地产洗牌：头部房企逆势扩张 中小房企卖项目求存

有人辞官归故里，有人漏夜登科场。在楼市调控持续加码，融资监管不断趋严的大背景下，大小房企撕裂的镜像正在真实上演。

随着地产行业进入深度调整期，房企出售项目的数量在今年明显增多。克而瑞数据显示，2017年房地产企业项目股权出售相关动态为387条，而2018年仅1–10月房企累计项目股权出售动态就达到了473条。

一方买，一方卖，房企并购存在的前提是并购双方面临的不同境遇和经营策略。在这场饕餮盛宴中，行业巨头们在规模的道路上越走越远。万科董事长郁亮在11月30日媒体交流会上透露，目前来寻求与万科合作的企业明显增多。言下之意，作为行业龙头，万科在并购市场拥有更多话语权。

而被并购方则在复杂艰难的处境中寻求生存空间。11月23日，招商蛇口发布公告表示，通过公开挂牌方式引入中集集团四家子公司作为股权增资项目的最终投资方。成交价格合计约为63.20亿元。四天后的11月27日，华侨城亚洲表示拟8.3亿元出售西安长安国际中心办公大楼 。

上述公司并非是命悬一线的中小房企，对于他们而言，出售部分项目可能仅是为了加速周转。而对于许多中小型房企而言，出售项目则是关乎生死的抉择。

同策研究院总监张宏伟向时代周报记者表示，未来房地产行业集中度会进一步提升，过去是大鱼吃小鱼，最近两三年是快鱼吃慢鱼，未来还将会出现大鱼吃大鱼的场面。

卖项目求存

11月27日，华侨城亚洲发布公告称，其间接全资附属公司西安华侨城置地拟经由北京产权交易所，以挂牌出让方式出售西安市南关正街88号长安国际中心2号楼四座办公大楼以及120个停车位，标的资产底价为8.3亿元。

华侨城亚洲方面表示，潜在出售事项将能有效盘活集团现有资产，为集团一般营运及任何日后投资机遇提供资金。截至目前，华侨城集团在今年预计转让将近20家子公司股权及资产包，数量远超去年。

这并非孤例，在经过了将近三个月的公开挂牌后，招商蛇口63.20亿股权增资项目有了新进展。11月23日晚间，招商蛇口发布公告称，将引入中集集团四家子公司作为股权增资项目的最终投资方。

如果说上述大中型房企通过出售房地产项目，按下了激进扩张的暂停键以缓解一时之急。那么对在经营能力、现金流、融资能力等方面都处于全面劣势的中小房企而言，其出售股权更像是打响一场关于生存的保卫战。

在这场战役中，不同类型的企业拥有不同的命运。事实上，那些有着核心变现资源的房企通常更有底气选择和中大型房企合作开发或转让部分股权的方式寻求夹缝生存的可能，其中，云南城投置业有限公司（下称“云南城投”）便是典型案例。

9月12日晚，云南城投公告称，将大理满江康旅投资有限公司（下称“满江康旅”）80%的股权以5.37亿元转让给昆明万洱房地产开发有限公司。这笔交易对满江康旅至关重要，从今年1月成立至4月30日期间，满江康旅的营业收入为0，净利润为-3.14万元，而云南城投在今年上半年净利润则为-1.84亿元。5.37亿元的股权售卖收入或将帮助母公司净利润扭亏为盈。

进入下半年以来，通过数次资产运作，云南城投出让了旗下多个项目公司的股权。8月3日，公告拟转让云南城投天堂岛置业有限公司90%股权；9月3日，宣布拟出售下属子公司七彩云南城市建设投资有限公司59.5%股权。10月30日，拟公开挂牌转让持有的西双版纳云城置业有限公司85%的股权。转让完成后，公司持有版纳云城10.24%股权。

接近该公司的人士向时代周报记者透露，作为云南市场的“地头蛇”，云南城投拥有强大的一级土地开发能力，因此有着不少优质土地资源，而城投背景也使得其成为大房企愿意合作的对象。在房地产市场并购浪潮汹涌而至的背景之下，这些资源的变现能力起到了重要作用。虽然将项目的操盘权让出，但云南城投在部分项目中仍旧保留了一定比例的股权，同样可以获得收益，并为公司的下一步发展提供资金支持。

