持续性，未来会越来越好，但会是温和复苏，不会出现2009、2015年重演。

一二线城市的市场会比去年好，也会比三四线好，三四线将是调整的开始。

对于第四个判断，这里再解释一下：之前发过一篇文章说2019年将是小年《2018年实则是房地产“大年”，房价创2010年以来最大涨幅》，有粉丝在后台表达了困惑，因我在讲2019年是小年之前，发文谈过2019年一二线将比2018年好《2019房地产展望：比2018好，但不要指望“老配方”》。那么，说2019年是“小年”，是指整体性的成交量。因为小城市占据的市场份额达到半壁江山，小城市降温，整个市场的成交量会上不来，2019年市场成交量大概率会低于2018年。而基于结构性行情看，会有不同表现，一二线市场大概率是上升的，三四线市场则大概率相反。

我们不需要回顾去年的判断，来再一次证明自己说对了。就目前的市场，对于刚需而言，我个人认为依然是最好的市场，只是你想获得最低的价格，机会比去年少了一些。

一切有关市场走向的讨论，最终都要回归到供求关系上来。我们要看需求方发生了什么变化，还有没有人想买房子，如果有人继续想买房子，那么，供应方还愿不愿意盖房子。如果你想买但是人家盖房子不赚钱，即期供应就会减少很多，你就需要支付更高的价格。

考察节后的一些表现，可以来解释这次的复苏，以及继续判断这样的复苏具备可持续性。

需求没有减少，所以这是不变量（如果说变，那么是深圳的人口继续在增加，2018年比2017年又增加了49.83万，其中应届毕业生10.8万）。这是我们来看待这座城市的最大的基本面，意味着需求端会继续支撑房地产。短期价格皆由市场情绪决定，总有波动，但拉长周期，都不是事儿。

最直接的促动市场复苏，是利率水平的下降。这个我在很早就讲过了，利率水平第一步一定是要回到基准的。现在的真实利率水平太高了，不利于整体经济的复苏。

但仅有利率是不行的，导致去年包括深圳在内的全国房地产市场出现下滑，直接因素是房地产行业调控，但加剧整体市场下滑的因素，很大程度是整个外围环境、宏观政策以及经济走向。说到底，房地产作为一个支柱、母周期行业，是无法脱离宏观大势而独善其身的。尤其在2018年，房地产与宏观环境的关系之密切，只有2008年可堪匹敌。

目下，所有的一切都出现了非常积极的变化。

货币政策、财政政策都进入宽周期，前者犹抱琵琶，后者史无前例，2万亿的减税降负，非常有效的撬动了股市造好。

从改革逆流到改革重启，一系列承诺出现，尤其重点清理去年的“民企离场论”余毒。

贸易从僵局到走向和谈，虽不能回到蜜月期，但比去年可是好太多了。

宏观经济复苏迹象显露，新的PMI指数已经显示了这样的积极变化，大概率说，最危险的时期已经过去了。

房地产行业调控也出现边际宽松，明里暗里放松的城市越来越多，不放松的也不存在从紧的可能。

股市本身的走牛，也在反向刺激参与者的市场信心。

这些积极信号，令市场信心出现了极大的恢复，这是两会之后市场最为明确的转变。我们所看到的房地产市场的复苏，是在这样的大环境下展开的。如果这些信号继续，那么，没有理由怀疑，眼下一二线房地产市场的复苏具有可持续性。

但同样，不要期待这样的复苏，会变成2009、2015的疯狂重演。我从来不这么认为，今时今日，依然如此。

压力犹在，丝毫未变。

我之前谈过房地产面临的两头灰犀牛。其中一个是住房制度顶层设计的大变——决策层已然认为通过市场化的供求关系来调节房价是失败的，政府对房地产的控制越来越无孔不入。大到房地产税，中到房地产价格管制，小到租金水平管制，微到公租房/商品房不能拉围墙，统统介入。这个顶层设计，间或有暂缓，但不会改变。比如限价限贷限购，小城市今年一定会出现非常多的松动，但是包括深圳在内的一线，很难，围绕着周边做些动作倒是有机会，但是根本性松动，除非出现天大的黑天鹅。

另外一点，短期内压制房地产市场的货币因素，不止是利率水平，主要是首付水平——这是2009、2015促成房地产市场繁荣的直接因素。历史上看，只要没有房地产信贷“三降”——降总量、降利率、降首付，都没有房地产的暴涨。这一点，我们知道，监管者也知道。而这个“大水漫灌”，我依然坚持认为不会发生。至少到目前为止，我的判断是对的，现在的货币放松，远不及2008、2015。

当然，还有一点，一线城市的房价已经升到比较高的位置了。从整体房价来看（注意是整体），期待再重演过往的1年1倍、10年10倍的大牛市，太不现实了。有那么一小撮最好的区域，我相信依然还会有非常可观的升幅，但是如果从整体来看，闭着眼睛撒豆成兵式的买房子，一定不会再有巨大收益。这也是我们在做决策的时候要看到的，不要过于陷入历史经验的套路里去。

这些决定了这样的复苏，不再会是非常快速的复苏，而更大概率是温和的复苏。对于一座城市的可持续发展来说，这样的温和复苏是最好的市场。

从上市房企的销售目标划定来看，也都显示了企业（供应端）对市场并不非常乐观。很多上市房企今年的销售目标增幅比去年大幅缩水，多数介乎10-30%，这在历史上是比较低的增长。甚至我怀疑，2019年会有一些房企不增长甚至负增长。同期，3月份单月的销售数据，又都出现了明显上升。这个一方面在继续印证市场的确在复苏的同时，另一方面也在显示，房企普遍依然充满了危机感。

对于普通买房人来说，我之前也谈过了我的看法——最好的买房机会，一定是在熊市《如果必须要买房，最好的时机一定在熊市》。不但是因为低价格，还因为信息更对称，可以从容的选房子，选对的机会大。最不好的市场，自然是癫狂的市场。那样的市场，不但意味着高价格，更是因为你无法从容的选房子，选错的机会大，面临业主返价的风险大，内心也会无比的恐慌。

这里做点更正，这样的说法，主要是对那些带有投资需求的童鞋讲的，对于刚需，其实注意不要在市场癫狂的时候进场就好了，其它的时间段里，我认为都没差。就像一个粉丝昨天告诉我说，他们终于决定去沙井买房了，和去年比，利率降了，月供减少了一些。我大概算了一下，可能他们去年底买，装修费和折扣加下来，会省更多些钱。但没什么关系，资金的安全最重要，市场更加明朗的时候进去，心里踏实。

也是从这个角度，我认为现在的市场，依然还是最好的市场。市场虽然在复苏，但是开发商依然不敢轻易涨价，二手房市场也依然有很多笋盘出现。成交周期虽然有所缩短，但是业主也会认真的给予买家考虑的时间，也不敢轻易返价。不存在有些人在朋友圈里夸张的那些说法：再不买就再也来不及了。我个人是很抵触玩饥饿营销的，这个世上，没有什么东西说你错过了就十年白干了，甚至一辈子就完蛋了。房地产虽然势大力沉，但本质也是一样，错过了就是错过了，总结一下教训，不要第二次跌倒在同一个坑里就好了，没必要天天想着当年房价低，老子咋那么蠢。

还是那句话：好汉不提当年房价低。