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租购并举 “去地产化”2017楼市这一年改变了什么?

2018-01-04 09:20:54 来源: 南方都市报(深圳)
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2017年的最后一个工作日,读者肖先生打通了南都呼叫中心的电话———一篇《佛山发布租赁合同范本,1月1日起使用》的新闻称,“佛山租房可享受18项基本服务”,引起了他的关注。

租购并举 “去地产化”2017楼市这一年改变了什么?

这大半年时间,“租赁”成为热词,从媒体报道和政策文件中逐渐落地,变得与市民生活密切相关。而2017年房地产市场风起云涌,除了租购并举、房企“去地产化”,还有调控常态化带来的传统“投资置业”观念的颠覆;此外,从绿色建筑到智能家居,从豪宅刚需化的产品形态变化到社区服务升级,考验的不仅仅是房企的功底,还有我们对于生活与居住价值的回归。

关键词:租购并举

租房时代真的要来了?

未来三年,租购并举带来的变化,将让城市生活者、手握闲置存量房的房东、房企和租赁平台运营方,甚至是不买房通过购买R E IT S类产品的投资者,共享城市发展红利。

租房,买房,再租房

“我们当时决定不买房子,就这样一直租房子住也挺好。算起来一辈子租房子还是比买房划算。”在佛山被列入全国12个租赁试点城市之一的2017年,再往前倒推10年左右的时间,刚来佛山工作不久的阿喆曾和很多年轻人一样,是“租房派”。

2013年初,阿喆结束了6年的租房生涯,从文华里的老房子搬到顺德陈村的新小区,和太太一起住进了自己名下的房子。

2017年底,他在新闻中频繁地看到一个词“租购并举”。“现在我有了房子,在佛山自然不再考虑租房这个问题。但在外地工作时,我还是租房子住的。如果租房市场能够完善,在新的城市长租房肯定还是首选。”

和阿喆一样,从租房到买房,再到租房的生活方式,是很多因为工作或生活需要在不同城市之间调动的人共有的一种镜像。在这些创业者、“新移民”、高学历人才的眼中,进入到一座新的城市,解决好租赁房问题关系到城市健康发展的问题。

“有大量能够长期供应、且优质的租赁房源,可以给外来务工、创业人员提供好的居所,城市发展自然更良性健康,也更能留住人才。”阿喆说。

重大举措:租房权益保障

“首先关心保障租客权利,比如不被房东随意撵走等等。”和阿喆一样,对于很多打算在城市中长期居住的租房者来说,关注的不仅仅是房子的面积、位置、租金本身,更多的是租房生活的保障和权利。

1月1日,佛山正式启用《佛山市房屋租赁合同(住宅)》示范文本,在这背后是过往租赁市场供应主体以及市场不规范、法规制度不完善等问题。

据住建管理局介绍,示范文本首先增加房屋租赁要求,即租赁房屋的最小出租单位、最低人均居住建筑面积以及禁止用于居住的区域。同时明确保证金性质及收退标准、房屋交付、返还等容易引起纠纷的内容,以及明确租赁双方的权利义务、违约责任、合同解除权。

据介绍,在过往租赁市场中,租赁双方自行起草的租赁合同一般会偏向出租人,对于一些保障承租人权利的条款,如“优先购买权、优先续租权、买卖不破租赁”等,通常不被增加到合同条款中。考虑到承租人未必都清楚法律赋予其享有的权利,示范文本将一些对承租人有较大影响的权利加入示范文本中,另外还规定出租人在租赁期内不能单方上调租金。

在2017年的最后一个工作日,来自佛山的读者肖先生(化名)打通了南都呼叫中心的电话,一篇《佛山发布租赁合同范本,1月1日起使用》的新闻中提到,在“佛山租房可以享受18项基本服务”引起他的关注:“是否只是政府公租房才可以享受?还是在佛山租房就可以享受这些服务?”

