楼市资产配置逻辑大变革？ 专家支招：把握城市群

近来，宏观经济和政策环境风起云涌，大环境的变化对投资者旧有的投资理念和手段带来前所未有的冲击。如何帮助投资者把握新周期下宏观经济的脉搏，理清思绪，重新上路，找到投资的新出口？

4月1日，由《21世纪经济报道》主办、绿地·璀璨天城联合主办的“新形势下资产配置与房地产发展的新路径”2018博鳌·21世纪房地产论坛佛山峰会举行。峰会上，与会专家一致认为，房地产当前仍对经济发展有重要影响，但若进行相关资产配置，更重要的是转换逻辑。根据政策导向及城市发展脉络，不做投机式配置，而是让配置的房产真正实现居住功能，同时选取位于城市核心区、有良好配套服务的资产，才是资产配置的重要标准。

2018博鳌·21世纪房地产论坛（佛山）峰会活动现场

房地产新使命是住有所居

需市场调控+长效机制

当前，中国经济正从高速增长阶段转向高质量发展阶段。新形势下必定延伸出新的需求。峰会上，住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌就表示，对于日益增长的美好生活需求，最起码的条件就是吃穿住行用。“其中，老百姓们都非常关心的房子、汽车问题，就是住和行的问题。我把它叫做房+车。老百姓进入本世纪以后最主要就是这个问题，可以理解为，中国进入了房车时代。”顾云昌认为，这恰恰是推动社会发展的动力。

住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌发表主题演讲

事实上，中国经济离不开房地产的支撑，美好生活离不开房地产载体，房地产是国民经济的重要支柱产业。世联行首席技术官黎振伟提供了一组数据显示，自1999年至2017年，国内房地产收入对GDP的贡献度整体呈上升趋势，在房地产成交活跃的2016年和2017年，贡献度分别达15.8%和16.2%，为历史新高。在广东省内，2017年房地产收入对GDP的贡献度达20.9%。黎振伟认为，当前国内经济托底企稳，房地产业的贡献度仍处于峰值阶段，传统优势不易改变。

当然，新时代下的新的房地产有新使命。党的十九大已经提出，全体人民住有所居，哪些人是最困难的，要解决住房困难问题。那么，高质量发展房地产的任务是什么？顾云昌其中提到，市场要高质量运营。

顾云昌认为，要对房地产市场进行差别化调控。他肯定了去年中国的房地产市场调控是有成效的。“市场调控+长效机制，促进楼市健康发展。我认为2018年进入了周期性的小年，经济是有规律的，楼市是有周期的。”

回顾近年楼市调控历程，2016年10月开启至今，楼市调控仍未有放松迹象；同时，防范系统性金融风险的背景下，流向房地产行业的资金被严格把控；房地产行业明确提出住有所居、租购并举。这意味着对房地产资产的相关配置，需要更加慎重。

资产配置逻辑面临大变革

把握城市群发展趋势

对房地产资产的相关配置，怎么判断究竟哪个地方更有价值呢？今后是买房子还是租房子？

“可能就不能光看城市了，要看城市群。未来中国的发展一定是以城市群发展的。”黎振伟分析道，按照“十三五规划”建议发展的全国9+1大城市群中，珠三角城市群的人均GDP居首位。其中，围绕核心城市的惠州、佛山、中山，其房地产市场容量超过千万平方米。

世联行首席技术官黎振伟发表主题演讲

通过综合统计，黎振伟发现，佛山的GDP、人口和全社会固定资产在同能级城市中排名前列，将成为承托房地产市场发展的重要基础。“粤港澳大湾区带来城市大整合，产业更优化。佛山未来的重点在于新兴制造业，这将为城市注入新动力。”

顾云昌也认同这一观点。他指出，要把握城市群发展趋势，占领新高地。地方市场是人口净流入的地方，市场肯定不坏。持续流入会持续好，居住环境好，工作、生活环境都好。目前正处在城市群集群过程中，包括将来的粤港澳大湾区。

在对城市研判之后，更重要的是对城市中资产的选取。

黎振伟指出，中心城市及核心区域物业具备极强的抗风险能力。比如广州的租赁品牌企业集中分布在白云、天河、海珠、番禺这些市中心区域，而外围区的租售比已远超国际上对“泡沫”的衡量标准。

另一考量要素便是收益率，黎振伟指出，正因为写字楼和公寓总价低、租金偏高，其出租回报率要高于住宅。

“受到佛山住宅限购、广州公寓销售限制的双重影响，2017年佛山公寓成交量首次超越广州，佛山公寓市场迎来新的机遇。”黎振伟指出。据世联研究统计，从2015年起，佛山市禅桂区域的公寓市场迎来成交上涨期。2017年佛山公寓成交136.6万平方米，环比增加22%；而广州公寓成交112.1万平方米，环比减少33%。

综合而言，黎振伟认为，在具有经济发展前景、人口净流入城市，可以选取中心区域、具备优质配套和强运营能力的公寓物业，并真正令其发挥居住属性，是值得考量的资产配置方案。

圆桌对话：把脉新时代下的资产配置机会

在圆桌讨论环节，华南城市研究会创会副会长许学锋也指出，配置房产资产的地段比时机更重要，住宅产品的居住和使用同样重要。基于此，限购环境下，“比较好的资产配置标的，是没有受限的产品，譬如非限购区域的二手房，所有非住宅包括公寓、写字楼、商铺、车库等。”