核心发现：
2018年购房者平均家庭规模3.2人，人均居住面积27.8平，人均卧室0.74个。一线城市住房条件最差，80后群体、大家庭人均居住面积和家庭卧室数量在相应分组中最少，改善需求最为迫切。
2018年购房者平均年龄为29.5岁，首置及换房需求占比87%。换房成为新刚需，换大房是换房者主要诉求。90后及70前主要为更好的地理位置换房，70后大部分为面积改善换房，80后则更多为学区换房。
经济实力较弱群体，如首置、低收入者及三四线购房者杠杆水平更高，偿债压力更大。2018年购房者贷款成交占比86.3%，平均月供占收入比约为41%。
2018年购房者总体房价收入比为7.1，年长者、换房者及一线购房者房价收入比高，表明换房需求与收入水平关系不大，更多靠资产置换支持。
「 一线城市改善需求大 」
2018年购房者家庭人均居住面积为27.8平方米。24.3%的购房者人均居住面积不到20平方米，相当于三口之家住房不到60平方米，9.3%的家庭人均居住面积在50平方米以上。
受购房成本制约，一线城市人均居住面积27.5平方米，人均卧室个数达到0.73个，低于低能级城市，意味着未来的住房改善主要发生在一二线城市。
「 大家庭住房条件不足 」
二手房购房需求以两居室为主，2口之家达到人均一间，单身家庭住房宽裕。但60%的家庭人均卧室不到1个，3口之家为0.8个，4口及以上家庭人均卧室为0.6个，家庭规模越大住的越拥挤，改善需求越强烈。
「 80后住房条件最差 」
80后家庭人均居住面积[1]为27平方米，低于平均水平，住的最挤。70前人均居住面积达到31平方米，在各年龄段中居住条件最佳。
「 80前忙换房，
80后忙首套 」
80前已成换房改善的主力，80后还在为第一套房操心。80前购房者换房占比在40%以上，且为子女/父母购房的比重也明显高于80后。80后中接近60%的人为首次置业，换房占比仅为28%。
家庭规模越大，住房条件需求越高，自己换房或为子女/父母购房（实质是为子女/父母换房）占比越高。
低收入购房者为自己首次置业，中等收入者忙于改善，高收入者不仅为自己改善，还能为子女父母买房，或用于投资。
一线、二线城市换房比例高。由于高房价使买房难以一步到位，一二线城市购房者需要经过多次换房才能实现改善需求，换房比例高于三四线城市。
「 换房面积改善诉求为主 」
超九成的购房者为“住得更好”而换房。“住得更好”包括面积更宜居、配套更完善、品质更好、楼龄更小及资源更优。有近三分之一的购房者为面积改善而换房。在不同购房类型中，换房者套均面积为最大，达98.7平，比首置者的85平大近15平。
「90后及70后更看重位置 」
90后及年龄偏大的70前购房人群为更便捷的地理位置而换房的比例在30%以上，高于其他年龄段。“上有老，下有小”的70后家庭人口规模最大，为居住面积改善而换房的比例达35%，高于其他年龄段。家有“红领巾”的80后则更多地为学区而换房，占比达23%。
低收入家庭为面积改善而换房的占比达35%，更多地追求“住得不挤”。高收入换房者则更看重高层级的居住品质，为配套更完善、品质更好及学区更优而换房。
「 租赁是购房者的蓄水池 」
租赁是购房之前的主要居住方式，调研中有过半的首次置业者在买房前租房居住。在租赁市场中，购房者居住在长租公寓中的比重为12%，而长租公寓在市场总体租赁房源中占比约为5%左右，这表明，长租公寓租客转向买卖市场的几率更高。
年轻人及中高收入群更青睐长租公寓。在买房前租房住的首置群体中，38岁及以下（1980年及以后出生）人群中租住长租公寓的占比为12.5%，中高收入群体、两口之家选择居住长租公寓的比例更高。长租公寓越来越成为租转购的蓄水池。
「 刚需购房者杠杆更高 」
首置人群杠杆更高。2018年首次置业购房者贷款成交占比为90%，高于其他购房需求。