在去年9月,佛山市发布《佛山市积极探索住房租赁公共服务新机制》,其中提到,承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证,在居住地可享受18项基本公共服务和便利,包括可申请入户、可申请公租房、可办理机动车登记(购车)、可申请技能晋升培训补贴、随迁子女可申请入读义务教育公办学校等,几乎与户籍人口的“市民待遇”等同。此外,佛山还出台全国第一个专门针对新市民的综合性规划《佛山市新市民服务管理发展规划(2016-2020)》,为工作提供纲领性政策支撑;在全省各地市中率先出台《佛山市推动异地务工人员融入佛山行动计划(2014-2020年)》和《佛山市居住证实施办法》。

加大供应+盘活散户存量房

去年12月,安卓系统的“阳光·美好家园”A PP上线后不久,ISO系统的这一A PP也上线了。这是作为全国12个租赁试点城市之一的佛山,正式推出的住房租赁服务平台。目前,杭州、深圳、武汉、北京、广州、合肥、成都、厦门、沈阳等城市的租赁平台也已上线试运营。

打开“阳光·美好家园”可以看到,除了“我要租房”之外,还有“我要出租”以及“租房管家”。作为租赁市场监管平台,这个A PP提供的不仅仅是信息发布,还有市场分析和租赁服务与金融附加服务,还可以做到房源发布、合同网签等等。

也就是说,在租购并举的新市场环境下,影响到的不仅仅是居住者,还有手中有存量房的业主,他们将在规范的平台下参与到这个房地产的“下半场”。

“以前空置的房子宁愿空着也不愿放租。一来租客不稳定带来租金波动,二来日常打理和维修房子的事情十分琐碎。所以宁愿放着,等升值。”家住西樵的叶小姐在桂城有一套小户型和两间商铺,商铺长期放租,而小户型住宅则一直空置。和她一样,另一位同事在西樵的一套用来投资的住宅,交楼一年多甚至“懒得去装修”。

业内人士指出,2018年的租赁市场建设重点首先是加大房源供应,一方面在土地出让方面加大力度,新出让土地尽快开工并形成有效供应;另一方面则是通过有效措施推动个人存量房源进入租赁市场。

关键词:房企“去地产化”

“谁再说我们是发展商,我跟谁急!”

“以后谁再说我们是发展商我跟谁急!”在去年底万科举办的一次媒体活动上,万科集团董事会主席、首席执行官郁亮说。这是一句玩笑话,郁亮指的是“城市配套服务商”的新发展时代。

万科的转型也是房企在2017年纷纷“去地产化”的一个代表。从建房子-卖房子到发展租赁、运营社区、涉足教育和体育领域、建设小镇、踏入产业地产等等,都是房地产开发企业在2017年的一次集体转型。

踏入产业地产领域,发挥优势服务城市

去年8月,佛山市南海区出台《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区产业用地提升指导意见(试行)的通知》(南府办〔2017〕37号,以下简称《指导意见》)。包括创新土地供给方式,将原来规定的50年使用年限根据实际情况缩短为10-50年,并提出“先租后让”的供给方式;同时,可对剩余部分符合条件的产业用地土地使用权进行分割转让。以及提出完善产业用地运行机制。

在三旧改造以及村集体用地入市探索中成为全国范本的同时,南海区本次在产业用地提升方面,将从土地供给侧释放政策红利,有效推进品牌企业行动计划,加快产业结构调整和转型升级。

2017年,多家房企踏入产业地产这一新的“蓝海”。包括时代、保利、碧桂园等房地产企业,纷纷发布产业地产的合作项目或者签署相关备忘录。

“为什么是房企?过往的产业园区都建设在郊区或者比较偏远的镇街,那样的模式只适合制造、生产等。如今城市产业转型升级需要更多的研发、智造、高科技和互联网企业,为这座城市带来的不再是技术工人,而是高端人才。产业园区的功能需要满足这些高端人才在一定的工作半径内生活、休闲、消费和居住,甚至是医疗、教育。这一点,开发商过往的专项就可以发挥作用。”

在业内人士眼中,房企纷纷踏入产业运营领域,一方面是自身的业务多元化探索,另一方面也是房企利用传统开发优势,为城市产业升级和人才服务提供补充。

延伸生活配套服务,从建房子转向服务运营

去年,多个新进驻佛山的房企,在发布品牌战略的同时,都提到了生活配套服务。

首次进入佛山的中交地产在其品牌发布会上,除了介绍住宅产品系,还展示了旗下包括漫山咖啡、五味书房、五香食堂、五彩洗衣、那里小厨在内的主品牌系列的中交地产产品品牌体系。也就是说,业主在小区里吃的、买的、洗衣、教育、运动甚至是买药和花草,都是在开发商自营的商家。

