文/广州日报全媒体记者陈昕宇
在网上发布了自己卖房的房源后，李先生接到了中介的电话，声称有人要买房。随后在中介引导下，李先生称自己将银行估价160万元的房子以110万元“低卖”给了对方。在发现不对劲后，李先生调查才发现，原来自己的房子买家的真实身份，居然是该房产中介的同事，因此拒绝履约。而买家也以违约为由，将其诉至公堂。昨日记者从顺德法院了解到，这起双方互诉的房产交易纠纷已有审判结果。买家因为未披露自己身份重大信息，导致卖家以明显过分低于同期市场价卖房，因此双方签订的房屋买卖合同无效，卖家无需因此支付违约金。
套路：买房是熟人?房子被低价卖？
2016年10月，李某和妻子匡某，想卖掉自己名下的位于佛山市顺德区大良街道新桂居委会丹桂路一个小区的房产（以下简称“涉案房屋”），并在网络平台上公开发布了出售该房屋的信息。
2017年3月，在一家房地产中介工作的陈某跟同事说，自己的堂弟因为要买房结婚，正寻找合适房源。同在该中介公司工作的刘某林在网上看到李先生所发布房屋交易信息，就告诉了陈某。
2017年的4月10日，房地产经纪刘某林联系卖方的李某，到该中介公司的网点面谈。“当时见到两个人，自称自己是姐弟，要帮另一个弟弟卖房。”李某说，双方谈价格时，作为中介的刘某林散布周边价格下跌的虚假信息，“骗取”自己同意以极低价格，和陈某签订了《房地产买卖合同》。
按照约定，陈某以112.8万元的价格，向李某买下该处房产，在合同签订当日向李某支付首笔定金20000元，并且约定随后支付剩余的定金，和通过申请银行按揭支付尾款，并随后办理过户。涉案房屋的交付时间为2017年7月20日。同时约定，守约方有权要求违约方按成交价的1‰每日，向守约方支付违约金。
几天后，陈某向卖家李某支付了剩余的定金。不过很快李某就发现，自己同小区其他房屋的同期挂牌价与成交价较高。于是李某在2017年4月27日，向陈某和中介提出解除上述《房地产买卖合同》，但双方未协商一致。事后，陈某告诉卖家，让该中介公司的职员女朋友刘某桂，作为涉案房屋过户后的登记产权人。
虽然心存疑虑，李某当时协助刘某桂向银行递交了按揭贷款申请手续。不过在7月13日，银行出具了《贷款意向书》后，李某经过调查终于识破了“设局”。他称，房地产中介陈某找自己的姐姐做托，“冒充买家找业主买房”为由，拒绝履行该合同。双方于是选择了对簿公堂。
卖家：同期房屋评估价要比实际交易价高出50万
对于这起房地产交易，卖家李某坚称自己是“被入局”。他称，房地产中介刘某林见到买家陈某时，没有表明真实身份是房产中介的同事。李某称，在办理银行按揭贷款手续时，自己出于对经纪人的信任在该合同上签了名。刘某林带走该合同办理按揭手续，未将该合同交还给他。
后经李某多次催促，刘某林才通过微信发送了几张图片，显示办理按揭的人为另一人——刘某桂（该中介公司的职员女朋友），并解释称刘某桂就是“弟妹”。经李某调查才发现，原来刘某桂与刘某林、陈某均是同一个门店的房地产经纪。
卖家还告诉法官，银行对涉案房屋的同期（2017年6月15日）评估价为1615700元，远高于交易价1128000元。“我作为卖家在经济利益上遭受了重大损失，而他们则以较少的代价获得了利益。”李某称。
对于对方指控卖家违约，李某称，原先签订的合同是买家编造的，造成被告利益严重受损，是显失公平的合同。“中介立场不中立，伙同买家欺骗卖家，为达到购房目的故意不带其他客户看房，让卖家得不到公平合理的中介服务。”李某称，因此该合同是显失公平和欺诈的情况下签订的，是可撤销的合同。
买家：签订合同比放盘价要高 卖家违约在先
对于卖家李某的说法，买家陈某也提出了自己的观点。陈某坚称，自己的合同是双方在公平的情况下签订的，是合法有效的。
“李某当时放盘的价格是1080000元，我们和他签订合同时，还多出48000元，一开始他对这个价格是满意的，不存在以低价购买房产的情况。”陈某称。
“之前李某在刘某桂还没出现的时候，就和我们多次协商赔偿，主动提出赔偿方案。”陈某称，卖家违约在先，知道中介身份在后。“刘某桂既不是经纪方也不是经办人，只是中介员工，也确是我堂弟的女朋友，同样具有买房的权利。”陈某称，他们购买涉案房屋作结婚之用，并不违反法律的强制性规定。而在合同履行过程中，自己已依约按时履行合同义务，并无违约。“因此违约的责任是在卖家，应该承担责任，并且赔违约金。”陈某说。
“根据公司规定，不允许经纪人操作自己的房源单，所以只能由非公司的人出面签的合同并过户。”刘某林说。
法院：买家隐瞒身份信息?合同价明显过低无效
顺德法院审理此案的法官认为，本案争议焦点为，双方签订的上述《房地产买卖合同》是否存在可撤销情形的问题。
虽然前述合同所记载的“买方”为陈某，但居间方经办人刘某林与陈某、刘某桂在本院询问中的陈述内容均显示，实际承担支付购房款的主要合同义务的一方，为刘某桂及其男友。因此，本院确认，上述合同的实际买方刘某桂，陈某与刘某桂之间仅为隐名代理关系。
“卖家和房产中介约定，按成交价的3%比例收取居间服务费，卖家因此会希望中介所促成的交易价格，有利于满足甚至高于市场价值成交。”法官表示，在这一情况下，买方与居间人之间所存在的利害关系明显有碍于卖方信赖利益的实现，中介公司由此制定了该公司职员不能作为公司房源的购房人的内部规定。
法官称，该案中也没有证据表明买家在和卖家订立合同的时候，以合理方式披露了实际买方主体情况及刘某桂系中介职员的重大信息。“买家隐瞒了前述信息，且合同价格确存在明显过分低于同期市场价值的情况，给卖家造成了相应损害。”法官称，因此卖家要求撤销与原告之间的合同的反诉请求，理由充分，法院予以支持。而买家要求继续履行该合同，将涉案房屋过户至刘某桂名下的诉讼请求，理由不充分，法院不予支持，同时被撤销的合同自始没有法律约束力，因此买家要求卖家支付逾期履行违约金的诉讼请求也理据不足，法院不予支持。
最终，法院判撤销了该起案件中签订的《房地产买卖合同》，且卖家无需支持违约金。
本文来源：广州日报
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