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佛山:卖房大户年末不差货 一口价、降首付继续"秀"

2018-11-30 07:02:30 来源: 网易房产
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年末冲刺,房企推一口价、降首付等以价换量,这波操作稳了?

佛山:卖房大户年末不差货 一口价、降首付甩卖

导语:近两个月以来,全国各地楼市“打折”甚至“降价”的项目越来越多,传统房地产旺季“金九银十”在今年黯然失色。时间来到2018年底,房价走势依旧扑朔迷离,我们尝试在全国18个热点城市进行深度调查,给购房者还原一个真实的楼市现状。

佛山篇

楼市“四限”不放松,置业门槛高企,房贷利率上浮,“金九银十”成色平平……政策与市场的双重夹击下,珠三角卖房大市佛山似乎都挺了过来,去货速度一路小跑,今年前十个月一手房成交套数已超过去年全年。踏入年末,取消购房入户的新政来袭,刚需喊佛山由此丧失了一个价值点。房企照样推货,多以推一口价、降首付等以价换量,这波操作稳了吗?对于购房者而言,年末的佛山楼市在房贷利率、置业热点区域、入市产品等方面,又有哪些吸晴点?

佛山:卖房大户年末不差货 一口价、降首付甩卖

货量

成交量已超去年全年 年末“不差货”

向来是珠三角卖房大户的佛山今年表现依然强劲。根据佛山市住建局公布的官方数据,今年前10个月,佛山五区一手住宅成交127338套,成交面积达到1147.87万平方米。这意味着,前10个月佛山成交套数已经超过去年全年,同时成交签约备案面积,已经接近去年全年1210.27万平方米的总量。横向比较发现,佛山这一数据在珠三角九市当中排名第二,仅次于惠州。

佛山:卖房大户年末不差货 一口价、降首付甩卖

而对比今年上半年还发现,事实上佛山仅用四个月时间,去化量就直逼上半年的6.5万套。而即将过去的11月,佛山去货速度依然一路小跑。截止25日,佛山新房网签数已超过1.6万套。

而踏入年末,佛山新货入市的规模不容小觑。网易房产统计,11月近60个项目收获预售证,累计约5000套房源,最快下月入市,可见佛山年末“不差货”。

区域方面,其中禅城区、顺德区和三水区表现抢眼。特别是三水区,多个项目如恒大山水龙盘、碧桂园奥斯汀、保利中央公园等推新,亦有中南远洋漫悦湾等纯新盘上市。产品从刚需到别墅一应俱全。

佛山:卖房大户年末不差货 一口价、降首付甩卖

分析:事实上,今年从7月份开始一直到9月份,佛山新房网签已经出现三连跌,月平均降幅达8%左右。庆幸10月有了起色,成交基本达到了本年度峰值,但金九的疲软侧面看出不少房企业绩不似预期。今年只有最后两个月,也是最后的供应高峰,开发商必定“落足马力”。

房价

推一口价、降首付等换量 但总价企稳

房价方面,佛山数据一向较为平稳。佛山住建局公布数据显示,10月份全市一手住宅成交均价10931.28元/㎡,基本持平与今年前7个月的成交均价。不过,既然“冲刺”继续成为年末楼市的关键词,房企如何加强营销力度吸引购房者?网易房产实探发现,多个楼盘借助年末节点,推一口价单位、降首付以及分期付款等方式。以价换量成为主基调。

限购区方面,向来硬气的桂城板块悄悄降低置业门槛。桂城南海大道与海七路交界,千灯湖片区老盘宏宇景裕豪园打出“首付65万起”的口号。项目加推全新89平米三房,单价2.2万/平,首付分毛坯和装修部分,此前需要90万。原来,开发商允许装修部分贷款,只要符合条件,最高分期5年,那么该部分首付将压缩至20万左右,加上毛坯部分45万,总共65万左右。

桂城某盘打出首付65万起的广告
桂城某盘打出首付65万起的广告

非限购区方面,三水片区成交大热,也享到促销手段的红利。中心城区个别项目也是采取装修贷款方面降低首付。如三水新城板块11月中下旬入市的某纯新盘,首付仅17万起,装修部分仅需支付1万,其余分期。而稍偏一点的三水镇街片区,如大塘、芦苞等,均价6字头可以“上车”。如位于三水区大塘片区的三水时代倾城开盘,84-123平三至四房,带装修均价6888元/平起,用低价实力吸客。

三水时代项目现场客流旺
三水时代项目现场客流旺

值得注意的是,去年诞生的高价地项目陆续登场,但目前市场观望情绪普遍较浓,因此个别项目选择低开迎合市场。例如,高价地云集的禅城奇槎板块,上周六(11月24日)就迎来纯新盘世茂望德对外开放示范单位,网易房产了解到,项目首推7座96-104平复式住宅,认筹10万总价可打98折,单价最低2.2万/平,毛坯发售。该项目楼面地价为15675元/平,较早前吹风价一度接近3万/平。

在精装房横行的时代,佛山开始有毛坯产品增多入市,目的也是提高客户上门量,推毛坯房降首付。位于禅城张槎的花曼丽舍较早前开盘,虽然均价回升1000元/㎡,但去化超过5成,顺利拉动成交。