首次置业和投资群体偿债压力大。2018年首次购房者的平均月供收入比为42.9%，比其他购房需求高出5个百分点。首次置业群体月供收入比在50%以上的占比超过其他群体。投资需求月供收入比超过75%的比例明显高于其他购房类型，这两个群体是金融风险易发群体。
年轻人杠杆更高，偿债压力大。80后及90后贷款成交占比分别为90.7%和85.2%，明显高于80前。年龄越小，月供负担越大。90后平均月供收入比为43.5%，80后为40.8%，80前为32%。
低收入者杠杆更高。低收入购房者平均月供收入比为43%，高于中高收入者。
三、四线购房者偿债压力大。三、四线城市购房者平均月供收入比42.4%，显著高于其他高能级城市。
「 换房需求与收入关系不大 」
购房者房价收入比 [3] 为7.1。由于购房者收入普遍高于全市平均收入水平，以实际购房者的收入计算的房价收入能够反映购房者的支付压力。2018年购房者的房价收入比总体在7.1。一线城市房价收入比为8.2，二线为6.9，三四线为5.5。
年长者房价收入比高。90后购房者房价收入比为6.5，70后购房者房价收入比8，70前购房者为11.3。由于初入楼市的90后资金积累薄弱，所购房屋价格与其收入相适应。70前购房主要依赖资产置换，所购房产价值相对其收入更高。
换房者房价收入比高。换房群体主要依靠卖房所得购房，所购买房屋价格与其收入水平没有直接关系。
「 投资性、高收入、三四线空置倾向高 」
关于购房后的用途，2018年购房者中选择空置的比例为3.8%。其中，投资性购房需求选择空置的比例达15.5%，明显高于其他购房需求。
高收入人群更倾向于将所购房产空置，选择空置的比例为4.1%，高于中低收入群体。
三四线城市购房者将所购房屋空置的比例为5.3%，高于二线的3.9%和一线的3%。
「 投资性群体和高收入群体更倾向于机构托管 」
2018年购房者将所购房屋用来出租（Buy to let）的比例为12.7%。其中，投资性购房者将55.6%的所购房屋用来出租，其中有7.7%的人会选择将物业委托给长租公寓机构。
高收入者所购房屋用来出租的比例达到18.2%，买来出租的比例高于其他收入分组。
2018年购房行为调查显示，我国购房呈现出明显的不平衡特征。即便在购房群体内部，不同收入水平、不同购房需求、不同年龄分组在购房标的、购房目的、购房手段上存在较大差异。收入水平相对较低的首次置业人群通过加杠杆的方式，购买第一套自住型住房；中等收入人群则通过以房换房，获得更大的居住面积、地理位置和租金回报；高收入购房群体则能够不需要借助高杠杆的情况下，为家庭成员配置住房，获得投资回报。住房发展不平衡的问题是现阶段及未来住房制度改革的主要方向。
由于购房的资金支持不同，高收入群体、换房群体对杠杆依赖度不高，中低收入群体、三四线购房者杠杆水平高，偿债压力大，是市场潜在风险的集中环节。
租赁与购买之间的互动关系紧密，超过一半的购房者来自租赁市场，其中77%来自于私人租赁市场，12%的来自于长租公寓。购房之后，投资性购房者将55%的房子用于出租，并且7.7%的房子委托给专业运营机构。因此，发展租购并举的市场结构，鼓励更多的buyto let，为大量无房群体提供足够的住房供应，为未来市场的发展培育希望。
注：
本调查时间为2018年12月，调查范围覆盖全国158个城市，调查对象是在2018年购房的2700位消费者。
[1]家庭人均居住面积=所购房屋总面积/家庭同住人口数；
[2]定义低收入家庭为人均税前月收入在5000元及以下，中等收入家庭为人均税前月收入在5000以上，20000元以下，高等收入家庭为人均税前月收入在20000元及以上；
[3]房价收入比=所购房屋总价/（家庭税前月收入*12）
本文来源：贝壳研究院
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