无独有偶,与“新面孔”发布多元化产品类型的同时,已经在佛山开发多年的房企,包括碧桂园、保利、中海和万科等,也在去年纷纷发布了向“城市、社区与生活”侧重的战略,反映的是房企从建房子卖房子发展到生活服务。

这个生活服务,首先仍旧是落地到社区和生活的基本配套。开发商的角色也从传统的“建好商业街卖掉”或者是“将会所外包或者仅帮助商业街招商”,向自主品牌经营转变。

比如保利旗下的O 2O社区商业“若比邻”,万科的“五菜一汤”,“五菜”指万科自创的社区餐饮连锁品牌“第五食堂”、超市、银行、洗衣店、药店,“一汤”则是指万科自营的社区菜市“幸福街市”。

与此同时,除了传统的房地产延伸的配套领域,房企的合作与开发领域还覆盖特色小镇、特色物流、特色康养,交通地产、物流地产、康养地产等,同时还有租赁领域的发展,地产产业链的纵横延伸。

其中,在前不久举办的一场租赁工作经验交流会上,佛山市住建管理局发布了佛山最新的民营企业参与租赁市场的情况。据介绍,目前万科、碧桂园、怡翠、旭辉、世联行、YOU+、铂涛集团等民营企业已经布局佛山租赁市场。

关键词:产品的变化

建筑升级、智能家居、共享社区

2017年12月28日,佛山市住建局在高明举办了一场预制装配式建筑发布会。会上,市住建管理局表示,佛山作为装配式建筑重点城市,2020年装配建筑要达到新建建筑的20%。

在过去一年,房地产产品领域的变化,覆盖到了包括从建筑升级到智能家居,从豪宅刚需化的产品形态变化到社区服务升级。

2017年佛山住宅市场的产品表现之一,体现在豪宅刚需化,叠墅和城市类别墅产品归来,而这些产品的面积都比以往佛山市场上动辄四五百平方米的面积降低了不少,包括当代、绿城、碧桂园等房企项目中,叠墅或者商墅的面积门槛都更有亲和力。

同时,绿色建筑、智能化家居、装修升级开始更加广泛地被应用在普通住宅市场。中海推出“精装PLU S”,在人性化装修和附加值方面做了更多升级,碧桂园旗下多个项目引入智能化家居。可以说,从去年开始,智能化家居和人性化装修逐渐成为中高端住宅的“标配”。

业内人士指出,现在的高端客户越来越崇尚环保健康的生活方式,所以在产品细节和硬件都越来越完善的趋势下,绿色科技住宅可能会成为未来豪宅市场的主角。同时,在智能化家居领域,“安全、便捷、娱乐”成为最受关注的三个核心。

此外,全龄化的园林,在社区中分区建设老年人活动区、青年人甚至幼儿活动区域,也成为新建小区的“标配”,不少小区甚至加入了“宠物园林”的设计。也就是说,在社区里面,针对不同年龄段的业主,设计不同的活动或者休闲区域。比如为不同年龄段的孩子设计游戏区域、阅读区,为老人设置广场舞、休闲区域,为年轻人设置夜间跑道等等。

值得一提的是,“共享社区”的设计概念,去年也开始在佛山市场萌芽,包括设计专门的共享单车停放区、共享雨伞存放区,甚至是与图书馆合作的共享阅读等等。这些,考验的不仅仅是房企的功底,还有我们选房子时对于生活与居住价值的回归。

链接

佛山市住建管理局发布的数据显示,佛山市建鑫住房租赁有限公司作为国有专业化住房租赁平台企业,去年3月,平台采购首批房源518套。计划2018至2020年推出不少于20000套品牌租赁住房。

同时,在民营企业参与租赁市场提供房源建设方面。房地产开发商以万科为代表,未来三年,万科泊寓租赁套数投资规模30000间。中介机构以世联行为代表,开发红璞公寓项目2个,正在洽谈和筹备的项目11个,未来三年提供租赁住房约20000套。

此外,去年6月万科在桂城平洲拿下100%自持地块,拟建设2480套租赁住房。

采写:南都记者 路漫漫

叶锦宇 本文来源:南方都市报 责任编辑:叶锦宇_NO8741

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