分析:年末房企为抢收业绩,选择以价换量加速项目入市已然有迹可循。事实上,对刚需而言,这往往是一年中难得的能入手高性价比产品的时机。当然尽管房企促销手段多样,但实质性降价并不多,多为推特价单位,降门槛等,仅个别项目跳价,其余总价多大企稳。

二手

热门板块现降价迹象 市场观望较浓

相比于价格较为平稳的一手住宅,佛山二手住宅却频频放出降价的风声。据住建局最新数据统计,2018年前10月佛山二手房成交套数达57644套,成交面积约662.51万㎡,同比去年的77776套和884.77万㎡,分别下跌近26%。事实上,二手房成交下跌与去年6月起,佛山限购区二手房纳入限购新政有关。

来自合富置业数据,11月截至25日佛山全市二手住宅成交超过6000套,与上月基本持平。成交均价方面,禅城热门二手房均价在14000-24600元/平;南海桂城千灯湖20500-31000元/平,里水大沥狮山等13000-20000元/平;顺德为13000-21000元/平。

其中,保利花园、金沙半岛、富丰新城等广佛交界盘受市场的关注比较高;禅城的保利香槟花园、凯德城脉以及亲仁、石湾周边的散盘,是禅城交投比较不错的项目。合富置业的大数据显示,今年以来佛山二手房市场非本地户籍的买家占比约六成到七成左右,占比较限购实施前要低。其中,非本地户籍买家当中,接近八成是首次置业的刚需型买家。

佛山:卖房大户年末不差货 一口价、降首付甩卖

网易房产踩盘发现,年末不少热门板块二手住宅有了降价迹象。例如禅城祖庙、魁奇路、亚艺等板块,11月热门二手房均价在14000-24600元/平,整体幅度环比10月下跌了100-300元/平,个盘甚至下跌1600元/平。例如亚艺板块的力迅上筑,10月成交价20805元/平,本月为19204元/平,跌幅7.69%。

顺德个别热门二手楼盘也有超过5%的跌幅。陈村板块的时代星英半岛本月成交均价18000元/平,上月18966元/平,跌价近千元每平。南海总体二手房出现微跌,总体与上月持平。

不过也有个别二手住宅微涨。例如南海金融高新区的依云天汇最新成交均价27770元/平,环比上月微涨1.31%。

分析:尽管佛山二手房出降价迹象,但总体而言幅度不大,成交数据也基本持平。表明市场观望情绪较浓。

房贷利率

有所放松 佛山银行总体降幅5-10%

相比去年同期和今年上半年,佛山房贷利率随全国步伐涨声不断。时间回到金九,佛山房贷利率甚至调整至“首套最高上浮30%,二套最高上浮35%……”但到年底,房贷市场有所放松。

网易房产通过融360网站,查询佛山9家银行最新房贷利率数据显示,南海农商、招行、汇丰、邮储银行首套房上浮利率降至10%,农行、中行、广发、建行为15%,交行为20%。总体降幅5-10%。

佛山:卖房大户年末不差货 一口价、降首付甩卖

以往在房贷最紧张的时候,可能需要排队三四个月。如今,多家银行利率出现降幅,放款速度最快只要一个月。

分析:房贷利率的下调意味着购房成本的减少,面临的资金压力可以暂缓。刚需置业者可根据实际情况上车方为上策。

产品

90-120平面积段为主流 关注高地价项目

佛山住宅市场成交中,刚需的户均面积越来越成为主流。来自中国房地产业协会中国房价行情网大数据显示,今年8月-11月,佛山市场成交的住宅平均每套户型的建筑面积段约为99.47至97.28平方米。110-120平方米的户均面积也是佛山住宅市场的主力和关注点。年末佛山推货也依然会以90-120平面积段产品为主。

至于具体产品方面,去年在佛山拍出的一批高地价项目值得留意。个别在今年已经陆续上市。受楼市地价过高的因素影响,在高地价项目较为集中的地区偏向于打造复式、叠墅等中高端定位产品,以此提高产品的溢价能力,与片区项目产品形成差异化,提升竞争力。

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分析:高地价项目也有刚需户型面积段,预算宽松的不妨考虑。

热门区域

购房者继续一路向西 三水高明成热点

市场风云变幻,购房者到底应该买哪里?最后看看目前佛山哪些区域更受购房者欢迎。根据合富市场研究部数据,2017年以来,佛山五区住宅市场成交份额呈现明显变化:三水、高明成交占比逐年上升,三年升幅高达67%和133%;而南海、顺德受限购区成交缩量影响,近两年市场成交份额相对有所下降,其中南海市场较为明显,2018年前9个月占比仅27%,同比2016年下降了29%。

佛山:卖房大户年末不差货 一口价、降首付甩卖

经纬市场部统计数据还显示,三水西南广州客户占比在30%-70%不等,其中以40%-50%居多。乐平的异地购房者最高甚至达到七八成,与桂城相当。

分析:这意味着三水、高明等佛山西部区域成为新的楼市热点区域,客户西移置业趋势明显。目前三水、高明等区域也吸引了多个品牌房企抢滩进驻,想置业的朋友特别是刚需客户不妨多多了解。

叶锦宇 本文来源:网易房产 责任编辑:叶锦宇_NO8741

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