而另一些企业通过出售项目股权完成去地产化，进而转型发展，寻求新的盈利增长点。

9月29日，嘉凯城发布公告显示，公司及其子公司拟以整体挂牌起始价不低于审计净资产3.55亿元的价格，公开挂牌转让5个房地产资产包。目的是为了公司进一步加快存量去化、增强流动性，有利于公司集中精力发展第二主业。

早在2016年，中航地产就实施了重大资产出售，向保利房地产(集团)股份有限公司两家全资子公司转让房地产开发业务相关的资产与负债。从2018年6月1日起，中航地产将证券简称变更为“中航善达”。并表示未来将聚焦物业资产管理业务。中天金融(原中天城投)也在3月9日也表示，将以246亿元出售旗下地产业务，从房地产投向金融行业。

然而转型发展也并非易事，新业务的发展往往也需要经历阵痛期，实现盈利需要时间。

幸运的公司通过转让部分股权以及转型的方式夹缝求生，也有部分房企则需要接受消失的命运。

据北京产权交易所公告显示，仅11月，欲卖股加速离场的中小房企就增加到了11家，远超前几个月。其中，沈阳德信利和房地产开发有限公司100%股权将以1元价挂牌转让。

无独有偶，另一则公开披露信息显示，天津凯华奎恩房地产开发有限公司转让100%股权，转让底价为4563万元。

这些企业均面临资金链断裂的困境。截至2018年10月31日，沈阳德信利和房地产公司总资产仅为153.69万元，总负债却高达4423万元。天津凯华奎恩房地产开发有限公司净利润为-235.44万元，总负债为34037万元。

头部房企逆势扩张

与中小地产商无以为继的局面相对应的是，这一轮的楼市洗牌中，拥有实力的龙头房企正在持续寻找优质项目。作为并购王，今年10月29日，融创中国公告表示，出资收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司，总对价约为62.81亿元。

继今年10月收购华夏幸福等多个房地产项目之后，万科11月再次出手，先后斥资10.35亿元以及3.55亿元分别接手海航地产资产、嘉凯城旗下5个地产项目。

对于市场上涌现出的并购热潮，张宏伟认为，市场调整期往往是大企业寻求扩张的最好时机，与直接通过招拍挂方式从地方政府手中获得土地相比，通过并购获得的土地成本往往会更低，项目性价比高。

据媒体报道，嘉凯城旗下5个地产项目综合楼面价为5300元/平方米，低于万科今年前10个月综合拿地成本。

事实上，通过股权收购还能够帮助企业缩短开发周期，加快项目入市销售的进程，以实现公司的规模和业绩扩张。

2017年6月，万科入股云南城投华商之家投资开发有限公司，参与开发抚仙湖国际旅游度假区。在接手一年多的时间内，万科工作人员向记者表示，该项目已经售出了将近1000套住宅。

并购还能帮助企业迅速占领新市场。通过收购嘉凯城项目，万科对华东的布局加注了筹码，而对华夏幸福环京地段项目的收购，万科的华北市场得以扩张。

“未来房企并购数量肯定会越来越多，明年上半年，是企业资金压力最大的时候，许多小型房企或将面临资金链断的局面，过去加杠杆加得比较足的企业，会通过出售项目来保证现金流安全。”张宏伟向记者表示。

易居研究院副院长杨红旭也向时代周报记者指出，企业并购最好时间就是行业深冬以及春天来临前夕，目前行业还处于初冬，明年将会是企业开展并购的最好时机。

对于龙头房企而言，除了通过并购来实现规模扩张之外，还能通过并购贷款来拓展新的融资途径。

“一般来讲，并购贷款的贷款人是并购发起人，其信用评级更高、可抵押的资产更加充裕，因此，并购贷的融资成本一般是较低的。” 苏宁金融研究院宏观经济中心主任黄志龙向时代周报记者表示。