住建局回应:从四方面界定“双合同”是否违规

在严格的限价、限签背景下，限购区楼盘悄然出现“双合同”现象。“双合同”到底合不合规？8月17日，佛山市住建和城乡建设管理局在佛山网络发言人平台上首度公开回应“双合同”：不能直接简单认定“双合同”即违规，相关监管部门将从四方面界定“双合同”是否违规。

“双合同”增购房压力

今年上半年，佛山两度收紧限购政策，并执行严格的“限价”、“限签”，限购区对于超过该区域网签指导价的项目，暂时不予网签。于是，有开发商打起了擦边球，推行“双合同”，即一套房签两份合同，其中一份是遵照政府的指导价格，另一份是以装修等名义的补充收费。两份合同的总价才是该商品房的售价。例如，禅城一楼盘近期带豪装发售，合同拆分成两个：1.1万~1.3万元/㎡的毛坯房单价+5000元/㎡的装修单价，因此总价达1.6万~1.8万元/㎡。装修合同可以贷款，但最长5年，无形中加大了购房者的供房压力。

所以，“双合同”最大的特点就是，要短期或者一次性付清装修合同款。这对于普通购房者来说，首付款以及前几年的供房压力都相当大。

“双合同”出现后，开发商也基本持观望态度。进入下半年，随着限购区供应量加大，而方面限价、限签政策仍然严格，开发商急于出货，“双合同”开始大规模进入大众视野。

除了“双合同”外，开发商为了快速回笼资金，有个别项目甚至要求毛坯房的首付款至少四成以上，造成当下刚需购房者的门槛越来越高。

回应：“双合同”有4大限制条件

关于“双合同”的问题，近期在佛山网络发言人平台上成为市民最关心的话题之一。不少市民对“双合同”的合理性表示质疑。对此，8月17日，佛山市住建和城乡管理局通过佛山市网络发言人平台回应了“双合同”问题。

该局表示：对于出现的“关于购房时出现毛坯房合同和装修合同分别签订的双合同问题，目前国家没有相关法律法规明确该行为是否违规，不能直接简单认定双合同即违规。”此外，“国家鼓励和推广带装修交房”，因此佛山市支持房地产项目带装修交房。

南海区国土城建和水务局也于8月17日通过南海网络发言人表示：“商品房买卖属于平等市场主体之间的经济合同法律关系范畴，主要受《合同法》《物权法》等有关民事法律法规的调整。对于房屋装饰装修合同，在不违反法律法规的禁止性规定的情况下，双方当事人有权自行协商约定。在司法实践中，有些地方法院已有多宗判决案例表明，在商品房买卖过程中，双方当事人在签订商品房买卖合同后另行签订房屋装修合同的行为（俗称‘双合同’），认定为合法有效。”

但这并不意味着“双合同”就是合规了，当前佛山市相关监管部门主要从以下四方面对“双合同”是否违规进行界定。（见右方）

“不得把商品房总价不合理拆分”

南海国土城建和水务局也于当日通过南海网络发言人平台回应强调“双合同”的真实性问题，该局认为“房地产消费领域本来就存在多种关联交易和可区分的服务项目，但无论进行任何交易或签订多少份合同，都必须以事实为依据，不得以规避政策法规的约束为目的，无中生有，弄虚作假。房地产开发企业应严格按照《价格法》《商品房销售明码标价规定》等规定，在交易场所明码标价，不得在标价之外加价出售商品或收取任何未予标明的费用。至于具体的计价方式、标准和权利义务等，应以买卖双方在合同约定为准。”同时，对于“双合同”合理性问题，该局表示“当事人签订房屋装饰装修服务合同，应在充分协商的基础上，根据双方的真实意愿自行约定，但不得违反《佛山市住房和城乡建设管理局关于进一步加强房地产市场监管的通知》（佛建管函〔2017〕198号）的规定，以规避房地产调控政策为目的，故意串通，把商品房总价不合理拆分、虚假装修或虚高装修价格。”

另外，关于开发商销售时要求收取较高额度的首付比例，佛山市住建和城乡管理局认为，这属于开发商自主经营的市场行为，只要不违反相关法律法规，开发商可制定销售策略，约定房款支付比例，购房者根据自身情况选择是否购房。

四方面界定是否违规

第一，是否明码标价，是否存在违反明码标价相关规定的行为；

第二，项目销售时是否明确告知购房者项目是否带装修销售，购房者是否知悉带装修销售情况和标准，是否自愿签订相关协议，是否存在销售欺诈行为；

第三，装修协议的装修内容与装修价款是否相符，能否出具相关装修造价的证明材料，是否存在虚假、虚高装修的行为；

第四，实际装修情况是否符合装修标准协议约定，是否存在违反合同约定的行为。对于装修价格是否过高的问题，佛山市住建管理局建议购房者留意开发企业提供的装修标准和样板间标准，是否质价相符，装修标准和价格是否有公示的情况。根据价格主管部门要求，收费需要明码标价。涉及的价格问题，可向物价部门反映。

来源：广州日报